Najnowsze dane GUS pokazują, że wciąż ponad 2 miliony mieszkań w Polsce (z około 13,5 mln nieruchomości mieszkaniowych) jest zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Nie znaczy to jednak, że aż tyle lokali wciąż pozostaje we władaniu osób posiadających spółdzielcze prawa do mieszkań, które nie zostały jeszcze przekształcone w pełną własność. Jak bowiem wynika z danych GUS aż ponad 1,2 mln mieszkań pozostających w zarządzie spółdzielni są przedmiotem odrębnej własności osób fizycznych.

Dwa prawa spółdzielcze

Prawo spółdzielcze do lokalu może mieć dwojakiego rodzaju formę. Jedną z nich jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (zwane potocznie „własnościowym” lub „spółdzielczym hipotecznym”). Drugim rozwiązaniem jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (zwane po prostu „lokatorskim”). Choć nazwy obu tych praw różnią się zaledwie jednym słowem, to ich posiadacze mają diametralnie różne prawa do nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo jest prawem znacznie mocniejszym. W takim przypadku można dla nieruchomości otworzyć księgę wieczystą, można je obciążyć hipoteką, sprzedać czy dziedziczyć.

Jest to więc prawo bardzo zbliżone do pełnej własności. Ale uwaga! Prawo własności do mieszkania przysługuje w takiej sytuacji spółdzielni. Dopiero przekształcenie prawa spółdzielczego własnościowego we własność zmienia ten stan rzeczy. Znacznie słabsze prawo do nieruchomości mają natomiast osoby ze spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania. Prawa tego nie mogą sprzedać, nie przechodzi ono na spadkobierców, a lokator nie może dla zajmowanej nieruchomości otworzyć księgi wieczystej i zabezpieczyć na niej kredytu. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przypomina więc zwykły najem.

Coraz mniej mieszkań spółdzielczych

W sytuacji sprzyjającej przekształceniom praw spółdzielczych w pełną własność zasoby pozostające w zarządzie spółdzielni sukcesywnie się kurczą. Zgodnie z danymi GUS jeszcze dwa lata temu spółdzielnie zarządzały aż 2,6 milionami lokali. Powstaje więc naturalne pytanie czy spółdzielnie mieszkaniowe gorzej zarządzają nieruchomościami niż wspólnoty mieszkaniowe? Zdania w tym względzie są podzielone. Znaleźć można bowiem zarówno przykłady efektywnego, jak i nieudolnego zarządu, zarówno w przypadku spółdzielni, jak i wspólnot mieszkaniowych. Pomocne w rozstrzygnięciu tej kwestii może być porównanie średnich kosztów eksploatacyjnych, jakie ponoszą właściciele w spółdzielniach i wspólnotach. Niestety najświeższe dane GUS w tym zakresie dotyczą 2010 roku. Uaktualnić je można jednak korzystając z danych o dynamice wzrostu cen związanych z utrzymaniem mieszkania (element inflacji).

W spółdzielni taniej z licznikami

Ile więc musi dziś płacić za 50-metrowe mieszkanie w budynku bez windy dwuosobowe gospodarstwo domowe, jeśli posiada podzielniki ciepła i liczniki wody? Gdyby przyjąć, że jedna osoba zużywa miesięcznie 4 metry sześcienne wody (w tym jeden ciepłej) we wspólnocie koszt miesięczny można oszacować na 390,4 zł, a w spółdzielni 384 zł. W tym przypadku niższe byłyby więc koszty w spółdzielni mieszkaniowej. Gdyby w takim samym mieszkaniu były zameldowane cztery osoby, co miesiąc na rachunek spółdzielni modelowa rodzina musiałaby płacić przeciętnie 487,1 zł, a wspólnoty niewiele więcej - 496,5 zł.

… a we wspólnocie bez

Zupełnie inaczej sytuacja wyglądałaby, gdyby we wspomnianym 50-metrowym mieszkaniu nie byłyby zainstalowane podzielniki ciepła i liczniki wody. Wtedy opłaty za wodę i ogrzewanie rozlicza się np. w zależności od liczby zameldowanych w mieszkaniu osób lub metrażu lokalu. Takie podejście powoduje, że często media są używane w sposób mniej racjonalny, a w efekcie mieszkańcy płacą więcej. W tym przypadku, przeciętnie wyższe koszty bardziej dotknęłyby rodziny mieszkające w nieruchomości zarządzanej przez spółdzielnie mieszkaniowe, niż wspólnoty.