Czy nastąpi kres patodeweloperki, czyli jak urzędnik zastosuje przepisy przejściowe?

W niektórych sytuacjach organy nawet po 1 kwietnia 2024 r. będą musiały rozpatrywać wnioski na starych – korzystniejszych dla inwestorów – zasadach. Wszystko przez furtki w nowelizacji rozporządzenia

26 października 2023 r. minister rozwoju i technologii podpisał nowelizację rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1225). Nowe przepisy są opisywane w mediach pod szyldem walki z patodeweloperką. I rzeczywiście wprowadzają liczne regulacje, które mają położyć kres patologiom. Z jednej strony znacząco wpłyną na proces zatwierdzania projektu architektonicznego i uzyskiwania pozwolenia na budowę inwestycji realizowanych w ramach przedsięwzięć deweloperskich. Z drugiej strony – choć w uzasadnieniu mowa o „zasadach budowy budynków wielorodzinnych z myślą o komforcie mieszkańców, ale również z uwzględnieniem interesów inwestorów” – eksperci oceniają, że skutkiem tych przepisów będzie podwyższenie kosztów inwestycji (a co za tym idzie – cen mieszkań) i ograniczenie ich dostępności (na wielu gruntach nie ma fizycznej możliwości zrealizowania założeń nowelizowanych przepisów).

Znowelizowane rozporządzenie będzie obowiązywać już od 1 kwietnia 2024 r., a wygaśnie pół roku później, potem ma zaś zostać zastąpione przez nowe rozporządzenie. Ustawodawca przewiduje jednak furtkę, która pozwoli na realizację inwestycji na starych (obecnych) zasadach jeszcze przez długi czas – zatem organy administracji architektoniczno-budowlanej będą zobowiązane każdorazowo oceniać, czy dany wniosek powinien zostać rozpoznany z uwzględnieniem znowelizowanego rozporządzenia, czy też zasadne będzie zastosowanie dotychczasowych przepisów.

Organ administracji publicznej wydaje rozstrzygnięcia na podstawie przepisów obowiązujących w dniu orzekania. Wyjątkiem są sytuacje, kiedy w zmienianym akcie prawnym są wprowadzane przepisy przejściowe, które mogą szczegółowo regulować wpływ nowelizacji na określone stosunki prawne. Omawiana nowelizacja, a więc rozporządzenie ministra rozwoju i technologii z 26 października 2023 r. (w momencie publikacji tekstu czekało jeszcze na opublikowanie w Dzienniku Ustaw), zawiera wiele przepisów, za sprawą których organy będą oceniały prawidłowość wniosków o zatwierdzenie projektu architektoniczno-budowlanego na podstawie przepisów sprzed nowelizacji.

Stosując dotychczasowe brzmienie rozporządzenia, organy architektoniczno-budowlane będą oceniały zamierzenia budowlane, co do których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę zostanie złożony przed 1 kwietnia 2024 r. Zasadniczo nie ma przy tym znaczenia, czy złożony wniosek będzie kompletny – jeśli organ wezwie inwestora do uzupełnienia braków formalnych wniosku, a inwestor uczyni zadość wymaganiom w wyznaczonym terminie, uznaje się, że wniosek został złożony w pierwotnej dacie. Problem się pojawi, gdy braki formalne nie zostaną uzupełnione w terminie – w takim przypadku za datę złożenia wniosku uznaje się datę uzupełnienia dokumentacji zgodnie z wezwaniem. Analogiczne zasady stosuje się do wniosków o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę złożonych do 31 marca 2024 r.

Przykład 1

Zamierzenie budowlane

Bardzo ciekawym zabiegiem jest posłużenie się w przepisach przejściowych rozporządzenia pojęciem zamierzenia budowlanego. Zasadą jest, że jedno zamierzenie budowlane jest objęte jednym pozwoleniem na budowę. Są jednak od tej reguły wyjątki – jeżeli zamierzenie budowlane obejmuje więcej niż jeden obiekt, to pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wyłącznie wybranych obiektów, które jednak mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. W takim przypadku inwestor jest zobowiązany przedłożyć projekt zagospodarowania działki lub terenu dla całego zamierzenia, ale może je podzielić na kilka pozwoleń na budowę.

