- Nie można wykluczyć, że życzliwa – i na ten moment potrzebna – interpretacja GUNB w połączeniu z wypłacanymi świadczeniami za zakwaterowanie i wyżywienie uchodźców doprowadzi do sytuacji niepożądanych i patologicznych - mówi Agata Legat partner w kancelarii Dr Krystian Ziemski & Partners
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego w piśmie rozesłanym na początku marca do podległych sobie organów przypomniał, że możliwe jest czasowe zakwaterowanie osób pochodzących z Ukrainy w budynkach niemieszkalnych. Przepisy zdają się jednak wskazywać inaczej.
Interpretacja GUNB nie jest do końca jasna. Z jednej strony stwierdza on, że ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 88) nie zakazuje tymczasowego pobytu uchodźców w budynkach niemieszkalnych. Z drugiej strony przypomina jednak o art. 71 ust. 1 prawa budowlanego. A on wyraźnie wskazuje, że jeśli zaniechanie działalności w takim obiekcie lub podjęcie innej działalności powoduje zmianę warunków, np. bezpieczeństwa pożarowego czy warunków higieniczno-sanitarnych, to trzeba przeprowadzić procedurę zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Ten przepis jest jednoznaczny. Żeby znalazł zastosowanie, konieczne jest podjęcie w obiekcie nowej działalności zmieniającej dotychczasowe warunki jego użytkowania, bez względu na to, przez jak długi okres taka działalność będzie prowadzona. Zakwaterowanie dużej grupy osób np. w hali sportowej niewątpliwie jest nową działalnością, która zmienia dotychczasowe warunki zdrowotne czy higieniczno-sanitarne i powinna być poprzedzona, zgodnie z przepisami, zgłoszeniem o modyfikacji sposobu użytkowania obiektu. Problem w tym, że w obecnej sytuacji trzeba działać szybko. Nie ma czasu na przygotowywanie dokumentacji, składanie zgłoszenia i oczekiwanie 21 dni na to, czy organ nie wyrazi sprzeciwu.
Chyba więc nie należy się obawiać ewentualnych konsekwencji ze strony nadzoru budowlanego?
GUNB zdaje się wskazywać, że organy nadzoru budowlanego nie będą traktować tymczasowego zakwaterowania uchodźców w budynkach niemieszkalnych jako naruszenia przepisów prawa budowlanego. Taka interpretacja odpowiada potrzebom chwili. Trzeba jednak pamiętać, że procedura zmiany sposobu użytkowania obiektu to nie czcza biurokracja - chodzi o sprawdzenie przez kompetentne organy, czy nowy sposób użytkowania budynku będzie bezpieczny. To jest istotne.
Czy w przypadku zakwaterowania uchodźców z Ukrainy w miejscach pierwotnie do tego nieprzeznaczonych są jakieś wytyczne dotyczące powierzchni przypadającej na osobę, liczby sanitariatów czy też minimalnej temperatury w pomieszczeniach?
GUNB wprawdzie wskazuje, że należy zwrócić uwagę na bezpieczeństwo osób kwaterowanych w budynkach niemieszkalnych, a budynki te powinny spełniać podstawowe wymagania techniczne, jednak nie wiadomo, jakie konkretnie normy dla takich budynków należy stosować, czy np. takie jak dla budynków zamieszkania zbiorowego. To wymagałoby sprecyzowania. Dziś nie ma żadnych wytycznych co do liczby osób mogących przebywać w takich budynkach, liczby sanitariatów, temperatury w pomieszczeniach. Ale zapewniając uchodźcom tymczasowe schronienie, nie wolno zapominać o ich bezpieczeństwie. Dlatego warto byłoby rozważyć wprowadzenie do specustawy ukraińskiej przepisów, które określiłyby minimum bezpiecznych wymagań, jakie powinny spełniać obiekty, w których kwaterowani są uchodźcy, i przewidywałyby prostą procedurę ich kontroli.
Rząd obiecuje wsparcie finansowe osobom udzielającym schronienia. Są obawy, że niektórzy będą chcieli na tym zarobić. Czy powinny być jakieś wytyczne, np. ile osób może w danym obiekcie przebywać? W mediach społecznościowych pojawiają się informacje o próbach bardzo ciasnego kwaterowania uchodźców.
