W I kw. tego roku deweloperzy oddali do użytku 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej, co oznacza rekordowy wynik. Nadal największa aktywność jest obserwowana w Wielkopolsce oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Zmienia się natomiast struktura nowych obiektów. To konsekwencja dynamicznego rozwoju e-commerce - także w branży spożywczej - co przekłada się na zmiany w sposobie dostawy. W Polsce nadal króluje model Next Day Delivery, czyli dostawa w kolejnym dniu od złożenia zamówienia. Na znaczeniu zyskuje jednak coraz bardziej q-commerce. To model, w którym dostawa następuje w maksymalnie kilkadziesiąt minut od złożenia zamówienia. Wymusza to rozwój nowych formatów magazynów, tzw. miejskich, oraz obiektów typu last mile logistics.
- Na polskim rynku pojawił się również format typu dark stores jako minicentra dystrybucji, dedykowane szczególnie dla branży e-grocery - zauważa Michał Kozdrój, dyrektor Agencji Logistycznej w Knight Frank.

Polska zyskuje

Reklama
Nie oznacza to jednak, że duże magazyny, położone na obrzeżach aglomeracji, odchodzą do lamusa. Takich obiektów najemcy wciąż poszukują. Przykładem mogą być: Hillwood w Bydgoszczy o powierzchni 104 tys. mkw., P3 w Poznaniu liczący 82 tys. mkw. oraz Hillwood w Strykowie - 73 tys. mkw., które uzyskały pozwolenie na użytkowanie w I kw.
Jak tłumaczą eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, to efekt restrykcji związanych z COVID-19 w Chinach, powodujących kolejne zakłócenia produkcji i logistyki. Aby zabezpieczyć się przed problemami w łańcuchach dostaw, firmy robią zapasy, co przynosi popyt na obiekty o dużej kubaturze. Przyczynia się do tego również wojna w Ukrainie, z powodu której firmy podejmują decyzję o relokacji biznesu ze wschodu Europy. Widoczny jest też trend do skracania łańcuchów dostaw oraz przenoszenia produkcji bliżej rynków zbytu. Polska w tej sytuacji zyskuje, ze względu na swoje położenie, rozwiniętą sieć dróg i autostrad, dostęp do pracowników i niższe koszty pracy w porównaniu z Zachodem.

Reklama
Anna Głowacz, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i logistycznych w AXI IMMO, potwierdza, że w wyniku agresji Rosji na Ukrainę, firmy poszukują bezpiecznego miejsca do czasowej lub stałej relokacji.
- Obserwowaliśmy już w I kw. 2022 r. duże zainteresowanie wynajęciem powierzchni magazynowej tuż przy granicy z Ukrainą, a także wzdłuż autostrady A4 - podkreśla.
W rezultacie I kw. tego roku przyniósł wynajem na poziomie 1,5 mln mkw. Jak informuje w swoim najnowszym raporcie o rynku magazynowym firma doradcza Newmark Polska, wśród największych zawartych transakcji znalazły się: realizacja przez firmę Exeter obiektu o powierzchni 100 tys. mkw. dla najemcy z sektora handlowego w Świebodzinie, renegocjacja połączona z ekspansją najemcy z sektora handlowego w SEGRO Logistics Park Gliwice (66,3 tys. mkw.) oraz wynajęcie 47,7 tys. mkw. w Hillwood Łowicz Południe przez Dealz.
- Podobnie jak najemcy, deweloperzy również pozostają aktywni - zauważa Renata Zielińska, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.
Na koniec marca 2022 r. w budowie było 4,8 mln mkw. powierzchni, co daje niemal dwukrotny wzrost z analogicznym okresem 2021 r. Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland wskazują, że wśród nowych projektów największe i najbardziej znaczące to: Panattoni Park Zgierz liczący 155 tys. mkw., Panattoni w Bydgoszczy budowany dla Zalando o powierzchni 146 tys. mkw., nowy kompleks Hillwood powstający pod Łowiczem, który w dwóch budynkach pomieści 112 tys. mkw., a także rozbudowywane o trzy nowe obiekty centrum MLP Poznań West ze 102 tys. mkw.
Jak wyjaśnia Anna Głowacz, podobnie jak w poprzednich kwartałach, największą aktywnością wykazują się najemcy z sektorów logistyki, sieci handlowych oraz e-commerce. Ocenia ona, że ten trend się utrzyma.
Paulina Dziubińska, starszy dyrektor w dziale wynajmu powierzchni magazynowych JLL, podkreśla, że wciąż pojawiają się nowe podmioty rozpoczynające działalność w Polsce, które potrzebują magazynu od zaraz.

Przyczyny ochłodzenia

W kolejnych miesiącach eksperci spodziewają się jednak schłodzenia rynku. Rosnące koszty budowy oraz ograniczona dostępność do surowców i materiałów sprowadzanych ze Wschodu wpłyną bowiem na wydłużenie czasu budowy magazynów oraz opóźnienia w dostarczaniu zakontraktowanych obiektów. Już dziś realizacja nowych projektów trwa 12-14 miesięcy. Czynnikiem hamującym podaż będzie też deficyt pracowników w sektorze budowlanym, w związku z odpływem specjalistów na Wschód. Jak podkreślają analitycy BNP Paribas Real Estate Poland, projekty, których realizacja rozpoczęła się przed wybuchem wojny, raczej nie są zagrożone. Na potrzeby ich wykonania deweloperzy zabezpieczyli bowiem potrzebne materiały.
Rośnie ryzyko powstania luki podażowej, szczególnie że poziom pustostanów spada. W I kw., według wyliczeń BNP Paribas Real Estate Poland, wyniósł 3,3 proc. Dla porównania na koniec 2021 r. było to 3,9 proc. Wśród miejsc z największym dostępem do powierzchni magazynowej są: województwo kujawsko-pomorskie, Szczecin i Polska Wschodnia. Na wszystkich tych rynkach poziom pustostanów wynosi kilkanaście procent. Najtrudniej o wolne magazyny w Poznaniu, na Dolnym Śląsku i w Trójmieście. Tam poziom pustostanów oscyluje poniżej 3 proc.
Ale ryzyko luki podażowej to niejedyna konsekwencja malejących pustostanów. Początek roku przyniósł wzrosty stawek wynajmu. Na największych rynkach magazynowych podwyżka sięgnęła 5-10 proc. To pierwszy taki widoczny ruch od kilku lat. Zdaniem ekspertów trend ten utrzyma się również w II kw.
Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie czynsz wywoławczy w granicach administracyjnych miasta wynosi 4,00-5,60 euro za 1 mkw. miesięcznie, natomiast w strefie II, czyli na obrzeżach stolicy, jest to 3,00-4,50 euro. W innych rejonach kraju z powierzchniami magazynowymi, takich jak np. Górny i Dolny Śląsk czy Wielkopolska, czynsze wywoławcze wynoszą 3,00-4,30 euro za 1 mkw. miesięcznie. Najtaniej jest na rynkach wschodzących - 3,00-3,80 euro.
Tym samym polski rynek magazynowy przestaje być najtańszy w Europie. Mimo tego, zdaniem ekspertów, pozostanie wciąż atrakcyjny dla najemców i inwestorów. W I kw. tego roku na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o wartości 1,66 mld euro. To wynik o 18 proc. lepszy od tego z roku poprzedniego. Na sektor magazynowy przypadło 191 mln euro. Największym zainteresowaniem inwestorów nadal cieszą się bezpieczne i obarczone niskim ryzykiem nieruchomości, m.in. parki logistyczno-magazynowe. ©℗
Powierzchnia magazynowa w Polsce / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe