Wczoraj zakończyły się konsultacje kontrowersyjnego projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Organizacje miejskie nie zostawiły na nim suchej nitki. – Prawo i Sprawiedliwość de facto chce zawiesić proces planowania miejskiego! W projekcie znalazł się zapis, zgodnie z którym inwestycje mieszkaniowe będą wyjęte spod wymogów ustawy o planowaniu przestrzennym. Ofiarami tego aktu prawnego staną się mieszkańcy miast – przekonują aktywiści z Miasto Jest Nasze. Wskazują przede wszystkim na art. 20 projektu, zgodnie z którym „do inwestycji mieszkaniowej nie stosuje się ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. – Ta ustawa wyjmuje firmy deweloperskie spod prawa o planowaniu miejscowym – grzmią społecznicy.

Ruchom miejskim wtórują eksperci. – Konsekwencje tego wadliwie napisanego aktu, który ignoruje interesy narodowe, w dłuższej perspektywie nie zostały przemyślane. To rozwiązanie nie przyspieszy procesów budowy, ale będzie zachęcać do korupcji i spekulacji gruntami. Ponadto głęboko ingeruje w kompetencje planistyczne samorządów, naruszając konstytucyjną zasadę subsydiarności zarządzania – stwierdzają w przesłanej do nas opinii prof. dr hab. Tadeusz Markowski oraz dr Dominik Drzazga z Uniwersytetu Łódzkiego.

Ich zdaniem wskutek projektowanych przepisów nasili się proces niekontrolowanego, chaotycznego rozlewania się miast. Eksperci podkreślają, że jeżeli inwestycje mieszkaniowe zostaną wyłączone z dotychczasowego reżimu prawnego, to planowanie przestrzenne na szczeblu miast i gmin w ogóle traci sens.

Ocena projektu ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących jest jednoznacznie negatywna. Nie jest to rozwiązanie, które umożliwi przyspieszenie procesów budowy, natomiast jego efektem będzie spekulacja gruntami i zachęta do większej korupcji w tym sektorze i w działalności samorządów terytorialnych. Ponadto regulacja głęboko ingeruje w kompetencje planistyczne samorządów, naruszając konstytucyjną zasadę subsydiarności zarządzania. Projektowana ustawa przyczyni się do powiększenia chaosu przestrzennego – aktem tym likwiduje się resztki systemu planowania miejscowego, wprowadzając zarazem tylnymi drzwiami podstawy do dalszej anarchii przestrzennej, a przede wszystkim do rozkwitu spekulacji gruntami i przejmowania przez wąskie środowisko deweloperów olbrzymich korzyści z renty budowlanej pod przykrywką prawną. W takiej postaci ustawa będzie źródłem wielu konfliktów społecznych i politycznych w samorządach. Ocenić można, że akt ten ma znamiona sabotażu w stosunku do gmin i zmierza do całkowitego zdegradowania podstawowych narzędzi planowania przestrzennego.

Projektowana ustawa nie powinna wejść w życie z wielu powodów. Dziewięć najważniejszych to:

1. Dojdzie do pogorszenia jakości zagospodarowania polskiej przestrzeni. Będzie miało miejsce:

– nasilenie procesów niekontrolowanego, chaotycznego rozlewania się miast na skutek ułatwienia możliwości rozwoju zabudowy mieszkaniowej poza obszarami dotychczas zurbanizowanymi. Skutkiem tego będzie również rozwój substandardowych osiedli mieszkaniowych z ograniczonym dostępem do takich usług, jak: edukacja, oświata, ochrona zdrowia, pomoc społeczna, usługi kultury itp.

– uzależnienie mieszkańców nowych osiedli od indywidualnych środków transportu, zespoły zabudowy mieszkaniowej będą daleko od już istniejących obszarów zurbanizowanych

– zwiększenie presji inwestycyjnej na obszary spełniające co prawda kryteria lokalizacyjne zapisane w ustawie, ale będące terenami otwartymi, rolniczymi, o charakterze biologicznie czynnym, które nie będą chronione żadnymi skutecznymi instrumentami.

2. Przepisy projektowanej ustawy naruszają ład ustrojowo-polityczny. Projekt, w przypadku wejścia w życie będzie niezgodny z art. 5, art. 68 ust. 4 i art. 74 Konstytucji RP, a także z zawartymi przez Polskę umowami międzynarodowymi, w tym z Traktatem Akcesyjnym do UE, które to akty zobowiązują władze publiczne do ochrony środowiska oraz wskazują na rozwój zrównoważony jako jedną z zasad ustrojowych państwa. Proponowane rozwiązania przyczynią się bowiem do pogorszenia warunków życia, w efekcie umożliwienia budowy substandardowych osiedli odznaczających się mierną dostępnością do usług oraz pogorszenia stanu przyrody (głównie na terenach podmiejskich i wiejskich) stanowiącej istotną determinantę jakości życia. Projekt ustawy podważa również ustrojowy podział kompetencji między administracją samorządową i rządową, jest niezgodny z przepisami o samorządzie terytorialnym i z ustawami pokrewnymi, które zadania w zakresie gospodarowania przestrzenią na poziomie lokalnym powierzają gminom. Tym samym projekt ustawy narusza relacje pomiędzy samorządem terytorialnym a wojewodą w sferze zagospodarowania przestrzennego.

