Gmina odremontuje pustostany za właścicieli i zajmie się wynajmem

Dzięki zmianom w przepisach o społecznych agencjach najmu (SAN) właściciele pustostanów zyskają wyremontowane mieszkania, zwolnienie z podatku dochodowego i obsługę najmu. Jednak w zamian za to płacony im czynsz będzie niższy niż rynkowy.

Od prawie dwóch lat, dzięki ustawie z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1243), gminy mogą przez powołane przez siebie społeczne agencje najmu wydzierżawiać lokale mieszkalne od prywatnych osób. Jednak dotychczas bardzo rzadko korzystały z tej możliwości. Przyjęta przez Sejm 26 maja tego roku nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami i niektórych innych ustaw ma to zmienić i spowodować, że chociaż część z 1,8 mln pustostanów trafi na rynek najmu. Wypełniłyby tzw. lukę czynszową.

Chodzi o te osoby, które zarabiają za dużo, żeby starać się o mieszkanie komunalne, ale za mało, aby wynająć je na wolnym rynku. Jeśli ustawa w tym kształcie wejdzie w życie (a jest przed nią jeszcze przyjęcie przez Senat i podpis prezydenta), SAN-y dostaną pieniądze na start, remont wydzierżawionych mieszkań i na poduszkę finansową umożliwiającą w przyszłości pokrycie ewentualnych zaległości w opłacaniu czynszu.

– Te przepisy, wraz z przygotowywanym programem integracji społecznej, mają zapewnić gminom finanse ułatwiające rozwój takich agencji – mówi minister Agnieszka Ścigaj, która jest inicjatorem zmian w działaniu SAN-ów. – Wsparcie powinno wystarczyć gminie na pozyskanie ok. 30 lokali z rynku i ich remont lub adaptację pomieszczeń na lokal mieszkalny. Ta liczba nie jest przypadkowa. Społeczna agencja najmu, żeby działać efektywnie, musi dysponować minimalnie taką mniej więcej liczbą lokali. Dodatkowo SAN-y będą mogły starać się o dotacje (do 80 proc. kosztów) z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego na sfinansowanie remontów wydzierżawionych od prywatnych właścicieli lokali mieszkalnych, domów, a także budynków niemieszkalnych – dodaje minister.

Co zyska właściciel

Umowa między właścicielem nieruchomości a SAN-em ma być zawierana na pięć lat z możliwością przedłużenia. Jeśli w mieszkaniu konieczny jest remont, SAN odliczy jego koszt od czynszu. Gdyby właściciel wcześniej wypowiedział umowę, będzie musiał zwrócić nierozliczone koszty remontu.

– Mamy nadzieję, że po tych zmianach w przepisach powoływanie SAN-ów będzie atrakcyjniejsze dla gmin – mówi minister Ścigaj. – Liczymy też na to, że właściciele prywatnych lokali, zwłaszcza pustostanów, będą chętniej korzystać ze współpracy z nimi. Właściciel takiego mieszkania, zamiast ponosić koszty pusto stojącego lokalu, zyska wyremontowane mieszkanie w standardzie do najmu. Po rozliczeniu remontu dostanie czynsz nieco mniejszy niż rynkowy, ale będzie zwolniony z podatku od najmu. Nie musi szukać najemcy, podpisywać z nim umowy, bać się, czy druga strona się z niej wywiąże. To bierze na siebie SAN – dodaje minister.

Zdaniem Marcina Skwierawskiego, wiceprezydenta Sopotu, jeśli środki na uruchomienie i prowadzenie SAN-ów zostaną zagwarantowane ustawowo, to jest to dobry pomysł i może zachęcić gminy do powoływania agencji.

– W przypadku SAN-ów zaletą dla gmin jest zawieranie umów najmu na czas oznaczony. Jeśli najemca się sprawdzi, to w przyszłości mógłby mieć pierwszeństwo w uzyskaniu mieszkania komunalnego – mówi Marcin Skwierawski.

Ile wyniosą limity

Gminy w umowach z SAN-ami określą górne kryteria dochodowe, które będą musieli spełnić najemcy. Poznań już to zrobił. Dla singla jest to 100 proc. średniej krajowej, z każdą kolejną osobą w gospodarstwie dochód może być podwyższony o 40 proc.

– Czyli w przypadku cztero osobowej rodziny będzie to 220 proc. przeciętnego wynagrodzenia – wylicza Tomasz Lewandowski, prezes spółki, która będzie prowadzić poznański SAN. – Wkrótce zaczniemy nabór mieszkań. Nie martwimy się o chętnych. Przetestowaliśmy to już w ramach Miejskiego Biura Najmu, które założyliśmy w 2019 r. Wtedy właściciel przeciętnego mieszkania dostawał za wynajem co miesiąc 1200 zł – objaśnia. – Czynsz do wspólnoty i opłaty eksploatacyjne były po stronie najemcy. Chętnych nie brakowało ani po stronie najemców, ani właścicieli. Teraz jeszcze nie wiemy, jakie czynsze zaproponujemy właścicielom, ale jestem spokojny, że mieszkania pozyskamy – dodaje.

