statystyki

Użytkowanie wieczyste jest coraz droższe. Im szybciej przestaniesz płacić, tym lepiej

04.03.2013, 15:57; Aktualizacja: 04.03.2013, 17:06
  • Wyślij
  • Drukuj
Wraz z końcem marca upływa termin zapłaty za użytkowanie wieczyste.

Wraz z końcem marca upływa termin zapłaty za użytkowanie wieczyste.źródło: ShutterStock

Jedynym sposobem ucieczki przed idącymi niekiedy w setki procent podwyżkami opłat za użytkowanie wieczyste jest przekształcenie posiadanego prawa w pełną własność. Koszt takiej operacji jest tym niższy, im szybciej dokona się przekształcenia. Co więcej, może to kosztować mniej niż coroczne opłaty za użytkowanie.



Wraz z końcem marca upływa termin zapłaty za użytkowanie wieczyste. Dotyczy to przeważnie mieszkańców bloków czy domów w dużych miastach, ale też na przykład przedsiębiorców, którzy zbudowali na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste swoje biurowce, magazyny czy hale produkcyjne, czy inwestorów, którzy czerpią zyski z wynajmu nieruchomości komercyjnej lub mieszkalnej, zbudowanej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Aby zobrazować skalę zjawiska, warto przytoczyć dane GUS, wedle których same tylko gminy w 2011 roku posiadały umowy z użytkownikami wieczystymi na przeszło 81,4 tys. ha gruntów. A oprócz gmin grunty w użytkowanie wieczyste mogą oddawać także województwa, powiaty i sam Skarb Państwa.

Zmiany w podwyżkach

Powodem podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste jest wzrost wartości gruntów. Roczna opłata za użytkowanie wieczyste stanowi bowiem procent wartości prawa własności do nieruchomości. W przypadku „mieszkaniówki” podstawowa stawka to 1%, w przypadku działalności turystycznej 2%, a w przypadku pozostałych nieruchomości - w tym wykorzystywanych na cele komercyjne - aż 3% wartości. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października 2011 roku, ukróciła skokowe podwyżki, rozkładając je z jednego roku na trzy lata. Gdy nowa opłata jest mniejsza niż dwukrotność dotychczasowej, zacznie obowiązywać od początku kolejnego roku. Gdy jednak użytkownikowi wieczystemu zostanie zaproponowana opłata wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, nadwyżka zostanie rozłożona na kolejne dwa lata.

Przekształcenie we własność jedynym sposobem na brak opłat

Podstawowym problemem, który doskwiera użytkownikom wieczystym są podwyżki corocznych opłat. Wysokość tych obciążeń może być aktualizowana nie częściej niż co trzy lata, ale przeważnie odstęp czasowy jest dłuższy. Wtedy trudno się dziwić, że po 10 czy kilkunastu latach podwyżka opłaty nie wynosi kilkadziesiąt, ale przynajmniej kilkaset procent. Przykład? Dom położony na terenie dzielnicy Psie Pole (Wrocław) na działce o powierzchni 1040 m kw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie. W tym konkretnym przypadku w 2012 roku trzeba było zapłacić gminie 1600 złotych, w 2013 roku już 5800 zł, a w 2014 będzie to aż 10000 złotych. Przed wyższymi opłatami można się bronić przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym. Wystarczy w ciągu 30 dni od otrzymania aktualizacji złożyć wniosek do tej instytucji. Jest to rozwiązanie bezpłatne, ale bez pomocy rzeczoznawcy majątkowego użytkownikowi wieczystemu często trudno jest uzyskać korzystną decyzję. Ponadto odwołanie do SKO pomaga na krótko (do następnej aktualizacji). Rozwiązaniem definitywnie kończącym problem aktualizacji jest natomiast przekształcenie użytkowania wieczystego we własność. Po przejściu takiej procedury (trwa najczęściej od kilku do kilkunastu miesięcy) nie trzeba będzie płacić co roku za użytkowanie.