3. Projektowana ustawa dezintegruje nie tylko system planowania przestrzennego, ale planowania rozwoju w ogóle. Wyłączenie spod jurysdykcji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycji mieszkaniowych spowoduje, że jeden z najistotniejszych i najbardziej terenochłonnych elementów zagospodarowania przestrzennego, którym są obszary zabudowy mieszkaniowej, przestanie być de facto przedmiotem planowania. W tej sytuacji pojawia się pytanie, jaka jest wobec tego rola i sens planowania przestrzennego, skoro inwestycje z zakresu budownictwa mieszkaniowego, a także budownictwa drogowego, zostają uregulowane ustawami specjalnymi?

4. Inwestorzy staną się faktycznie podmiotami, które kierując się całkowicie komercyjnymi przesłankami, mogą określać w gminach tereny pod lokalizację inwestycji mieszkaniowych, nie mając zarazem kompletnie żadnych zobowiązań i odpowiedzialności względem lokalnej społeczności w zakresie dbałości o stan czy jakość zagospodarowania przestrzeni.

5. Projekt ustawy, być może nawet wbrew intencji autorów, kontynuuje prowadzenie polityki rozwoju opartej na skrajnej odmianie neoliberalnej doktryny gospodarczej, zakładającej całkowity prymat celów ekonomicznych nad społecznymi i środowiskowymi. Nie liczy się on z występowaniem takich obiektywnych zjawisk, jak: skutki zewnętrzne wobec środowiska, konieczność dostarczania dóbr publicznych, konflikty i „pułapki społeczne” czy ułomności instytucjonalne sektora publicznego.

6. Proponowana ustawa pogłębi tylko istniejące w Polsce patologie w sferze gospodarowania przestrzenią, ponieważ stworzy sprzyjające warunki dla korupcji, spekulacji gruntami, samowoli budowlanej, naruszania własności prywatnej i podstawowych praw obywatelskich (m.in. prawa do życia w środowisku o wysokiej jakości). Można przewidywać, że projektowane rozwiązania nie tylko nie przyczynią się do zaspokojenia istotnych potrzeb społecznych, lecz będą źródłem nowych konfliktów w skali lokalnej, zarzewiem protestów i ruchów oporu przeciwko zawłaszczaniu i degradowaniu przyrodniczych i krajobrazowych walorów przestrzeni.

7. Wadliwym i kuriozalnym rozwiązaniem jest propozycja, by na terenach objętych planem, który wyklucza zabudowę mieszkaniową, inwestor mógł ubiegać się o zgodę na realizację inwestycji mieszkaniowych, składając wniosek do rady gminy. Kryteria wydawania takiej zgody lub jej odmowy przez gminę (art. 6 ust. 3 projektu) są mało precyzyjne i dają podstawę do całkowicie uznaniowej oceny wniosku przez radnych, a co za tym idzie – procedury lokalizowania inwestycji mieszkaniowych proponowane w projekcie ustawy będą tworzyły różnego rodzaju pułapki społeczne, skłaniające samorządy lokalne do ulegania naciskom deweloperów, spekulacji na rynku gruntów itp.

Tygodnik DGP 13.01.18

Tygodnik DGP 13.01.18

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

8. Zaproponowane w projekcie ustawy kryteria i procedury lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (rozdział 2, art. 11–13) wskazują na całkowite niezrozumienie przez twórców projektu ustawy istoty zastosowania standardów w kształtowaniu zagospodarowania przestrzennego. Za pomocą standardów przestrzennych (w szczególności o wymiarze ogólnokrajowym) – dotyczących odległości nowych zespołów zabudowy mieszkaniowej od istniejących elementów infrastruktury technicznej i społecznej – nie można określać lokalizacji tejże zabudowy. Standardy natomiast służą do tego, aby w obszarach zabudowy wyznaczonych w planach określać szczegółowe sposoby i formy zabudowy oraz jej parametry techniczne. Stworzenie „uniwersalnych”, powszechnie obowiązujących reguł lokalizacyjnych jest pomysłem głęboko chybionym. Tak lokalizowana zabudowa będzie być może względnie tania na etapie realizacji inwestycji, natomiast będzie generować ogromne koszty społeczne, w tym środowiskowe, w przyszłości.

9. Wątpliwym rozwiązaniem jest wydawanie decyzji lokalizacyjnej dla inwestycji mieszkaniowej przez wojewodę. W ustawie nie jest wyraźnie powiedziane, że uchwała rady gminy w sprawie zgody lub odmowy wobec wniosku inwestora o lokalizację inwestycji mieszkaniowej jest wiążąca dla wojewody. Jeśli tak, to samorządy lokalne zostają pozbawione kompetencji co do określania sposobu zagospodarowania terenu na obszarze inwestycji mieszkaniowej, bo ten określa wojewoda zgodnie z projektowanym art. 15 ust. 1. Rodzi się pytanie, jakie kompetencje w zakresie określania sposobów zagospodarowania terenów ma wojewoda? Czy ma odpowiednie służby planistyczne do tego celu?

TO TYLKO FRAGMENT TEKSTU. CAŁY ARTYKUŁ PRZECZYTASZ W TYGODNIKU GAZETA PRAWNA>>