Nowa instytucja łączy w sobie interesy czterech podmiotów – gmin, do których zadań należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, agencji najmu, które będą dzierżawić lokale z wolnego rynku, właścicieli tychże mieszkań i wreszcie osób poszukujących taniego lokum. Praktyka pokaże, kto z nich najbardziej na nowych rozwiązaniach skorzysta. Dziś najistotniejsze jest zbadanie zapotrzebowania na najem w ramach SAN na terenie danej gminy, zweryfikowanie dostępu do lokali mieszkalnych i zachęcenie do społecznych agencji najmu prywatnych właścicieli mieszkań. Reszta jest kwestią umów, które strony podpiszą między sobą.

Od 23 lipca 2021 r. (mocą ustawy z 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw: Dz.U. poz. 1243) do ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2195; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1243; dalej: ustawa) wprowadzono kolejny mechanizm mający – przynajmniej z założenia – służyć zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej. Chodzi o bardzo dobrze znane w zachodniej Europie społeczne agencje najmu. W uzasadnieniu do projektu ww. nowelizacji wskazano, że mają one łagodzić skutki pandemii i wywołanego przez nią zamrożenia wielu dziedzin życia społecznego, co spowodowało, że wiele lokali dotychczas wynajmowanych przez ich właścicieli stało i niekiedy w dalszym ciągu stoi pustych. Zauważono też tzw. lukę czynszową, czyli sytuację, w której osoby (bardzo często rodziny) poszukujące własnego mieszkania nie spełniają kryteriów uprawniających do mieszkania komunalnego (za wysoki dochód), ale też nie mogą wynająć takiego mieszkania na wolnym rynku bądź uzyskać kredytu na własne M (zbyt niski dochód). Takie osoby nierzadko nie są też w stanie – z uwagi na zbyt dużą liczbę chętnych – pozyskać mieszkania z puli lokali budowanych i udostępnianych z opcją dojścia do własności.

czym jest san

Artykuł 22a ustawy stanowi, że społeczną agencją najmu jest podmiot, który by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe wspólnoty samorządowej, prowadzi działalność polegającą na dzierżawie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych od ich właścicieli. A następnie wynajmuje je osobom fizycznym wskazanym przez gminę, na określonych zasadach. Funkcjonowanie SAN jest przy tym wzorowane nie tylko na wspomnianych rozwiązaniach z zachodniej Europy, lecz także na polskich odpowiednikach. Gwoli przykładu wskazać należy na dwa dotychczas funkcjonujące rozwiązania – Miejskie Biuro Najmu prowadzone przez Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych, czyli spółkę komunalną miasta Poznań oraz Społeczną Agencję Najmu fundacji „Habitat for Humanity Poland”. Rzecz jasna wskazane podmioty nie działają na podstawie wprowadzonych dopiero przepisów, ale opierają się na analogicznych założeniach i z zamiarem osiągnięcia tego samego celu. Jest nim zwiększenie oferty mieszkaniowej dla osób (rodzin) o dochodach niepozwalających ani na mieszkanie komunalne, ani na wynajem czy zakup mieszkania na zasadach rynkowych.
SAN mają być również dodatkowym narzędziem w rękach gmin, dzięki któremu realizowana jest lokalna polityka mieszkaniowa. Nie należy przy tym zapominać o korzyściach płynących dla właścicieli lokali, którzy zyskują z jednej strony stałe źródło comiesięcznego dochodu (zwłaszcza w okresie zauważalnego z powodu pandemii zmniejszenia popytu na najem zarówno długo-, jak i krótkoterminowy), z drugiej zaś strony uzyskują usługę zarządzania (opieki) nad swoim lokalem.

w jakiej formie

Jednym z istotniejszych zagadnień odnoszących się do funkcjonowania SAN jest wskazanie, w jakiej formie prawnej mogą takie podmioty działać. Ustawodawca przewidział następujące możliwości:
1) kapitałowa spółka prawa handlowego w postaci spółki z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółki akcyjnej, w której gmina lub gminy dysponują odpowiednio ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu,
2) fundacja,
3) stowarzyszenie,
4) spółdzielnia socjalna.
Warto zauważyć, że pierwsza z tych możliwych form działalności SAN jest taka sama jak w przypadku społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) czy też w dalszym ciągu funkcjonujących towarzystw budownictwa społecznego (TBS).
► Czy społeczna agencja najmu może działać w ramach SIM (TBS)?
Co prawda, ustawodawca wprowadzając instytucję SAN do polskiego porządku prawnego, rozszerzył również zakres działalności SIM, jednak nie wynika z niego wskazana w postawionym pytaniu możliwość. Zgodnie bowiem ze znowelizowanym art. 27 ust. 2 pkt 6 ustawy działalnością SIM może być także dzierżawienie SAN lokali mieszkalnych w celu wynajmowania tych lokali osobom fizycznym wskazanym przez gminę (o czym szerzej w dalszej części artykułu), na zasadach określonych w rozdziale 3a ustawy odnoszącym się do funkcjonowania SAN, w przypadku, gdy z budową lokalu nie było związane zawarcie przez SIM umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych (art. 29 ust. 1‒2b oraz art. 29a ust. 1 ustawy). Tym samym wprowadzono możliwość, aby SIM mógł w stosunku do SAN zachowywać się jak każdy właściciel lokalu mieszkalnego, w stosunku do którego nie ma znalezionego najemcy.
► Czy społeczna inicjatywa mieszkaniowa może prowadzić działalność SAN?
Podstawową działalnością SIM jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu. SIM może m.in. sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd nieruchomościami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności czy też prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą, w tym budować lub nabywać budynki w celu sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Tak więc najistotniejszym działaniem SIM jest wynajmowanie lokali mieszkalnych. Tym samym, mimo braku wyraźnego przepisu umożliwiającego łączenie SIM z SAN, nie sposób wykluczyć, że w odniesieniu do SIM działających w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółki akcyjnej, w której gmina lub gminy dysponują ponad 50 proc. głosów na zgromadzeniu wspólników albo na walnym zgromadzeniu, będą podejmowane działania zmierzające do rozszerzenia ich działalności o społeczną agencję najmu. Wydaje się wręcz, że dopuszczalność działania w tym zakresie była zamysłem ustawodawcy – w uzasadnieniu do projektu nowelizacji wskazano bowiem, że nowe przepisy nie wykluczają, „by SAN były prowadzone przez istniejące spółki gminne zajmujące się sprawami mieszkaniowymi, w tym również towarzystwa budownictwa społecznego lub społeczne inicjatywy mieszkaniowe”.
W praktyce należy przewidywać, że forma, w jakiej będzie działać SAN, zależna będzie od wielkości gminy i jej zapotrzebowania na lokale na wynajem. Im bowiem większa gmina i wspomniane zapotrzebowanie, tym bardziej korzystną formą działania będzie SAN działająca w ramach własnej spółki komunalnej. Dotyczyć to będzie w szczególności dużych miast, w których działają uczelnie wyższe, oraz gmin turystycznych. W nich bowiem pojawiają się największe problemy z najmem lokali mieszkalnych przez niezamożne i średniozamożne osoby. W odniesieniu do pozostałych gmin, jeśli te zdecydują się na funkcjonowanie na ich terenie SAN, należy spodziewać się powierzenia realizacji tego zadania fundacji lub stowarzyszeniu.

