TEZA: Organ ma obowiązek wyjaśnienia możliwości dopuszczenia lokalizacji budynku w granicy z działką sąsiednią. Określenie usytuowania obiektu budowlanego na działce, w tym bezpośrednio przy jej granicy jest możliwe. Pod warunkiem jednak, że jest on elementem zastanego ładu przestrzennego, kontynuacją sposobu zabudowy w analizowanym terenie.
STAN FAKTYCZNY
Na terenie działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Właścicielem działki jest inwestor M.B. oraz B.B. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem handlowym, w którym prowadzona jest sprzedaż obuwia. Szerokość działki wynosi około 15 m, a istniejący na jej terenie wjazd około 2,5 m. Planowana rozbudowa budynku sklepu ma być zlokalizowana przy granicy z działką ewidencyjną nr [-B-]. Przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wykazała, że na terenie działek położonych w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi. Jest też zabudowa mieszkaniowo-usługowa oraz zabudowa usługowa.
Teren, na którym planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Burmistrz R., po rozpoznaniu wniosku M.B., ustalił warunki zabudowy dla rozbudowy budynku usługowo-handlowego. Odwołanie od tej decyzji wniósł T.S. Domagał się jej uchylenia i wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji. W uzasadnieniu wskazał m.in., że inwestycja nie spełnia zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. T.S. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Ten uznał ją za uzasadnioną. Określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.
Przyczyną był fakt, że decyzja o warunkach zabudowy oraz czynności poprzedzające jej wydanie zostały podjęte z naruszeniem zarówno ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.), jak i przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Burmistrz dopuścił w decyzji możliwość lokalizacji rozbudowy budynku usługowo-handlowego przy granicy z sąsiednią działką nr ewid. [-C-]. Jednak motywy takiego rozstrzygnięcia – zdaniem WSA – powinny być szczegółowo wyjaśnione, ponieważ w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę nie podlegają one powtórnej weryfikacji. W decyzji brak było jakiejkolwiek wzmianki na temat okoliczności uzasadniających możliwość zabudowy przy granicy z działką sąsiednią, co skutkuje uznaniem, że naruszony został art. 107 par. 3 k.p.a. Ponadto sąd zgodził się z zarzutami skarżącego odnoszącymi się do wadliwie ustalonych parametrów zabudowy, określonych w decyzji burmistrza. Od tego wyroku skargę kasacyjną wniósł inwestor. Naczelny Sąd Administracyjny ją oddalił.
UZASADNIENIE
Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu powinna w sposób szczegółowy określać poszczególne parametry analizowanej zabudowy. Powinna więc odwoływać się do konkretnych wielkości istniejącej zabudowy, które powinny być w sposób obiektywny weryfikowalne. Określając w decyzji o warunkach zabudowy poszczególne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu organ powinien uzasadnić prawidłowość przyjęcia takich, a nie innych wartości. Braki analizy spowodowały, że stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób niepełny. Przez to sąd I instancji nie mógł dokonać kontroli zgodności z prawem zastosowania przez organy obu instancji prawa materialnego.
Zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. a w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy określa się m.in. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Dotyczy to cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W tym pojęciu należy upatrywać możliwości określenia w decyzji o warunkach zabudowy usytuowania planowanej inwestycji na działce budowlanej. Zasada dobrego sąsiedztwa, wynikająca z art. 61 u.p.z.p. wymaga bowiem dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastaną w danym miejscu dotychczasową, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).
Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Organy orzekające nie zbadały i nie ustaliły, czy dopuszczenie możliwości rozbudowy budynku handlowego na działce [-B-] przy granicy z działkami sąsiednimi jest kontynuacją istniejącego zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze i nie kłóci się z istniejącym układem urbanistycznym. Zadaniem organu jest ustalenie, czy inwestycja, polegająca na rozbudowie budynku będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną funkcją istniejącej zabudowy. Musi też ustalić, czy charakter nowej zabudowy nie ograniczy w przyszłości zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. Słusznie sąd I instancji podkreślił, że na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie dopuszczenia możliwości lokalizacji budynku w granicy działki, powinny zostać w sposób szczegółowy wskazane motywy takiego rozstrzygnięcia. Ważne jest bowiem, że w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę nie podlegają one powtórnej weryfikacji.
Wyrok NSA, Sygn. akt II OSK 817/13
