Starosta wydał gminie zgodę na wybudowanie przyłącza do powstającego wodociągu dla parceli sąsiadującej z nieruchomością naszej firmy. To wymaga przejścia przez teren należący do nas i oznacza rozbiórkę parkingu dla klientów. Gmina przekazała staroście, że przeprowadziła z nami rokowania, ale faktycznie tylko przysłała nam pocztą do podpisu druk zgody na zajęcie nieruchomości. Czy można skutecznie podważyć decyzję starosty?

Tak, bo z opisu wynika, że decyzja starosty jest nieprawidłowa pod względem zarówno formalnym, jak i merytorycznym.

Prawo do ograniczenia

W art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) postanowiono, że starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej może ograniczyć w drodze decyzji sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu – zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W orzecznictwie sądowym akcentuje się jednak, że decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. prowadzi do ograniczenia prawa własności nieruchomości i z tego względu ma charakter wyjątkowy. Musi ona zatem ściśle określać zakres ograniczenia prawa własności, tj. w sposób jasny musi z niej wynikać nie tylko jednoznaczny przebieg inwestycji, lecz także zakres uszczuplenia władztwa właściciela, i to tylko w granicach niezbędnych do wykonania danej inwestycji oraz zgodnie z warunkami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2022 r., sygn. akt I OSK 920/21).
Przed wydaniem decyzji powinny być przeprowadzone rokowania z właścicielem nieruchomości (art. 124 ust. 3 u.g.n.). Przeprowadza je osoba lub jednostka organizacyjna zamierzająca wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku należy dołączyć dokumenty z rokowań.

Jak rozumieć rokowania

Aby można było uznać, że rokowania się odbyły, konieczna jest ich formalna poprawność. Kwestia ta musi być przedmiotem oceny organów, gdyż stanowi element stanu faktycznego sprawy administracyjnej, wyznaczonego normami prawa materialnego. Przy czym ta ocena organów podlega kontroli sądu administracyjnego. Tylko bowiem prawidłowa ocena poprawności formalnej rokowań pozwala uznać, że ta część stanu faktycznego rozpoznawanej przez organy sprawy została ustalona prawidłowo. Jeżeli rokowania od strony formalnej przebiegały nieprawidłowo, to nie można uznać, że się odbyły, a w konsekwencji – że został spełniony jeden z podstawowych warunków rozstrzygnięcia sprawy i wydania decyzji na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n.
Dla oceny sytuacji opisanej w pytaniu pomocne będzie stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 4 listopada 2019 r. (sygn. akt II SA/Gl 317/19). W rozpatrywanej sprawie starosta uwzględnił wniosek gminy w podobnej sytuacji, gdy gmina chciała „skorzystać” z nieruchomości właściciela, aby podłączyć do sieci wodociągowej inną nieruchomość. Od decyzji starosty wniesiono odwołanie do wojewody, a ten uchylił decyzję starosty. Jako argument za uchyleniem wskazano brak realnych rokowań z właścicielem nieruchomości (przesłano mu jedynie do podpisu druk wyrażający zgodę na zajęcie nieruchomości). Ponadto stwierdzono, że podłączenia konkretnej nieruchomości do sieci wodociągowej nie można uznać za realizację celu publicznego, nie chodzi bowiem o przebudowę wodociągu, a jedynie o podłączenie do niego innej nieruchomości.
Warto zatem, by przedsiębiorca złożył odwołanie do starosty. Skoro bowiem nie przeprowadzono rokowań, to decyzja ma wadę formalną. Ma też wadę materialną, bo cel „skorzystania” z nieruchomości spółki nie pozwalał staroście na wydanie decyzji – chodziło tylko o podłączenie do wodociągu innej nieruchomości, a nie o budowę czy przebudowę wodociągu. ©℗
Podstawa prawna
•art. 124 ust. 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899)