Gmina Y (podatnik VAT czynny) w ramach projektu (dofinansowanego ze środków regionalnego programu operacyjnego województwa) przygotowała inwestycję podlegającą na uruchomieniu na obszarze gminy terenów inwestycyjnych, które będą dzierżawione mikro-, małym i średnim przedsiębiorcom zainteresowanym prowadzeniem działalności na ww. terenach. Umowy z dostawcami mediów mają zawierać we własnym zakresie dzierżawcy. 20 maja 2022 r. gmina zawarła pierwszą umowę dzierżawy terenu inwestycyjnego z małym przedsiębiorcą (firma X). Zgodnie z tą umową teren inwestycyjny został wydzierżawiony na okres pięciu lat, a miesięczny czynsz wynosi 10 000 zł netto (plus VAT według właściwej stawki) i jest płatny w terminie do 20. dnia za dany miesiąc. 15 czerwca 2022 r. gmina wystawiła dla firmy X fakturę za dzierżawę na kwotę netto 10 000 zł plus VAT: 2300 zł. Jak gmina powinna rozliczyć VAT od dzierżawy terenów inwestycyjnych firmie X za czerwiec 2022 r.? Pomiędzy gminą a firmą X nie zachodzą powiązania, o których mowa w art. 32 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT. Gmina rozlicza VAT na zasadach ogólnych za okresy miesięczne.©℗

Opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (zob. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). Przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT (zob. art. 8 ust. 1 ustawy o VAT). Dzierżawa nieruchomości (terenów inwestycyjnych) stanowi właśnie na gruncie VAT usługę stosownie do art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z zasadą terytorialności opodatkowaniu podlegają m.in. odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, tj. na terytorium Polski. Miejscem świadczenia usług dzierżawy nieruchomości jako usług związanych z nieruchomościami jest miejsce położenia nieruchomości (zob. art. 28e ustawy o VAT w zw. z art. 31a ust. 1 i ust. 2 lit. h rozporządzenia 282/2011). Zatem dzierżawa tych terenów inwestycyjnych będzie opodatkowana w Polsce.
A w stosunku do ww. umowy dzierżawy gmina będzie występowała w charakterze podatnika VAT. W stosunku do niej nie znajdzie zastosowania wyłączenie dotyczące organów władzy publicznej, którymi są m.in. jednostki samorządu terytorialnego zawarte w art. 15 ust. 6 ustawy o VAT, gdyż umowy dzierżawy są umowami cywilnoprawnymi.
Obliczenie kwoty podatku
Podstawą opodatkowania jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej (zob. art. 29a ust. 1 in principio ustawy o VAT). Podstawa opodatkowania obejmuje podatki, cła, opłaty i inne należności o podobnym charakterze, z wyjątkiem kwoty podatku (art. 29a ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT). Zatem w analizowanej sprawie podstawą opodatkowania będzie miesięczny czynsz najmu w wysokości 10 000 zł.
Przedmiotem dzierżawy są tereny inwestycyjne, a zatem właściwą stawką VAT dla tej czynności będzie stawka podstawowa wynosząca obecnie 23 proc. (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).
Dlatego należny VAT od czynszu najmu dzierżawy tych terenów inwestycyjnych za czerwiec 2022 r. wyniesie 2300 zł (10 000 zł x 23 proc.).
Istotny termin wystawienia faktury
Stosownie do art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze – z wyjątkiem usług, do których stosuje się art. 28b ustawy o VAT, stanowiących import usług.
Uwaga! W przypadku gdy podatnik nie wystawił faktury lub wystawił ją z opóźnieniem, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą upływu terminów wystawienia faktury określonych w art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT, a w przypadku gdy nie określono takiego terminu – z chwilą upływu terminu płatności (zob. 19a ust. 7 ustawy o VAT).
