TEZA: Strony mogą umówić się o wynajęcie rzeczy wadliwej i obciążyć jej naprawą najemcę. Okolicznością podstawową jest jednak jego wiedza o stanie rzeczy w chwili jej wydania i zgodny zamiar stron nawiązania takiego właśnie stosunku prawnego.
Sygn. akt III Ca 544/14
WYROK SĄDU OKRĘGOWEGO W ŁODZI
z 3 października 2014 r.
STAN FAKTYCZNY
Właściciele lokalu użytkowego, małżeństwo M., zawarli ze spółką jawną umowę najmu owego lokalu na czas nieokreślony. Strony ustaliły wysokość czynszu na 2 tys. zł, płatną do 30. dnia każdego miesiąca. Z powodu kłopotów finansowych spółka nie płaciła na bieżąco umówionego czynszu. Wynajmujący wezwali ją do zapłaty zaległej należności. Ponieważ spółka ich nie uregulowała, wynajmujący pismem z 3 grudnia 2013 r. wypowiedzieli umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Sąd Rejonowy dla Łodzi wyrokiem zaocznym nakazał spółce wydanie zajmowanego lokalu użytkowego oraz zapłacenie żądanych przez wynajmującego kwot. Ta od tego orzeczenia wniosła sprzeciw. Podniosła w nim m.in. zarzut potrącenia wierzytelności przysługującej wynajmującym w kwocie 200 tys. zł z tytułu nakładu poczynionego przez pozwaną spółkę na sporną nieruchomość, z wierzytelnością przysługującą powodom w kwocie 22 tys. zł. Sąd Rejonowy dla Łodzi utrzymał w mocy w całości wydany wyrok zaoczny.
Apelację od tego wyroku złożyła spółka, zaskarżając go w całości. Sąd Okręgowy w Łodzi ją oddalił.
UZASADNIENIE
Sąd uznał, że stanowisko spółki odnośnie charakteru poczynionych przez nią nakładów jest niekonsekwentne. Raz uznaje je za nakłady konieczne, raz za ulepszające. Dlatego należy wskazać, że te pierwsze to nakłady, bez których rzecz najęta nie jest przydatna do umówionego użytku (art. 663 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny; t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121; dalej: k.c.). Obciążają one co do zasady wynajmującego (art. 662 par. 1 k.c.). Nie dotyczy to jednak drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy. Te obciążają bowiem najemcę. Za nakłady ulepszające uznaje się nakłady, które zwiększają w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność z uwzględnieniem przeznaczenia danego przedmiotu bądź nadają pożyteczne właściwości przedmiotowi najmu, mimo że bez ich nadawania przedmiot był zdatny do użytku. Roszczenie najemcy o zwrot wartości ulepszeń powstaje dopiero po zwrocie przedmiotu najmu i wykonaniu przez wynajmującego prawa wyboru określonego w art. 676 k.c. (zatrzymanie ulepszeń za zapłatę ich wartości albo przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotu najmu). Zatem zarzut potrącenia jest przedwczesny. Jeżeli natomiast uznamy, iż poczynione przez spółkę nakłady na przedmiot najmu stanowią nakłady konieczne – to należy dojść do wniosku, że spółka nie posiada wobec wynajmujących żadnej wymagalnej wierzytelności. Miała ona bowiem świadomość złego stanu technicznego lokalu i konieczności przeprowadzenia w nim remontu i adaptacji na potrzeby planowanej działalności. Skoro strony uczyniły przedmiotem umowy lokal, który nie miał cechy przydatności do umówionego użytku, to znaczy, że wyłączają zastosowanie w stosunku najmu art. 662 par. 1 k.c., który zobowiązywał wynajmującego do zwrotu nakładów. Tym samym wszelkie nakłady konieczne obciążały spółkę. Dlatego nie może się teraz domagać ich zwrotu.