Jednomyślność nie jest konieczna

Taką możliwość mają teraz nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne. Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek został rozpatrzony, nie muszą z nim występować wszyscy współużytkownicy wieczyści. Po ostatniej nowelizacji ustawy regulujących przekształcenia wystarczy, żeby z takim wnioskiem wyszła grupa osób posiadająca większościowy udział w prawie do gruntu. Mechanizm ten dotyczy przede wszystkim mieszkańców domów wielorodzinnych, gdzie często jest wielu współużytkowników gruntu. Z drugiej jednak strony nowelizacja sprawiła, że sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może zablokować cały proces. W takim wypadku zasadność przekształcenia będzie musiał rozważyć sąd, co z pewnością zajmie sporo czasu.

Kto może wystąpić o przekształcenie?

Aby ustalić, czy prawo użytkowania wieczystego można przekształcić w pełną własność trzeba zwrócić po pierwsze uwagę na datę uzyskania tego prawa. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne i prawne, które były użytkownikami (lub współużytkownikami) wieczystymi w dniu 13 października 2005 roku. Zasada ta nie dotyczy jednak:

1) Polskiego Związku Działkowców,
2) państwowych i samorządowych osób prawnych oraz spółek handlowych, w odniesieniu do których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest podmiotem dominującym,
3) osób, które są użytkownikami wieczystymi gruntów, w przypadku których trwa wykup pod inwestycję celu publicznego.

Jeśli osoby fizyczne lub prawne nabyły prawa użytkowania wieczystego po 13 października 2005 roku, mogą ubiegać się o przekształcenie we własność, o ile są właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Z żądaniem przekształcenia mogą też wystąpić osoby fizyczne, które uzyskały prawo użytkowania wieczystego na podstawie tzw. „Dekretu Bieruta”. Na koniec trzeba pamiętać, że z wnioskiem o przekształcenie mogą też wyjść następcy prawni osób fizycznych i prawnych, którym przysługiwało takie żądanie.

Im szybciej, tym lepiej

Trzeba ponadto pamiętać, że za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu a ceną za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność, a im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. W efekcie użytkownik wieczysty, którego prawo ustanowiono na 99 lat mógłby za przekształcenie zapłacić niespełna 13% wartości prawa własności w 5 roku, 23% w 20 roku i 43% w 50 roku trwania użytkowania wieczystego. Jeśli prawo własności do działki warte byłoby przez cały czas 300 tys. zł, to opłata wyniosłaby odpowiednio 39, 69 i 129 tys. zł. Do obliczeń przyjęto, że działka ta byłaby wykorzystana na cele mieszkaniowe, a stopę kapitalizacji, którą może przyjąć rzeczoznawca majątkowy przy szacowaniu wartości prawa użytkowania wieczystego, przyjęto na poziomie przeciętnym (dopuszczalne widełki to od 9 do 12%).

Malejące raty za przekształcenie

Warto też pamiętać, że możliwe jest rozłożenie opłaty za przekształcenie na nisko oprocentowane (stopa redyskontowa weksli NBP) raty. W efekcie obciążenie z tytułu przekształcenia może okazać się porównywalne lub nawet niższe niż coroczne opłaty, które przecież z czasem najprawdopodobniej będą rosły. Kontynuując więc poprzedni przykład należy przyjąć, że użytkownikowi nie przysługuje bonifikata w opłacie za przekształcenie, którą mogłaby ustanowić rada gminy, ani obniżka opłaty z tytułu niskich dochodów. W takim wypadku roczna opłata za użytkowanie wieczyste wyniosłaby 3 tys. zł (1% wartości). Jeśli użytkownik zdecydowałby się na przekształcenie po piątym roku, to pierwsza roczna rata wyniosłaby niecałe 3,5 tys. zł. Warto jednak zaznaczyć, że rata za przekształcenie będzie malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć.