jak wygląda procedura

Ustawodawca podzielił funkcjonowanie SAN na trzy etapy, z których każdy wymaga umowy cywilnoprawnej. Pierwszym etapem jest uregulowanie zasad współpracy między gminą a społeczna agencją najmu w formie umowy o współpracy. Następnie, gdy SAN zna główne założenia i zasady współpracy z gminą, zawarte mogą być umowy dzierżawy między nią a właścicielami lokali mieszkalnych. Ostatnim etapem jest finalna umowa najmu pomiędzy SAN a przyszłymi najemcami lokalu mieszkalnego, którzy spełniać będą kryteria uprawniające do skorzystania z najmu oferowanego przez SAN. [schemat]
Schemat. Zasady funkcjonowania SAN
Umowa o współpracy z gminą
Pierwszym etapem na gruncie cywilnoprawnym jest zawarcie między gminą a SAN umowy o współpracę maksymalnie na okres pięciu lat (z możliwością przedłużenia). W art. 22b ust. 1 ustawy wskazano, że taka umowa musi obligatoryjnie określać co najmniej:
1) liczbę lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia przez SAN osobom fizycznym wskazanym przez gminę, w tym liczbę tych lokali lub tych budynków przeznaczonych do wynajęcia osobom o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osobom niepełnosprawnym lub osobom wychowującym co najmniej troje dzieci,
2) zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN,
3) zasady sprawozdawczości, z uwzględnieniem obowiązków informacyjnych gminy wobec ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa,
4) zasady podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu.
Najistotniejsze dla praktycznej współpracy przy realizacji zadania w tej formule będą zapewne regulacje umowy wskazane w pkt 2, tj. zasady współfinansowania przez gminę działalności SAN.
Kolejnym niezwykle istotnym elementem będzie ustalenie podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemcy względem SAN w przypadku zakończenia stosunku najmu. Ustawodawca pozostawił stronom w tym zakresie pełną dowolność, więc wiele zależeć będzie od modelu funkcjonowania SAN w konkretnej gminie. Wydaje się jednak, że ewentualna odpowiedzialność zaktualizuje się dopiero w przypadku braku możliwości przymusowego wyegzekwowania tych należności od najemców – co jest istotnym ryzykiem mając na uwadze formułę, w jakiej działać mają SAN. Trzeba jednak pamiętać, że właśnie to ryzyko, jakie na siebie będzie musiała wziąć gmina, jest elementem niezbędnym dla powodzenia całego założenia ustawodawcy.
Pozostałe elementy wydają się jasne. Trudne może jednak okazać się precyzyjne wskazanie na tym etapie liczby lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych przeznaczonych do wynajęcia. Te lokale mieszkalne będę bowiem dopiero pozyskiwane przez SAN w przyszłości na podstawie umów dzierżawy.
► Czy forma, w jakiej działa SAN, ma wpływ na relacje z samorządem?
W zależności od wyboru formy prowadzenia SAN ustawodawca wskazuje na pewne odrębności – inaczej traktowane są agencje prowadzone w formie spółki komunalnej, a inaczej SAN prowadzone w formie fundacji, stowarzyszenia lub spółdzielni socjalnej.
Pierwszą odrębnością jest tryb zawierania umowy o współpracę. W stosunku do spółek komunalnych zastosowanie znajdą zasady ogólne, natomiast umowa o współpracy z SAN działającą w formie fundacji, stowarzyszenia lub spółdzielni socjalnej musi zostać zawarta w trybie określonym w dziale II rozdziale 2 ustawy z 24 kwietnia 2003 r. o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1057; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1243), tj. w trybie konkursowym. Niezależnie od formy, warto mieć na uwadze, że całe dochody z działalności SAN muszą być przeznaczone na jej działalność związaną z dzierżawą zasobów mieszkaniowych i ich wynajmie osobom wskazanym przez gminę.
Odrębność w zakresie formy, w jakiej działa SAN, ma również zastosowanie do zawierania kolejnej umowy o współpracę. Ustawodawca nakazuje, by wszystkie umowy o współpracy zawierane były maksymalnie na pięć lat. Przedłużenie takiej umowy na kolejne okresy będzie przebiegać jednak inaczej dla SAN prowadzonej w formie spółki komunalnej, a inaczej dla SAN prowadzonej w formie fundacji, stowarzyszenia lub spółdzielni socjalnej. Spółce komunalnej, na jej wniosek złożony w ostatnim roku obowiązywania umowy o współpracy, umowa taka może zostać przedłużona przez gminę na okres kolejnych pięć lat bez żadnych dodatkowych wytycznych ze strony ustawodawcy. Przedłużenie to można ponawiać na kolejne okresy na analogicznych zasadach. Natomiast przedłużenie umowy o współpracy SAN działającej w innej formie niż spółka komunalna również jest możliwe, jednak wyłącznie w trybie określonym we wskazanym powyżej w trybie konkursowym.