Stosownie do art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT fakturę wystawia się nie później niż z upływem terminu płatności – w przypadku, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, tj. m.in. usług dzierżawy. W analizowanej sprawie faktura dokumentująca usługę dzierżawę terenów inwestycyjnych została wystawiona 15 czerwca 2022 r., tj. przed upływem terminu płatności czynszu dzierżawy za czerwiec, który przypada na 20 czerwca 2022 r. Zatem obowiązek podatkowy z tytułu usługi dzierżawy tych terenów inwestycyjnych za czerwiec 2022 r. powstanie w dacie wystawienia tej faktury, tj. 15 czerwca 2022 r.
Na marginesie należy dodać, że ewentualne wcześniejsze otrzymanie zapłaty na poczet tego bezumownego korzystania z nieruchomości, tj. przed upływem terminu płatności, nie ma znaczenia dla powstania obowiązku podatkowego, gdyż zaliczki i tym podobne wpłaty nie rodzą obowiązku podatkowego m.in. w przypadku usług dzierżawy (zob. art. 19a ust. 8 ustawy o VAT). Przypomnijmy też, że taka faktura powinna zawierać m.in. datę dokonania lub zakończenia dostawy towarów, lub wykonania usługi, lub datę otrzymania zapłaty, o której mowa w art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT, o ile taka data jest określona i różni się od daty wystawienia faktury (zob. art. 106e ust. 1 pkt 6 ustawy o VAT) – jest to tzw. data sprzedaży. Tu warto zauważyć, że w ewidencji sprzedaży JPK_V7M(2) mamy pole „DataSprzedazy”.
W obu przypadkach jako datę sprzedaży trzeba będzie wskazać w analizowanym przypadku 30 czerwca 2022 r., tj. ostatni dzień przyjętego okresu rozliczeniowego stosownie do art. 19a ust. 3 ustawy o VAT. Usługi dzierżawy tych terenów inwestycyjnych są bowiem rozliczane w okresach miesięcznych.
Uwaga!Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (art. 19a ust. 3 ustawy o VAT).
Podsumowując, w JPK_V7M za czerwiec 2022 r. należy zatem wykazać w polach K_19 i P_19 podstawę opodatkowania (czynsz dzierżawny) w wysokości 10 000 zł, a polach K_20 i P_20 podatek należny w wysokości 2300 zł. W świetle przedstawionego stanu faktycznego przedmiotową fakturę ujmujemy w JKP_V7M(2) za czerwiec 2022 r. bez żadnych dodatkowych oznaczeń.
Zaprezentowane stanowisko podzielają organy podatkowe (interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 7 marca 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.708.2021.2.SK). ©℗
Podstawa prawna:
ustawa z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r., poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 974)
rozporządzenie wykonawcze Rady (UE) nr 282/2011 z 15 marca 2011 r. ustanawiającego środki wykonawcze do dyrektywy 2006/112/WE w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.Urz. UE L 77 z 23 marca 2011 r., str. 1; ost.zm. Dz.Urz. UE L z 2022 r., Nr 88, poz. 15)
rozporządzenie ministra finansów, inwestycji i rozwoju z 15 października 2019 r. w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2019 r. poz. 1988; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 2382)
Schemat rozliczenia przez gminę dzierżawy terenów inwestycyjnych* ©℗
1. JAKI PODATEK
VAT:
Podstawa opodatkowania według stawki 23 proc.: 2300 zł
Podatek należny według stawki 23 proc.: 2300 zł (10 000 zł × 23 proc.)
Podatek naliczony: nie wystąpi (brak informacji w przedstawionym stanie faktycznym)
2. W JAKIEJ DEKLARACJI WYKAZAĆ PODATEK
VAT: JPK_V7M: w polach K_19 (i P_19) wykazujemy podstawę opodatkowania według stawki 23 proc., tj. 10 000 zł, a w polach K_20 (i P_20) podatek należny według stawki 23 proc., tj. 2300 zł
3. TERMIN ZŁOŻENIA DEKLARACJI
JPK_V7M: 25 lipca 2022 r.
* W schemacie rozliczenia pominięte zostały inne zdarzenia/czynności.