Gdyby przyjąć, że raz na trzy lata gmina podnosiłaby opłatę za użytkowanie o 20% (w obliczu obserwowanych podwyżek wydaje się założeniem zachowawczym), to po 20 latach opłata roczna wynosiłaby już nie 3 tys. zł, ale prawie 9 tysięcy. Ostatnia rata za przekształcenie wyniosłaby natomiast jedynie 2 tys. zł. Łącznie przez 20 lat suma obciążeń z tytułu przekształcenia wyniosłaby 54,7 tys. zł, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogłyby pochłonąć nawet 107,3 tys. zł. Przekształcenie użytkowania wieczystego po 20 roku jego obowiązywania byłoby mniej korzystne. Wciąż łączny koszt przekształcenia (96,9 tys. zł byłby niższy niż suma potencjalnych opłat (107,3 tys. zł), ale porównanie kosztów w pierwszym roku już nie rozbudzałoby chęci do przeprowadzenia całej procedury. W pierwszym roku rata za przekształcenie wyniosłaby bowiem 6,1 tys. zł, a przypomnijmy, że pierwsza opłata to tylko 3 tys. zł. Żądając natomiast zmiany posiadanego prawa na własność po 50 latach użytkowania wiązałoby się z jednorazową opłatą na poziomie 129 tys. zł, lub pierwszą z 20 rat rocznych na poziomie 11,5 tys. zł. Spadałaby ona sukcesywnie aż do poziomu 6,6 tys. zł po 20 latach, ale łączny koszt przekształcenia po rozłożeniu na raty wyniósłby 181,4 tys. zł. W całym okresie projekcji zrównanie z opłatami za użytkowanie mogłoby być możliwe, gdyby co trzy lata gmina podwyższała stawkę o 38% (co prawdę mówiąc także nie jest sytuacją niespotykaną).

Przedstawione powyżej koszty są tylko szacunkami opartymi o wiele założeń, dlatego każdy przypadek powinien być rozważany odrębnie. Dla porządku należy jeszcze dodać, że dążąc do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność trzeba będzie wnieść opłatę skarbową za wydanie decyzji (10zł) oraz ponieść koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Nie jest jednak potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.

Bartosz Turek




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:Lion's House

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 11

  • 1: Koko z IP: 217.144.210.* (2013-03-04 23:41)

    A jak już wykupicie na własność, wprowadzimy katastralny...

  • 2: :) z IP: 62.87.232.* (2013-03-05 09:52)

    ...a co w przypadku gdy ceny gruntów obniżają się ,a teraz jest taka tendencja, czy opłata za użytkowanie wieczyste też będzie obniżona?:):)

  • 3: gość z IP: 213.238.83.* (2013-03-05 20:45)

    polska paranoja, im dłużej płacisz użytkowanie wieczyste tym więcej zapłacisz za przekształcenie

  • 4: ada z IP: 83.21.163.* (2013-03-08 15:59)

    Opłata może być obniżona od następnego roku jeżeli użytkownik przedstawi nowy operat szacunkowy ustalający niższą wartość gruntu i wypowie dotychczasową opłatę do końca roku.
    Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność opłaca się ale tylko tym użytkownikom wieczystym, którzy od wielu lat są użytkownikami.
    Gminy i Skarb Państwa rzadko przewidują korzystne ulgi, najczęściej wiążą się z latami użytkowania.

  • 5: VD/PR/2013 z IP: 178.43.146.* (2013-03-10 15:21)

    Z mojego doświadczenia wynika, że czas opłacania użytkowania wieczystego wpłynął na uwzględnienie tego na korzyść petenta, co wywodzi się z konkretnych przepisów danego rozporządzenia. Nie wiary w artykuł.
    Co z gruntami do których; skarb państwa, wojewoda ,gmina, nie wpisali się w ewidencji gruntów? Komu to służy?

  • 6: czytelnik z IP: 195.74.79.* (2013-08-21 21:30)

    "..im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo
    cos sie chyba pomylilo autorowi..."

  • 7: aleks z IP: 178.183.219.* (2013-10-14 16:50)

    Znowu gminy zaczynają falę podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Po raz pierwszy sprawa ta wybuchła parę lat temu, gdy gminy zaczęły aktualizować te opłaty podwyższając je drastycznie o kilkaset procent. Obecne podwyżki są tak samo mordercze.