Kolejną odmiennością w zakresie formy prowadzenia SAN, na którą słusznie wskazano już w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, jest to, że w przypadku stowarzyszeń, fundacji i spółdzielni socjalnych zawierane z gminą umowy o współpracy będą stanowić umowy o wsparcie realizacji zadania publicznego lub o powierzenie realizacji zadania publicznego w rozumieniu art. 16 ustawy o działalności pożytku publicznego i o wolontariacie – co wymagało będzie dodatkowego uregulowania w takiej umowie elementów szczególnych dla tego typu umów.
Zasadniczo umowa o współpracy, poza elementami obligatoryjnymi, będzie oczywiście regulowała inne istotne dla stron zagadnienia. W tym miejscu należy jednak zaznaczyć, że kształt tej umowy będzie musiał współgrać z umowami dzierżawy i umowami najmu, które zawierane będą na dalszym etapie.
Umowa dzierżawy z właścicielem lokalu lub budynku
Po ustaleniu zasad współpracy między gminą a SAN należy zawrzeć umowę dzierżawy z właścicielem lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Podobnie jak w przypadku umowy o współpracy ustawodawca przewidział w art. 22c ustawy elementy, które są w niej obligatoryjnie:
1) umowa dzierżawy musi być zawarta na czas określony i ulegać rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy o współpracy,
2) wypowiedzenie umowy o współpracy obliguje SAN do wypowiedzenia umowy dzierżawy,
3) termin wypowiedzenia wynosi sześć miesięcy w przypadku, gdy umowę dzierżawy wypowiada SAN albo rok w przypadku, gdy umowę dzierżawy wypowiada właściciel lokalu mieszkalnego.
► Czy umowa dzierżawy będzie miała przełożenie na umowę o współpracy z jednostką samorządu terytorialnego?
Problem ten dostrzeżono już na etapie projektowania wprowadzonych rozwiązań. W uzasadnieniu projektu nowelizacji wprost bowiem zaznaczono, że wskazane terminy wypowiedzenia nie zawsze będą możliwe do zastosowania w przypadku, gdy zakończeniu (rozwiązaniu, wygaśnięciu, wypowiedzeniu) ulega umowa o współpracy. Ma to na celu zapobieżenie sytuacji, kiedy SAN będzie wiązała umowa dzierżawy mimo braku umowy z gminą umożliwiającej prowadzenie działalności na jej terenie. Powiązanie obowiązywania umowy dzierżawy z obowiązywaniem umowy o współpracy będzie wywierało skutki również np. w sytuacji, w której umowa o współpracy zostaje wypowiedziana w okresie wypowiedzenia umowy dzierżawy. W tym przypadku również umowa dzierżawy będzie kończyła się najpóźniej z chwilą zakończenia umowy o współpracy.
Umowy te będą musiały być ze sobą ściśle powiązane, a wydzierżawiający powinien mieć pełną świadomość możliwości wystąpienia takiej sytuacji. Dodatkowo wydzierżawiający będzie musiał dołączać do umowy dzierżawy oświadczanie potwierdzające jego znajomość zasad stosowania przepisów dotyczących pomocy publicznej – w związku ze zwolnieniami podatkowymi przewidzianymi w ustawie.
Dodatkowym elementem umowy dzierżawy będzie mogło być także zobowiązanie SAN do dokonania remontu dzierżawionego lokalu, co może się wiązać z czasowym obniżeniem lub zaniechaniem poboru czynszu.
► Kiedy i między jakimi podmiotami powinna zastać zawarta umowa dzierżawy w przypadku, gdy zadanie to realizować będzie np. SIM lub inna spółka gminna, która będzie jednocześnie agencją najmu i właścicielem lokali mieszkalnych?
Wydaje się, że w takiej sytuacji elementy umowy dzierżawy powinny być uregulowane już na etapie zawierania umowy o współpracy. Trudno bowiem, by podmiot ten zawierał umowę dzierżawy z samym sobą (działanie takie wręcz jest niedopuszczalne).
Umowa najmu
Po ustaleniu kryteriów w uchwale rady (o czym szerzej w dalszej części tekstu) oraz po zawarciu umowy o współpracy i umowy dzierżawy SAN będzie miała możliwość zawarcia umowy najmu z osobami fizycznymi wskazanymi przez gminę. Umowy te będą zwierane na czas oznaczony i będą musiały ulec rozwiązaniu najpóźniej z dniem zakończenia umowy dzierżawy. Ustawodawca przyjął zatem, że zakończenie umowy o współpracy musi skutkować zakończeniem umowy dzierżawy, a zakończeniu umowy dzierżawy musi skutkować zakończeniem umowy najmu.
WAŻNEForma działania społecznej agencji najmu będzie zależna od wielkości gminy i jej zapotrzebowania na lokale pod wynajem. Im większa jednostka i im większe zapotrzebowanie na mieszkania, tym korzystniejsze będzie założenie własnej spółki komunalnej.
Jeśli chodzi o płacony przez najemców czynsz, to może być wyższy od czynszu dzierżawnego, który SAN zapłaci właścicielowi lokalu. Oprócz czynszu SAN może pobierać od najemców jednak jedynie opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.
W zakresie tej umowy ustawodawca nie wprowadzał istotnych regulacji odrębnych, a jedynie wskazał, że w przypadkach nieuregulowanych w nowo dodanym rozdziale 3a ustawy do umów najmu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz kodeksu cywilnego. Wydaje się, że dla tego typu konstrukcji jak działalność SAN optymalnym rozwiązaniem może okazać się stosowanie umów najmu instytucjonalnego w przeciwieństwie do umów najmu zawieranych na zasadach ogólnych.

