- Projekt ustawy przewiduje wprowadzenie do polskiego porządku prawnego przepisów planistyczno-urbanistycznych stosowanych w sytuacjach nadzwyczajnych. Pomimo, iż Polska mogła od 2004 roku korzystać z funduszy unijnych na rewitalizację, przepisy takie nie znajdowały się w obiegu prawnym - podkreślił dr Adam Radzimski z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu, geograf miasta i obecnie stypendysta Gran Sasso Science Institute w L'Aquili we Włoszech.
W okresie poprzednich okresów budżetowych Unii Europejskiej gminy ubiegające się o wsparcie inwestycji określonych jako rewitalizacje musiały mieć gminne programy rewitalizacyjne, mieliśmy też wytyczne do programów operacyjnych, ale nie było jednolitego dla całego kraju prawa o randze takiej jak ustawa.
- Rolą miejskich, gminnych programów rewitalizacji w wymiarze normatywnym było zasadniczo wyznaczenie obszarów, na których mogły być realizowane projekty objęte dofinansowaniem UE. Samorządy nie były natomiast uprawnione do ingerencji planistycznych wykraczających poza zakres prawodawstwa ogólnego - wskazał dr Radzimski.
Jak dodał, proponowana ustawa o rewitalizacji w kilku istotnych punktach rozszerza zakres uprawnień samorządów, np. dając im w określonych sytuacjach prawo pierwokupu nieruchomości, czy też możliwość przeprowadzenia remontów budynków, których właścicielem w ponad 50 proc. jest gmina, pomimo sprzeciwu mniejszościowych właścicieli, przy obciążeniu kosztami ich hipotek. Przewidziano także możliwość zwiększenia stawki podatku od nieruchomości niezabudowanych, które przeznaczone są w planach miejscowych pod zabudowę i zostaną objęte przez gminę obszarem rewitalizacji, w celu zachęcenia właścicieli do ich zabudowy lub sprzedaży.
- Natomiast wśród proponowanych regulacji, do których należałoby podejść ze szczególną ostrożnością, wymienić należy możliwość udzielania przez samorządy bonifikaty w wysokości do 99 proc. w przypadku sprzedaży gruntów położonych na obszarach rewitalizacji - wskazał ekspert.
- Choć zasadniczo udzielanie bonifikat może być w pewnych przypadkach działaniem uzasadnionym, zastrzec należy, że bez odpowiednich mechanizmów kontrolnych pojawia się w tym kontekście ryzyko nadużyć i osiągania przez deweloperów korzyści kosztem sektora publicznego - zaznaczył.
- Ustawa o rewitalizacji stanowić może jeden z instrumentów efektywnego zarządzania przez władze publiczne zmieniającymi się obszarami miejskimi. Wiele będzie jednak zależało od tego, czy państwo zaangażuje się także finansowo we wsparcie rewitalizacji - stwierdził dr Adam Radzimski.
- O ile w Polsce chce się uznać wspieranie obszarów kryzysowych za jeden z priorytetów rozwoju, wymagało to będzie nie tylko stworzenia przez władze centralne ram prawnych, gdyż samorządy lokalne, nawet wspierane środkami unijnymi, nie udźwigną tego zadania pod względem finansowym. O ewentualnym wymiarze finansowym wiadomo jak dotąd bardzo niewiele. Warto w tym kontekście rozważyć przyznawanie środków w drodze konkursu, w którym w szczególny sposób premiowano by rozwiązania innowacyjne, np. mające na celu aktywizację i współpracę drobnych prywatnych właścicieli nieruchomości. O ich sytuacji projekt ustawy w zasadzie nie wspomina, a jeśli już to postrzega prywatnych właścicieli raczej jako barierę rewitalizacji niż szansę (vide zastępcze remonty przeprowadzane przez gminę) - opisywał.
Adam Radzimski powiedział także, że sama ustawa o rewitalizacji może nie wystarczyć do rozwiązania tych problemów polskich miast, które mają swoje źródła w złym planowaniu przestrzennym.
- Wspieranie rewitalizacji wzmacniać może tendencje dośrodkowe w rozwoju miast, a przez to w pewnym stopniu ograniczać proces suburbanizacji" - przyznał Radzimski. "O tym w jaki sposób przebiegać będą w Polsce procesy osadnictwa podmiejskiego decydować będą jednak także w dużym stopniu przepisy planistyczne o charakterze ogólnym, zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy dotyczące zasad uzyskiwania dochodów przez gminy - mówił.
Jak tłumaczył, w aktualnym stanie prawnym gminy podmiejskie są zmotywowane do tworzenia planów zabudowy mieszkaniowej przewyższających realne potrzeby wynikające z uwarunkowań demograficznych, gdyż napływ nowych mieszkańców wiąże się ze zwiększeniem funduszy.
- Natomiast w przypadku braku planów deweloperzy stosunkowo łatwo uzyskać mogą decyzję o warunkach zabudowy, która oparta o bardzo liberalne uwarunkowania z reguły nie stanowi żadnej przeszkody dla rozlewania się miast nawet w nieodpowiednich do tego miejscach. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym rozwojowi przedmieść, a przez to w pewnym stopniu kontradyktoryjnym wobec celów ustawy o rewitalizacji, może być dofinansowanie przez państwo kredytów mieszkaniowych, szczególnie wtedy, gdy dotyczy tylko rynku pierwotnego - zwrócił uwagę.