Jacek Kusiak, prezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które zrzesza wynajmujących, uważa, że dla właścicieli mieszkań, którzy boją się je wynajmować i trzymają puste, możliwość współpracy z taką agencją może być atrakcyjna.

– Jeśli ktoś ma pustostan, który nie tylko nie przynosi mu dochodów, ale jeszcze generuje koszty, bo trzeba przecież opłacać czynsz do wspólnoty czy spółdzielni, to nawet jeśli SAN zapłaci mu mniej, niż dostałby na rynku, to i tak na tym zarobi. Gdyby zlecił wyręczanie go w obsłudze najmu profesjonalnej firmie, też musiałby te 10 czy 11 proc. zapłacić – mówi prezes Kusiak.

Stawki dla właścicieli SAN-y mają ustalać na podstawie obserwacji swojego lokalnego rynku. Będzie to 10–20 proc. mniej, niż wynosi czynsz pobierany przez prywatnych właścicieli. Bardzo korzystne dla właścicieli mieszkań będzie też to, że ewentualne problemy z najemcą w czasie obowiązywania umowy dzierżawy bierze na siebie agencja. Co będzie, gdy umowa się skończy, a problematyczny lokator nie opuści mieszkania? Podział odpowiedzialności między gminą a agencją w takiej sytuacji określi umowa między nimi.

Coraz większa luka

Doktor Barbara Audycka z Instytutu Stosowanych Nauk Społecznych UW ocenia, że liczba gospodarstw domowych znajdujących się w luce czynszowej, czyli zbyt zamożnych, by uzyskać lokal od gminy, ale jednocześnie nieposiadających zdolności kredytowej, wzrasta. Systemowe wsparcie dla osób, które do niej trafiły, jest bardzo potrzebne. Audycka ma jednak wątpliwości co do tego, czy SAN-y mogą być odpowiedzią na ten problem.

– Niektóre polskie miasta testowały formułę SAN jeszcze przed wejściem w życie ustawy. Z tych doświadczeń wynika, że powodzenie tego przedsięwzięcia zależy od trzech elementów. Pierwszym jest to, jakie mieszkania pozyskuje agencja: prywatne czy z zasobów publicznych. W dużych polskich miastach, na największych rynkach mieszkaniowych, pozyskanie mieszkań prywatnych napotyka wiele barier. Część właścicieli mieszkań nie ma zaufania ani do lokatorów, ani do pośredników i woli, żeby mieszkanie pozostało puste – mówi dr Audycka.

Barbara Audycka przywołuje przykład kolebki społecznych agencji najmu, czyli Belgii. SAN-y nie mają tam problemu ze znalezieniem lokali, bo program objęto dopłatami do czynszu oraz ulgami podatkowymi.

– Przystąpienie do tego systemu stało się wręcz na tyle opłacalne, że coraz większy udział wśród właścicieli stanowią międzynarodowe fundusze inwestycyjne, znane z dążenia do maksymalizacji zysku, często kosztem najemców. Przykład Belgii pokazuje więc, że publiczne pieniądze lepiej inwestować w budowę nowego zasobu, nad którym samorząd będzie miał kontrolę, niż w subsydia dla prywatnych właścicieli – ocenia dr Audycka.

Możliwość dopłat do czynszów przewidują też polskie przepisy. Wynajmując mieszkanie od SAN-u, można się będzie starać o dopłatę w ramach programu „Mieszkanie na start”.

Katarzyna Przybylska, dyrektor w fundacji Habitat for Humanity Poland, która od dekady prowadzi podobny program i dysponuje w tej chwili 200 mieszkaniami, jest przekonana, że aby udało się rozpropagować społeczne agencje najmu, trzeba podnieść poziom znajomości tego narzędzia i jego potencjału w gminach.

– Jednak sama wiedza, że coś takiego istnieje, nie wystarczy. Gminy muszą mieć zagwarantowane na ten cel finansowanie lub dofinansowanie centralne. Miejmy nadzieję, że te zmiany w prawie, umożliwiające skorzystanie z Funduszu Dopłat na remonty, będą zachętą – mówi Katarzyna Przybylska.

Dziś jeszcze nie wiadomo, na ile pieniędzy będą mogły liczyć SAN-y. Ma to być 15 proc. Funduszu Dopłat BGK. W tym roku wynosi on 1 mld zł. Ile wyniesie w 2024 r. – zobaczymy. ©℗