kryteria uprawniające do zawarcia umowy najmu

Jednym z istotniejszych dokumentów, które będą kształtować relacje między wszystkimi czterema podmiotami, tj. gminą, SAN, właścicielem lokalu (czyli dzierżawcą w relacji z SAN) i najemcą lokalu od SAN, jest uchwała rady gminy, która określać będzie kryteria uprawniające do zawarcia przez agencje najmu z zainteresowanym umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ustawodawca zdecydował się na określenie zamkniętego katalogu elementów, które musi zawierać ta uchwała (będąca przy tym aktem prawa miejscowego – zgodnie z wyraźnym wskazaniem we wprowadzeniu do wyliczenia z art. 22e ust. 1 ustawy). Innymi słowy, uchwała ta nie może pomijać żadnego z tych elementów ani też dodawać kolejnych – pod rygorem uznania ją za wadliwą i wyeliminowania czy to przez organ nadzoru, czy też sąd administracyjny. Wspomnianymi obligatoryjnymi elementami każdej uchwały są:
1) kryteria uprawniające osobę fizyczną do zawarcia z SAN umowy najmu lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
2) zasady ubiegania się osób fizycznych o zawarcie ww. umowy najmu,
3) kryteria, których spełnienie uprawnia dotychczasowego najemcę do zawarcia nowej umowy najmu,
4) sposób weryfikacji spełnienia kryteriów, o których mowa w pkt 1 i 3.
Ustawodawca wskazał przy tym, że określając kryteria uprawniające do zawarcia umowy najmu, o których mowa w ww. pkt 1 i 3, rada gminy dokonuje wyboru spośród kryteriów, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 1‒4 i 6‒13 ustawy z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 551; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1243), lub wskazuje własne kryteria. [ramka]
Przykładowe kryteria dla najemców
Rada gminy może ustalić, że z SAN można skorzystać, gdy:
■ w grupie ubiegających się o zawarcie umowy najmu wysokość dochodu gospodarstwa domowego jest względnie niska;
■ w gospodarstwie domowym jest co najmniej jedno dziecko;
■ żadna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego nie była i nie jest właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego oraz nie przysługiwało i nie przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem był lub jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, oraz nie jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku, jeżeli jego udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co najmniej jeden lokal mieszkalny;
■ osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego zmienia miejsce zamieszkania w celu podjęcia pracy lub nauki poza miejscem obecnego zamieszkania;
■ jeśli osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego jest najemcą lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, to zobowiązuje się do rozwiązania umowy najmu i opróżnienia tego lokalu w terminie miesiąca od dnia zawarcia umowy najmu mieszkania przez najemcę;
■ osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego ma status repatrianta;
■ najemca ukończył 65 lat;
■ osoba do 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o niepełnosprawności;
■ osoba powyżej 16. roku życia wchodząca w skład gospodarstwa domowego legitymuje się orzeczeniem o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności;
■ osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego posiada Kartę Polaka;
■ najemca był w przeszłości właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego lub przysługiwało mu w przeszłości spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem był lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, lecz wskutek działania żywiołu lub katastrofy budowlanej utracił ten budynek lub lokal;
■ osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości obejmującej budynek mieszkalny lub budynek o funkcji mieszanej, obejmującej funkcję mieszkaniową, która podlega wywłaszczeniu.
Uwaga! Gmina może wskazać, że osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu z SAN musi spełniać co najmniej określoną liczbę wskazanych w uchwale kryteriów. ©℗

