Miasta coraz chętniej budują mieszkania na swoim terenie

Spośród wszystkich mieszkań budowanych w Polsce tylko kilka procent inwestycji realizowanych jest przez miasta lub podmioty od nich zależne. Bez nich mniejszym miejscowościom grozi odpływ mieszkańców. Do inwestycji zachęcają też dofinansowania.

O ile w Polsce buduje się stosunkowo dużo mieszkań na 1 tys. mieszkańców (więcej niż w Niemczech, Czechach czy na Słowacji), to w zdecydowanej większości rynek zdominowany jest przez inwestycje deweloperów (61,7 proc.) oraz te realizowane przez podmioty indywidualne (35,6 proc.) – wynika z najnowszego raportu „Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi”, przygotowanego przez Obserwatorium Polityki Miejskiej Instytutu Rozwoju Miast i Regionów. Przez lata miasta niechętnie angażowały się w budowanie mieszkań, czego skutkiem było oddanie do użytku zaledwie 16 tys. mieszkań społecznych w latach 2017–2021.

– To kropla w morzu potrzeb. Gdybyśmy wykroili te miasta, które badaliśmy w raporcie, czyli wszystkie powyżej 5 tys. mieszkańców, to przekładałoby się to na współczynnik 2,2 proc. wszystkich nowych mieszkań oddanych do użytku w tym czasie, a jeśli bralibyśmy pod uwagę całą Polskę, to dawałoby ok. 1,5 proc. – mówi dr Kamil Nowak, współautor raportu. W badanym okresie ponad połowa miast nie wybudowała ani jednego mieszkania. Chociaż dane GUS rozmijają się z tymi podawanymi przez same gminy (patrz: infografika), to i tak na mieszkania gminne wciąż oczekuje ponad 130 tys. osób, a statystyka ta dotyczy tylko najuboższej części społeczeństwa, a nie tych, którzy zarabiają zbyt dużo, aby ubiegać się o przydział mieszkania komunalnego, ale zbyt mało, aby samodzielnie poradzić sobie z zakupem nieruchomości na rynku.

Boom na mieszkania społeczne?

Pozytywny trend można zaobserwować od 2021 r., kiedy został uruchomiony rządowy pakiet mieszkaniowy, a dofinansowania do budownictwa społecznego i komunalnego wzrosły z ok. 35–50 proc. do nawet 80–90 proc. (obecnie 95 proc. w przypadku grantu OZE – przy zakupie, montażu, budowie lub modernizacji instalacji odnawialnego źródła energii). Dzięki temu w miastach rozpoczęto budowę kolejnych 16 tys. mieszkań. Zaczynają budować głównie średnie ośrodki, dla których kompleksowa polityka mieszkaniowa jest jednym z elementów walki z ucieczką mieszkańców do większych miast. O ile w latach 2017–2021 tylko 40 proc. z 482 badanych miast korzystało z dostępnych instrumentów wsparcia mieszkalnictwa (80 proc. z bezzwrotnego wsparcia na budownictwo komunalne z Funduszu Dopłat), o tyle chęć ubiegania się o rządowe dofinansowanie w perspektywie 2022–2024 wyraziło już aż 70 proc. ośrodków. Największym zainteresowaniem cieszy się obecnie Fundusz Termomodernizacji i Remontów, z którego chce skorzystać co trzecie miasto, które zamierza prowadzić inwestycje mieszkaniowe. W poprzednich latach miasta koncentrowały się na tworzeniu nowych zasobów, a nie na remontach – uzyskały dofinansowanie na wybudowanie 14,9 tys. mieszkań oraz na remont 1,7 tys.

– W dalszym ciągu to nie będą liczby, które mogą konkurować z innymi podmiotami, jak deweloperzy, ale można się spodziewać znaczącego wzrostu – ocenia dr Kamil Nowak.

Prymusi już budują

Budownictwo społeczne dotychczas jest rozłożone w skali kraju bardzo nierównomiernie. W badanym przez IRMIR okresie za dwie trzecie efektów tego budownictwa odpowiadało zaledwie 59 miast, a połowa inwestycji związanych z budownictwem komunalnym skupiona była zaledwie w 35 miastach. Do pozytywnych przykładów polityki mieszkaniowej należy Pleszew (woj. wielkopolskie), który w tym miesiącu ukończył dużą inwestycję. – Powstały 92 mieszkania, kredyt zaciągnęło Pleszewskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, my jesteśmy żyrantem, z drugiej strony był grant rządowy i wkład własny spółki i miasta. Taka konstrukcja finansowa pozwoliła udostępnić mieszkania osobom do 40. roku życia, które nie mają własnej nieruchomości – mówi Andrzej Jędruszek, zastępca burmistrza Pleszewa. W mieście skupiono się w pierwszej kolejności na tej grupie mieszkańców, których nie stać na kredyt, ale mają zdolność do opłacania czynszu z dojściem do własności w ciągu 30 lat. Wynosi on ok. 31 zł/mkw. i zawiera w sobie spłatę kredytu wraz z odsetkami oraz obsługę obiektu, na którą przeznaczane jest 3 zł. Dalej miasto rozwija również budownictwo dla biedniejszej części społeczeństwa. – Prowadzimy również budowę 34 mieszkań z wysokich grantów 80 proc. Jeden jest w podwyższonym standardzie dla osób, których nie stać na kupno, ale mogą płacić trochę wyższy czynsz. Tutaj nie ma dojścia do własności, ale nie ma też ograniczeń wiekowych – podkreśla Andrzej Jędruszek. Czynsz w przypadku 21 mieszkań o podwyższonym standardzie wynosi ok. 10 zł, a w pozostałych 13 mieszkaniach od 7 zł do 8 zł. Miasto sprzedaje również działki deweloperom, jednak z takim zastrzeżeniem, że w ciągu kilku lat mają tam zostać zrealizowane inwestycje mieszkaniowe. W przeciwnym wypadku gmina jest zabezpieczona opcją pierwokupu. W poprzednich latach lokalne władze zaobserwowały, że wiele gruntów wykupowanych jest przez inwestorów jako lokata kapitału. Te inwestycje mają dać miastu kolejnych 50 mieszkań.

Kolejnym ciekawym przykładem są Żory (woj. śląskie), w których spółka komunalna wyemitowała obligacje na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowych, które spłacane będą z czynszów do banku komercyjnego zaangażowanego w projekt. Liderem w liczbie mieszkań budowanych w sektorze społecznym w przeliczeniu na jednego mieszkańca jest z kolei Karlino (woj. zachodniopomorskie). – Wybudowaliśmy ponad 100 mieszkań, a w przyszłym roku w czerwcu kończymy kolejnych 78 – wskazuje Waldemar Miśko, burmistrz miasta. Co ciekawe, gmina korzysta nie tylko z krajowych i unijnych źródeł finansowania, lecz także współpracuje z największą miejscową firmą, która dokłada się do inwestycji. – Chcemy korzystać z tych rozwiązań. Kiedyś takie dofinansowanie wynosiło 45 proc. i był to duży wysiłek finansowy. Przy takiej skali dofinansowania, jaka jest obecnie, grzechem jest nie budować. Biorąc pod uwagę, że mamy dobrze rozwijającą się strefę ekonomiczną i utworzyliśmy park przemysłowy, a takich obszarów jest w Polsce mało, myślę, że to kwestia niedługiego czasu, kiedy na tym obszarze pojawią się inwestorzy, którzy będą potrzebowali pracowników. Stąd musimy nadążać z budową – podsumowuje burmistrz Miśko. ©℗