    Sprawa ma silny aspekt społeczny – podwyżki uderzają przede wszystkim w miliony właścicieli mieszkań wykupionych od gmin w całym kraju, głównie przez ludzi będących pracownikami najemnymi.. Z reguły są to osoby o niewielkich dochodach, a znaczna część z nich to już emeryci, w tym również ja. Wykupienie mieszkań przed laty było możliwe tylko dzięki preferencyjnym warunkom, wprowadzonym ustawą. Gminy, od których odkupiono mieszkania, przez całe dziesięciolecia nie przeprowadzały żadnych remontów, więc nowopowstałe wspólnoty mieszkaniowe muszą za pieniądze właścicieli – osób niezamożnych – dokonywać z własnych skromnych środków stopniowych remontów kapitalnych budynków, co trwa latami. Natomiast gminy pozbyły się problemu, a teraz żyłują nowych właścicieli mieszkań kolejnymi podwyżkami opłat za wieczyste użytkowanie gruntów.

    Podstawą podwyżek opłat są zaktualizowane wyceny gruntów. Na ile są rzetelne, nie sposób ocenić. Natomiast zasady wyceniania budzą wątpliwości. Zarówno sposoby wyceny działek, jak i obliczenia nowej wysokości opłat są określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dziennik Ustaw z 2010r. nr 102 poz. 651 z późn zm.) oraz w przepisach wykonawczych do niej, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dziennik Ustaw Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

    Przeanalizowałem te przepisy. Okazuje się, że są one nielogiczne, wewnętrznie sprzeczne i niezgodne z definicjami zawartymi w tej ustawie. Właśnie z tych pokrętnych przepisów wynikają absurdalne wyceny działek i podwyżki opłat.

    Należy pamiętać, że w przypadku wspólnot mieszkaniowych stan faktyczny jest taki, że działka, na której stoi budynek mieszkalny, ma wielu współużytkowników – właścicieli mieszkań, z których każdy ma prawny udział w użytkowaniu, chociaż działka nie jest fizycznie podzielona pomiędzy nich. Każde mieszkanie jest odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą i przypisanym udziałem w działce. Nie można sprzedać ani kupić samego udziału bez mieszkania, ale wyłącznie mieszkanie obowiązkowo razem z udziałem. Tak więc sama działka nie ma wartości handlowej.

    Jak przepisy mają się do stanu faktycznego?

    Zgodnie z art. 159 pkt 1 ustawy zasady wyceny działek zostały określone w § 28 i 29 ww rozporządzenia: aktualizację wyceny nieruchomości zabudowanych, będących w użytkowaniu wieczystym, opiera się na cenach działek niezabudowanych sprzedawanych lub wydzierżawianych obecnie przez gminę deweloperom, przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami.

    Ustawa jednoznacznie określa w art. 153. ust. 1 ustawy, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z kolei nieruchomość podobna ma w art. 4 pkt 16 ustawy definicję następującą:
    „należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość”.
    Jednak równocześnie art. 77 ust. 3 ustawy określa, że aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej, która w art. 4 pkt 1 jest zdefiniowana jako:
    „grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”
    - a więc jako nieruchomość niezabudowana.

    Jak widać, przepisy każą porównywać rzeczy nieporównywalne. Działka niezabudowana nie może stanowić punktu odniesienia do wyceny działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym ze wspólnotą mieszkaniową, gdyż nie spełnia warunku podobieństwa, w szczególności ze względu na sposób korzystania (wyceniana działka jest zabudowana) i stan prawny (w przypadku wspólnoty mieszkaniowej nie ma jednego użytkownika, ale jest wielu współużytkowników wieczystych).

    Następny kwiatek: przepis § 28 ust. 2 rozporządzenia określa, że do wyceny przyjmuje się ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych. Ceny te odzwierciedlają wartość rynkową, która w art. 151 ust. 1 ustawy jest zdefiniowana następująco:
    „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
    1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
    2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.”
    Należy bardzo mocno podkreślić, że w przypadku aktualizacji wyceny nie zachodzą przesłanki określone w art. 151 ust.1 pkt 1 i 2, gdyż w szczególności:
    - jest tylko jeden kontrahent – użytkownik wieczysty, będący w sytuacji przymusowej, w warunkach dyktatu gminy,
    - nie wyeksponowano nieruchomości na rynku -
    gdyż nie występuje konkurencja kilku chętnych i związana z tym możliwość urządzenia przetargu.