Deweloperzy będą mogli stosować przepisy sprzed nowelizacji do budynków, które będą realizowali w ramach zamierzenia budowlanego, które rozpoczęli przed 1 kwietnia 2024 r. Wystarczy, że przed tą datą złożą wniosek o zatwierdzenie projektu zagospodarowania działki lub terenu albo uzyskają w tym przedmiocie decyzję.

Przykład 2

Wniosek o zatwierdzenie projektu

Nie tylko wniosek o pozwolenie na budowę może być kluczem do pozostania w reżimie starych przepisów. Innym aktem jest odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu architektoniczno -budowlanego. Jest to swego rodzaju promesa udzielenia pozwolenia na budowę, której możliwość udzielenia przewiduje prawo budowlane. Taka promesa jest ważna przez czas w niej oznaczony, nie dłużej jednak niż przez rok. W omawianym przypadku inwestor składa wniosek o odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu, a następnie, w innym postępowaniu, na podstawie tego (już zatwierdzonego) projektu składa wniosek o wydanie pozwolenia na budowę. Oceniając poprawność tego wniosku, organ będzie miał obowiązek wziąć pod uwagę stare przepisy w sprawie warunków technicznych.

Analogicznie inwestor może wystąpić z wnioskiem o odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu i w ramach tej odrębnej decyzji w przyszłości realizować budynki na podstawie udzielonych w późniejszym czasie pozwoleń na budowę. Wszystkie decyzje o pozwoleniu na budowę pozyskiwane w ramach tej inwestycji będą procedowane na podstawie rozporządzenia w brzmieniu sprzed omawianej nowelizacji.

Decyzja o zmianie pozwolenia i...

W trakcie wykonywania robót budowlanych, w szczególności w przypadku dużych inwestycji, bardzo często się okazuje, że założenia projektowe nie odpowiadają realnym potrzebom i konieczne jest dokonanie istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu architektoniczno-budowlanego. W tym celu należy zaś pozyskać zamienne pozwolenie na budowę (decyzję o zmianie pozwolenia na budowę). Rozpatrywanie takich decyzji, jeśli główne pozwolenie na budowę było procedowane na podstawie warunków technicznych sprzed nowelizacji, będzie następowało również z zastosowaniem tych przepisów. Dzięki temu inwestor nie zostanie zaskoczony nowymi wymaganiami projektowymi w trakcie realizacji zamierzenia budowlanego.

...gdy nie jest ono wymagane

Z przepisów przejściowych skorzystają także inwestorzy wykonujący roboty niewymagające uzyskania pozwolenia na budowę. Jeżeli w ramach zamierzenia budowlanego mają być realizowane roboty budowlane niewymagające uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, to przepisy sprzed nowelizacji można zastosować, jeżeli inwestor dokona zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych przed 1 kwietnia 2024 r. Katalog inwestycji wymagających zgłoszenia zamiast pozwolenia na budowę jest zawarty w przepisach prawa budowlanego. Należą do niego m.in. realizacja obiektów małej architektury, do których zalicza się m.in. place zabaw, obiektów wolnostojących, małych (do 35 mkw.) garaży i wiat, a także boisk.

By podsumować: zaplanowanie przez deweloperów większej liczby inwestycji przed wejściem w życie nowelizacji rozporządzenia pozwoli na stosowanie obecnie obowiązujących warunków technicznych jeszcze przez długi czas. To kluczowa informacja w szczególności dla inwestorów, którzy mają grunty, na których zrealizowanie przedsięwzięcia deweloperskiego na podstawie nowych, wymagających przepisów byłoby niemożliwe lub nierentowne. Na duże zainteresowanie możliwością skorzystania z przepisów przejściowych muszą się przygotować również urzędnicy orzekający w organach administracji architektoniczno-budowlanej – to do nich ostatecznie będzie należało zbadanie, czy projekt podlegający zatwierdzeniu powinien odpowiadać przepisom dotychczasowym, czy też należy go oceniać na podstawie nowelizacji z 26 października br. ©℗