Gminy biorą się za plany ogólne. Mniejsze mają z tym problem

Większość miast deklaruje, że aby zdążyć w wyznaczonym terminie, prowadzą już prace koncepcyjne, nawet jeśli nie przyjmują jeszcze uchwał w tej sprawie. W gorszej sytuacji są mniejsze gminy, które nie mają swoich specjalistów.

Na przyjęcie zupełnie nowego dokumentu planistycznego zostały już niecałe dwa lata. Gminy muszą to zrobić do 31 grudnia 2025 r. Nowa większość parlamentarna wprawdzie zamierzała przedłużyć ten termin o kolejne 24 miesiące w poselskim projekcie dotyczącym tarcz energetycznych (druk nr 72), ale po krytyce dotyczącej nowych rozwiązań w sprawie lokalizowania farm wiatrowych ostatecznie z ustawy zniknęły wszystkie regulacje niezwiązane z mrożeniem cen prądu czy gazu.

Dodatkowo przedłużenie terminu w zaproponowany sposób powodowałoby problemy z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy. Konieczna byłaby również renegocjacja KPO, który ma sfinansować nowe zadanie dla gmin (pisaliśmy o tym w artykule „Wiatraki bez miejscowych planów. Do tego problem z WZ-kami”, DGP nr 234/2023). Samorządy od miesięcy apelują o przesunięcie terminu, ale jednocześnie biorą się do pracy. W budżetach na 2024 r. zabezpieczono na ten cel od kilkudziesięciu tysięcy do kilku milionów złotych. Mniejsze gminy, które nie dysponują swoimi ekspertami, mają problem z wyceną tego zadania przez urbanistów, ponieważ nie przyjęto jeszcze wszystkich rozporządzeń niezbędnych do stworzenia planów ogólnych.

Kłopotliwa wycena

We Wrocławiu na prace związane ze sporządzeniem planu ogólnego w tym roku przewidziano 2,35 mln zł, a nad dokumentem będą pracować miejscowi fachowcy. Podobnie jest w Gdańsku, Krakowie, Szczecinie czy Lublinie. Inaczej w mniejszych miastach i gminach wiejskich, które muszą szukać zewnętrznych ekspertów. – Wstępne ceny sporządzenia planu są bardzo zróżnicowane – od 200 tys. zł do 1 mln zł. Ze względu na małą liczbę specjalistów i zapotrzebowanie na sporządzenie takiego planu przez każdą gminę w Polsce do końca 2025 r. stawki są bardzo wysokie – wskazują urzędnicy z Sopotu. Z dużych miast nieoficjalnie płyną sygnały, że finansowe udźwignięcie nowego zadania nie będzie aż takie trudne, ale mniejsze samorządy wciąż czekają na europejskie pieniądze. – W bieżącym roku mamy w budżecie gminy kwotę 50 tys. zł na pierwszy etap opracowania planu ogólnego. Szacujemy, że koszt opracowania planu ogólnego dla naszej gminy to kwota ok. 120–150 tys. zł. Czekamy oczywiście na wsparcie ze środków KPO – mówi Jacek Brygman, wójt gminy Cekcyn (woj. kujawsko-pomorskie).

Proszowice (woj. małopolskie) w połowie ub.r. wystąpiły do czterech firm. Oferty wpłynęły od dwóch – kwota nie przekraczała 200 tys. zł. W Kobylnicy (woj. pomorskie) w tym roku przewidziano wydatki na poziomie 140 tys. zł, ale finalnie ta kwota może być nawet trzy razy wyższa (za plan ogólny i strategię rozwoju gminy). Na razie trudno jednak o konkretne wyliczenia. – Powodem, dla którego jeszcze nie przystąpiliśmy do sporządzenia planu ogólnego, jest to, że nie wiemy, jakiej ceny mogą żądać wykonawcy. Trudno jest dzisiaj wycenić prace planistyczne dla tego dokumentu. Urbaniści, aby móc sporządzić ostateczną ofertę na sporządzenie planu ogólnego, czekają na pojawienie się rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy – wskazuje Leszek Kuliński, wójt gminy.

Eksperci przypominają, że to rozporządzenie (od 9 listopada 2023 r. w opiniowaniu) ma kluczowe znaczenie – to właśnie na obszarach uzupełniania zabudowy wyznaczonych w planach ogólnych będzie dopuszczalne wydawanie warunków zabudowy. – Te obszary gmina wyznacza dobrowolnie, ale jeśli zdecyduje się je wyznaczyć, to musi zastosować dość skomplikowany algorytm wskazany w rozporządzeniu. Dopóki nie ma ostatecznego kształtu tego rozporządzenia, nie wiemy, jakiego algorytmu użyć – podkreśla dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska z kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Poznań z własną interpretacją

W stolicy Wielkopolski nie zdecydowano się na rozpoczęcie prac nad planem ogólnym również ze względu na wątpliwości dotyczące interpretacji art. 27a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.).

– Zastosowanie literalnej wykładni tego przepisu prowadzi do wniosku, że w przypadku, gdy gmina przystąpi do sporządzenia planu ogólnego, to z przyjęciem planów miejscowych, do których opracowywania przystąpiono po wejściu w życie nowelizacji (24 września 2023 r. – red.), będzie trzeba zaczekać do momentu upływu terminu na wydanie rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody – uważają urzędnicy z Poznania na podstawie opinii prawnej, która w ubiegłym tygodniu została przekazana Unii Metropolii Polskich im. Pawła Adamowicza.

Innego zdania jest dr Aleksandra Błaszczyńska-Śmigielska, która ocenia, że odczytywanie samej treści ustawy z pominięciem przepisów przejściowych to błąd. – Przepis ten umożliwia procedowanie równolegle planu ogólnego i planów miejscowych. Do czasu uchwalenia planu ogólnego w danej gminie miejscowe plany mają być zgodne ze studium uwarunkowań i procedowanie planu ogólnego nie ma na nie żadnego wpływu. Co więcej, nawet jeśli studium już wygaśnie z uwagi na wprowadzenie planu ogólnego albo upływ ustawowego terminu jego wygaśnięcia, nadal będzie można uchwalić miejscowy plan zgodny ze studium, o ile został wyłożony do publicznego wglądu przed jego wygaśnięciem – komentuje ekspertka.©℗