Coraz mniej lokali komunalnych w polskich miastach

Sprzedaż, rozbiórki i konieczność przeprowadzania remontów – to główne powody, z których wynika spadek liczby lokali komunalnych w polskich miastach. Samorządy rozbudowujące swoje zasoby znajdują się w zdecydowanej mniejszości.

Według wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego w 2022 r. w Polsce spadła liczba mieszkań komunalnych. W ubiegłym roku liczba obowiązujących umów na najem mieszkań z zasobu gminy wyniosła 613,5 tys., co oznaczało spadek o 2,7 proc. w porównaniu z 2021 r. Zmniejszyła się również łączna powierzchnia użytkowa wynajmowanych lokali, która wyniosła 27 679,2 tys. mkw., czyli mniej o 406,3 tys. mkw. niż rok wcześniej (spadek o 1,4 proc.). Na najem w Polsce oczekiwało łącznie 126,3 tys. gospodarstw domowych, w zdecydowanej większości w miastach.

Jak wyglądają zasoby komunalne miast? DGP poprosił kilkadziesiąt samorządów o przedstawienie aktualnych danych. Liczba mieszkań komunalnych spada w większości miast, które odpowiedziały na nasze pytania. Wśród nich są m.in. Warszawa, Kraków, Wrocław, Lublin, Toruń, Bydgoszcz, Elbląg, Katowice, Biała Podlaska czy Bielsko-Biała. – Zasób nieznacznie zmniejszył się przede wszystkim z powodu realizacji koniecznych rozbiórek budynków komunalnych, których stan techniczny zagrażał bezpieczeństwu mieszkanek i mieszkańców Warszawy. Inne powody to porządkowanie zasobu niespełniającego funkcji mieszkalnych według aktualnych norm. Dokonuje się wtedy na przykład połączeń małych lokali w jeden większy – tłumaczy Marlena Salwowska ze stołecznego ratusza. Podobna sytuacja jest w Gdyni.

Miasta z reguły wskazują jednak na inną przyczynę: trwa wykup mieszkań przez osoby prywatne, często na preferencyjnych warunkach (tzw. bonifikata). W tej kwestii panuje dowolność – samorządy same decydują, czy i na jakich zasadach pozbywają się zasobów komunalnych. Do sprzedaży otwarcie przyznają się m.in. Wrocław, Kraków, Lublin, Zamość, Toruń, Bydgoszcz, Suwałki, Gorzów Wielkopolski czy Bielsko-Biała. Część z nich bagatelizuje problem ubywających zasobów. – Spadek liczby mieszkań w gminnym zasobie nie jest na tyle duży, by postrzegać go jako niepokojący – uważa Tomasz Ficoń, rzecznik prasowy bielskiego magistratu. Z podobnego założenia wychodzą władze Wrocławia. – Nie oddajemy do użytku mieszkań komunalnych. Mamy jeden z największych i najstarszych zasobów w mieście, którego się wyzbywamy. Miasto uznało, że będzie wychodzić z budynków wspólnot mieszkaniowych, ponieważ mamy doświadczonego inwestora w postaci gminnej spółki TBS – wskazuje Wojciech Koerber z wrocławskiego urzędu miasta.

Wyprzedaż mieszkań jest dla miast dodatkowym źródłem dochodu. Choć kwoty (szczególnie przy zastosowaniu bonifikaty) w skali całego budżetu danego miasta nie są wielkie, zdejmują z włodarzy obowiązek opieki nad mieszkaniem. – Jednym z kierunków działań Katowic jest wychodzenie ze współwłasności nieruchomości, co sukcesywnie uwalnia miasto z płacenia zaliczek na poczet funduszy remontowych, a tym samym zmniejsza koszty utrzymania zasobu – tłumaczy rzeczniczka tamtejszego urzędu Sandra Hajduk. Na sprawę tak samo patrzy Kraków. – Sprzedaż stanowi możliwość pozbycia się lokali wyeksploatowanych lub zdewastowanych, o niskiej wartości rynkowej, dla których konieczne byłoby przeprowadzenie kosztownego remontu przed ponownym zasiedleniem – tłumaczy Patrycja Piekoszewska z ratusza. W styczniu br. w stolicy Małopolski w życie weszła uchwała, która umożliwia wykup mieszkań komunalnych z udzieloną zniżką na poziomie 23–50 proc. Według miasta ma to pozwolić m.in. na „zwiększenie dochodów miasta, oszczędności dla jego budżetu i restrukturyzację gminnego zasobu mieszkaniowego”.