Nie można wykluczyć, że życzliwa - i na ten moment potrzebna - interpretacja Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego w połączeniu z wypłacanymi świadczeniami za zakwaterowanie i wyżywienie uchodźców doprowadzi do sytuacji niepożądanych czy wręcz patologicznych, w których budynki niemieszkalne będą przekształcane na prowizoryczne i budzące obawy o bezpieczeństwo miejsca zakwaterowania. Dlatego jeszcze raz podkreślam konieczność doprecyzowania specustawy ukraińskiej i sformułowania minimalnych wymogów, jakie tego typu zakwaterowanie powinno spełniać. I wprowadzenia prostej procedury ich kontroli.
Część jednostek samorządu terytorialnego zamierza dla uchodźców przeznaczyć pustostany i je remontować. Czy do tego potrzebne są pozwolenia lub zgłoszenia i w jakich przypadkach?
Remont obiektu budowlanego co do zasady nie wymaga pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, chyba że dotyczy przegród zewnętrznych, takich jak: ściany zewnętrzne, stolarka okienna, dach i stropodach, drzwi zewnętrzne, strop nad piwnicą, fundamenty, podłoga na gruncie lub elementów konstrukcyjnych typu płyty czy ściany fundamentowe, stropy, więźba dachowa, stropodachy, płyty balkonowe, płyty spocznikowe, ściany nośne, podpory, belki, słupy, podciągi, wsporniki itp. Wówczas konieczne jest zgłoszenie takiej przebudowy do organów nadzoru.
Część osób coraz bardziej obawia się eskalacji konfliktu oraz działań wymierzonych także w Polskę i chce budować schrony. Czy są regulacje dotyczące takich budowli? Czy na własnej nieruchomości można postawić schron bez pozwolenia?
Nie ma przepisów regulujących budowę schronów. Są to niewątpliwie obiekty budowlane o charakterze budowli. Tak więc nie są wyłączone z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę czy z obowiązku zgłoszenia, czyli pozwolenia wymagają. ©℗
Rozmawiała Zofia Jóźwiak
Wyjaśnienia GUNB z 2 marca 2022 r.
„Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.) nie zakazują tymczasowego pobytu (o charakterze zakwaterowania) uchodźców w budynkach niemieszkalnych. To oznacza, że przepisy nie zakazują tymczasowego zakwaterowania i nie trzeba w związku z tym zgłaszać zmiany sposobu użytkowania do organów administracji architektoniczno-budowlanej. Dopiero w konkretnych przypadkach należy rozważyć przesłanki, które mogą oznaczać zmianę sposobu użytkowania takiego obiektu budowlanego lub jego części. Wystąpienie tych przesłanek wiąże się bowiem z koniecznością dokonania zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania organowi administracji architektoniczno-budowlanej, czyli co do zasady staroście (art. 71 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane). Szczególną uwagę należy jednak zwrócić na bezpieczeństwo osób kwaterowanych w budynkach niemieszkalnych. Budynki te muszą spełniać podstawowe wymagania techniczne dotyczące w szczególności:
• bezpieczeństwa pożarowego,
• higieny, zdrowia i środowiska,
• oraz bezpieczeństwa użytkowania i dostępności tych obiektów,
• a także warunki użytkowe zgodne z przeznaczeniem obiektu, w szczególności w zakresie: zaopatrzenia w wodę i energię elektryczną oraz w energię cieplną.
Rozwiązania obecnie zastosowane mają charakter tymczasowy. Są związane z napływem osób pochodzących z Ukrainy i mają zapewnić schronienie oraz bezpieczeństwo na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (…).
Odnosząc się do przesłanek wskazanych w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, których spełnienie w praktyce najczęściej może być rozważane przy konieczności zapewnienia tymczasowego pobytu uchodźców w budynkach niemieszkalnych, należy podkreślić, że aby przepis ten miał zastosowanie, musi nastąpić spełnienie jednocześnie dwóch rodzajów przesłanek:
1) I przesłanka to podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności;
2) II przesłanka to zmiana choćby jednego z warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkość lub układu obciążeń.
Aby doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, muszą wystąpić łącznie obie ze wskazanych wyżej przesłanek. Jeśli nie występuje żadna z tych przesłanek albo występuje tylko jedna z nich, nie mamy do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu ustawy - Prawo budowlane”.
