Nie wolno wymagać od uczestników przetargu pełnomocnictw poświadczonych notarialnie

Do udziału w przetargach organizowanych przez gminę dopuszczane są wyłącznie osoby dysponujące pełnomocnictwami notarialnie poświadczonymi albo w formie aktu notarialnego. RIO zarzuca wójtowi nieprawidłowości w gospodarowaniu mieniem. Czy wójt rzeczywiście nie może tego wymagać?

Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw. W szczególności mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Ponadto w myśl art. 37 ust. 1 u.g.n.: z zastrzeżeniem ust. 2 i 3 (dotyczących trybu bezprzetargowego oraz odstąpienia od zbycia w drodze przetargu)nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Zgodnie z art. 40 u.g.n.: przetarg przeprowadza się w formie:

• przetargu ustnego nieograniczonego,
• przetargu ustnego ograniczonego;
• przetargu pisemnego nieograniczonego,
• przetargu pisemnego ograniczonego.

Z punktu widzenia poruszonej problematyki istotne są również art. 24 i art. 25 u.g.n. Z tych norm wynika, że do gminnego zasobu nieruchomości należą „nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy”. Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Zasady reprezentacji

Niestety z przepisów nie wynika jednoznacznie, jakie są zasady reprezentacji osób zainteresowane udziałem w przetargu. Nie oznacza to jednak, że organ gospodarujący mieniem samorządowym może w dowolny sposób ustanawiać wymogi w zakresie formy pełnomocnictwa do udziału w takim postępowaniu. Musi bowiem uwzględniać zasady związane z ich udzielaniem zawarte w art. 98 i art. 99 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). W myśl tych przepisów pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Nadto, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. Pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie. A zatem przywołane regulacje nie wprowadzają obligatoryjnej notarialnej formy pełnomocnictwa lub pełnomocnictwa notarialnie poświadczonego.

RIO potwierdza

Potwierdza to w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Katowicach z 2 kwietnia 2024 r. (znak WK-610/22/4/23/24). Izba krytycznie oceniła postępowanie jednej z gmin że „od pełnomocników osób fizycznych oraz od osób fizycznych umocowanych do działania w imieniu osób prawnych przystępujących do przetargu wymagano pełnomocnictw notarialnie poświadczonych, co stanowiło naruszenie art. 42 ust. 1, art. 41 ust. 2 u.g.n. w związku z art. 98 i art. 99 k.c., art. 39 i art. 49 ustawy o Krajowym Rejestrze Sądowym”. Przypomnijmy zatem zakres tych regulacji:

• art. 42 ust. 1 u.g.n.: „Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, sposób i tryb przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego oraz przeprowadzania rokowań po drugim przetargu, uwzględniając konieczność zapewnienia jawności i jednolitości postępowania, równego dostępu do udziału w przetargu, uzyskania najkorzystniejszego wyniku przetargu”,
• art. 41 ust. 2 u.g.n.: „Jeżeli osoba ustalona jako nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i w terminie podanych w zawiadomieniu (…) organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega zwrotowi. W zawiadomieniu zamieszcza się informację o tym uprawnieniu”,
• art. 39 ustawy o KRS: „w dziale 2 rejestru przedsiębiorców zamieszcza się określone dane dotyczące pełnomocników podmiotów (…) i zakresu ich pełnomocnictwa”.

Sprawdzić w KRS

W ramach dalszej analizy prawnej RIO podkreśliła, że dane osób właściwych do reprezentowania osób prawnych zamieszczone są w rejestrach (jawnych) – KRS . Uczestnik przetargu, tj. zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna czy inny podmiot, który nie jest osobą prawną lub fizyczną, aby skutecznie brać udział w licytacji, nie musi mieć umocowania w formie pełnomocnictwa notarialnie poświadczonego. Podano, że jego umocowanie wynikać będzie albo z właściwego rejestru albo, w przypadku reprezentowania osoby fizycznej - z pełnomocnictwa ogólnego udzielonego pod rygorem nieważności w formie pisemnej. Samo przystąpienie do przetargu i jego wygranie w żaden sposób nie obliguje oferenta do złożenia oświadczenia woli o nabyciu nieruchomości. Jest to czynność mieszcząca się w ramach zwykłego zarządu a ewentualną sankcją, jaką może zastosować organizator przetargu jest zatrzymanie wadium.

Podsumowując: wójt nie może żądać od uczestników przetargu złożenia odpisu pełnomocnictwa notarialnego czy z podpisami notarialnie poświadczonymi. Takiego wymogu nie przewidują bowiem ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani inne regulacje prawne związane z obrotem nieruchomościami, w tym rozporządzenie w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. ©℗