Odwrotną politykę w sprawie miejskich zasobów prowadzą przede wszystkim Włocławek, Sopot i Rzeszów. Pierwsze z tych miast co prawda umożliwia wykup mieszkania, ale w ogólnym rozrachunku nowych lokali w mieście przybywa. Z kolei w Sopocie i Rzeszowie w 2022 r. praktycznie wstrzymano wyprzedaż zasobów należących do miasta. – Chcemy pomóc młodym i dać im możliwość zamieszkania w Sopocie, a żeby robić to skutecznie, musimy zabezpieczyć posiadane gminne zasoby mieszkaniowe, nie zaś je uszczuplać – tłumaczy wiceprezydent Sopotu Marcin Skwierawski.

Joanna Erbel, ekspertka ds. mieszkaniowych, prezeska Fundacji Blisko, dyrektorka ds. protopii w CoopTech Hub, ocenia, że „wyprzedawanie mieszkań komunalnych przez gminy jest błędem”. – W obliczu kryzysu mieszkaniowego tych zasobów nie powinno się prywatyzować, tylko remontować. Pozbywanie się zasobów gminnych jest przejawem dużej nieodpowiedzialności i prowadzeniem krótkofalowej polityki obliczonej na jedną czy dwie kadencje, a nie długoterminowy rozwój miasta – wskazuje rozmówczyni DGP.

Jej zdaniem taki proces w efekcie może doprowadzić do gentryfikacji i wypchnięcia najmniej zarabiających z centrów miast. Jak tłumaczy, na problem mieszkaniowy należy patrzeć holistycznie.

– Oprócz remontów mieszkań komunalnych, które przeznaczone są dla osób o najniższych dochodach, należy postawić na rozwój zasobów TBS i SIM. Te mieszkania mogą być przeznaczane dla osób pracujących, często wykonujących kluczowe zawody – nauczycieli, pielęgniarek, policjantów, którzy nie są w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych – wymienia Erbel, która przywołuje przykład Włocławka jako miasta, w którym włodarze powiązali politykę mieszkaniową z kwestią zatrudnienia i usługami publicznymi. – Ograniczono sprzedaż zasobów komunalnych, a dodatkowo część mieszkań przeznaczono dla osób, które wykonują niezbędne zawody dla lokalnej społeczności. I jest to wyjście poza jałową dyskusję o tym, czy „mieszkanie jest prawem, czy towarem”. To po prostu realizowanie świadomej polityki mieszkaniowej, której często nie rozumieją prezydenci dużych miast, a coraz częściej rozumieją włodarze mniejszych miejscowości, jak właśnie Włocławek – tłumaczy ekspertka. ©℗

rozmowa

Demografia działa na naszą niekorzyść

Nie jest to dla mnie zaskakujące zjawisko. Na przestrzeni ostatnich lat zmieniała się jakość mieszkań, które samorządy oferują swoim mieszkańcom, coraz więcej budynków jest remontowanych. Jeśli porówna się mieszkania komunalne sprzed dekady do tych dostępnych obecnie, to zauważy się, że zmniejsza się liczba lokali, które nie mają dostępu do wody, nie mają sanitariatów. Ważnym czynnikiem jest również to, że demografia działa na naszą niekorzyść. Proszę spojrzeć, że liczba oczekujących na mieszkania – choć nadal jest duża – to na przestrzeni ostatnich lat spada.

Prawo do pierwokupu mają mieszkańcy lokali. Rodziny, które mieszkają w nich od lat, chcieliby je mieć na własność. Nie dziwię się takiemu podejściu. Proszę pamiętać, że mieszkalnictwo komunalne nie jest jedyną formą, w której zaangażowane są gminy. Realizujemy równolegle sporo przedsięwzięć na rzecz mieszkańców – myślę chociażby o TBS-ach czy innych formach mieszkań na wynajem. To nie jest więc tak, że generalnie mieszkań w miastach ubywa. Część zasobów sprzedajemy, ale za to w miastach buduje się więcej niż kiedykolwiek wcześniej.

Zapewne możemy oczekiwać wahań w tej kwestii, ale nie przewidywałbym raptownych zmian. Boom na sprzedaż mieszkań komunalnych w mojej opinii mamy już za nami. To, co będzie się działo na pewno, to modernizacja posiadanych już zasobów. Będzie się również zwiększała liczba mieszkań w innych formach – wchodzimy w różne partnerstwa publiczno-prywatne, współpracujemy z deweloperami. Ten rynek cały czas się rozwija. ©℗