podsumowanie

Wprowadzenie regulacji dotyczących społecznych agencji najmu ma na celu uregulowanie sytuacji już w praktyce występujących. Obecnie ustawodawca potwierdził, że model SAN ma mieć istotny wpływ na kształt gminnej polityki mieszkaniowej. Z założenia projekt ten ma na celu realizację celów gospodarczych w zakresie rozwoju rynku mieszkań na wynajem, realizuje również cele społeczne, zwiększając ofertę mieszkaniową dla osób o niskich i średnich dochodach oraz umożliwiając funkcjonowanie innowacyjnych form rynku mieszkaniowego, jakimi są SAN.
Po stronie gminy pozostawiono doprecyzowanie, dla jakich konkretnie osób przeznaczona może być ta forma zaspokojenia potrzeb mieszankowych. A przypomnijmy, że z założenia ma to być wypełnienie luki między najmem lokali z zasobu mieszkaniowego gminy a najmem komercyjnym.
Dla gminy najistotniejsze więc będzie:
  • przeprowadzenie oceny, czy w jej przypadku jest możliwa realizacja najmu z wykorzystaniem SAN;
  • ustalenie, jaki krąg najemców powinien zostać objęty preferencyjnymi zasadami najmu;
  • ustalenie, czy właściciele lokali mieszalnych byliby zainteresowani wydzierżawieniem lokali SAN;
  • wybór formy, w jakiej funkcjonować będzie agencja najmu;
  • ustalenie zasad współpracy.
Z kolei dla SAN najważniejsze będą kwestie związane z:
  • ustaleniem zasad współfinansowania przez gminę jej działalności;
  • rozstrzygnięciem podziału odpowiedzialności za nieuregulowane należności czynszowe najemców;
  • ocena stanu zasobów oraz konieczność przeprowadzenia ewentualnych remontów;
  • realizacja obowiązków wynajmującego w związku z zawartymi umowami najmu.
Dla właścicieli lokali przekazywanych SAN w formie dzierżawy do wynajmowania najistotniejsza będzie:
  • ocena, czy warunki współpracy z SAN faktycznie stanowią model konkurencyjny dla najmu komercyjnego;
  • ustalenie jasnych zasad dzierżawy z SAN;
  • ustalenie zasad zwrotu lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu.
Najemcy powinni zaś zwrócić szczególną uwagą na to:
  • jak kształtować się będą kryteria uprawniające do zawarcia umowy z SAN;
  • jakie będą zasady ubiegania się o zawarcie umowie najmu;
  • czy czynsz najmu i warunki oferowanego lokalu będą konkurencyjne dla ofert dostępnych na rynku najmu.