    Poza tym warto pamiętać o przepisie art. 32 ust. 1 ustawy, w myśl którego nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu, a więc również bez konkurencji.

    Jest oczywiste, że w omawianej sprawie w stosunkach między gminą i użytkownikiem wieczystym nie występują okoliczności, które mogłyby uzasadnić stosowanie ceny transakcyjnej takiej, jaką zdefiniowano w ustawie.

    Również bardzo ważną okolicznością jest fakt, że działka niezabudowana ma o wiele większą wartość, niż zabudowana, gdyż umożliwia osiągnięcie dużego zysku w wyniku budowy nowego gmachu i sprzedaży lub wynajmu lokali po wysokich cenach. Nie jest to możliwe w przypadku istniejącej zabudowy budynkiem wielorodzinnym z wieloma współwłaścicielami. Tak więc błędne jest określanie wartości działki zabudowanej na podstawie cen działek niezabudowanych, gdyż zawyża jej wycenę.

    Z powyższej analizy wyraźnie wynika, że te dwa przypadki – sprzedaż/dzierżawa oraz aktualizacja wyceny i opłaty - są całkowicie nieporównywalne. W procesie sprzedaży/dzierżawy na wolnym rynku wartość rynkowa jest ustalana w drodze konkurencyjnych negocjacji między właścicielem a kilku chętnymi do kupna lub dzierżawy i waha się zależnie od zmiennej koniunktury na rynku nieruchomości. W procesie aktualizacji opłaty rocznej jest tylko jeden kontrahent i nie występują negocjacje ani wahania koniunktury rynkowej na wydzierżawioną nieruchomość, a sama działka nie może być przedmiotem sprzedaży na wolnym rynku.

    Niechlujne przepisy powodują bezpodstawne drastyczne zawyżenie wartości nieruchomości zabudowanej, a w następstwie absurdalne zawyżenie zaktualizowanej opłaty za użytkowanie wieczyste.

    Oznacza to pilną konieczność dostosowania zasad ustalania wartości nieruchomości zabudowanej do rzeczywistości. Jedynym realnym i obiektywnym wskaźnikiem podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste wydaje się wskaźnik inflacji.

    Ponadto stosowanie obecnego rozwiązania powinno być natychmiast wstrzymane do czasu wprowadzenia poprawionych zasad.

  • 8: ktoś z IP: 93.105.155.* (2013-11-06 10:14)

    Polska to dziwny kraj. Kupujesz od kogoś grunt, płacisz ciężko zarobione pieniądze od których panstwo już zabrało sobie podatek, opłacasz te wszytskie procedury - geodeta, księga wieczysta, notariusz itd. a potem bulisz podatek od tego co kupiłeś za własna kasę! A jak chcesz być prawdziwym właścicielem to muszisz zapłacić jeszcze raz skarbowi panstwa żeby dał ci na własność twój własny zakupiony grunt na który masz papiery. i jak młodzież ma stąd nie uciekać jak tu nie ma praw a same opłaty i biurokracja??!!

  • 9: Paweł z IP: 87.207.24.* (2013-12-06 21:33)

    A gdzie jest lepiej?? Chyba tylko w Ugandzie, Nigerii i w Peru
    Wszędzie gdzie jest cywilizacja, jest zjawisko żerowania na zwykłym człowieku który musi 10x zapłacić za to samo.

  • 10: Przeksztalcicpensjeurzedasomdonajnizszejkrajowej z IP: 77.253.135.* (2014-08-02 09:49)

    Sposob na wyciagniecie pieniedzy przez plaszczace tylki urzedniczki i urzednikow.
    Relikt czasow komunistycznych w cudowny sposob przestal przeszkadzac politykom. Rzadzacym i opozycyjnym.

Rankingi i raporty

Prawo na co dzień

Galerie