Kiedy osobie, która uzyskała orzeczenie o niepełnosprawności, trzeba oddać część środków z tytułu wniesionej wcześniej opłaty przekształceniowej? Czy na pismo z urzędu dotyczące brakującego dokumentu ws. przekształcenia można wnieść skargę do sądu administracyjnego? Kiedy gmina odmówi wydania zaświadczenia o przekształceniu praw do działki niezabudowanej?



Beneficjent przekształcenia użytkowania wieczystego we własność 9 września 2019 r. wniósł opłatę jednorazową, przy czym zgodnie z uchwałą rady gminy skorzystał z 60-proc. bonifikaty. Na początku czerwca 2020 r. wystąpił z wnioskiem o udzielenie 99-proc. bonifikaty z tytułu niepełnosprawności. Orzeczenie w tej sprawie datowane jest na 30 stycznia 2020 r. Czy gmina musi mu zwrócić nadpłatę?

Nie trzeba rozliczać powstałej nadpłaty i dokonywać zwrotu, gdyż opłata jednorazowa została wniesiona po 16 lipca 2019 r. To graniczna data.

Reklama
Kwestia zwrotu nadpłaty jest szczególnie istotna dla tych jednostek samorządu, które uchwałami rad maksymalne stawki bonifikaty dla osób, które szybko uiszczą pełną opłatę przekształceniową, ustaliły np. na poziomie 60 proc. Sprawa się skomplikowała, gdy ustawodawca wprowadził 99-proc. bonifikaty dla określonych grup obywateli (m.in. niepełnosprawnych) w art. 9a nowelizacji ustawy przekształceniowej z 13 maja 2019 r. Spowodowało to znaczne różnice między bonifikatami z uchwały a tymi wynikającymi z ustawy. I pytanie o zwrot nadpłaty dla tych osób, które zyskały uprawnienia do dużych, ustawowych ulg, a wcześniej skorzystały z mniejszych, gminnych.
Odpowiedź przynosi przepis przejściowy, tj. art. 28 noweli o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Wskazuje on, że graniczną datą jest 16 lipca 2019 r. (dzień wejścia w życie stosownych przepisów). W ust. 1 ustawodawca wskazał, że jeżeli przed tym dniem właściciel gruntu złoży wniosek o udzielenie bonifikaty w wysokości 99 proc. (w przypadku spełnienia przesłanek warunkujących udzielenie tej bonifikaty), to właściwy organ musi mu wydać nowe zaświadczenie w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia tego wniosku organowi. W ust. 2 rozstrzygnięta jest sprawa zwrotu nadpłaty. Wyjaśnia to Filip Syrkiewicz, naczelnik wydziału gospodarki zasobami nieruchomości publicznych departamentu gospodarki nieruchomościami Ministerstwa Rozwoju. – Jeśli właściciel gruntu przed 16 lipca 2019 r. wniósł opłatę jednorazową oraz spełnia kryteria określone w art. 9a ustawy uwłaszczeniowej, organ będzie zobligowany do udzielenia mu (na jego wniosek) 99-proc. bonifikaty za cały 20-letni okres płatności oraz rozliczenia powstałej w ten sposób nadpłaty wynikającej z różnicy między opłatą dotychczas pobraną a należną – tłumaczy. Według naszego rozmówcy bez znaczenia dla treści tego uprawnienia pozostaje wówczas data uzyskania statusu osoby niepełnosprawnej w stopniu umiarkowanym lub lekkim. – Warunkiem skorzystania z tej preferencji jest legitymowanie się ważnym na dzień składania wniosku orzeczeniem właściwego organu – dodaje urzędnik Ministerstwa Rozwoju.

Reklama
Natomiast odmiennie kształtuje się sytuacja prawna tych właścicieli, którzy uiścili należność za przekształcenie po dniu wejścia ww. ustawy nowelizującej w życie, czyli po 16 lipca 2019 r. – W przypadku gdy właściciel gruntu wniósł opłatę jednorazową za przekształcenie oraz skorzystał z bonifikaty na podstawie innych przepisów po 16 lipca 2019 r. (a więc już w okresie obowiązywania przepisów uprawniających do bonifikaty), nie będzie mógł on skorzystać z preferencji określonej w art. 9a ustawy o przekształceniu oraz ubiegać się o rozliczenie różnicy między wysokością obu tych bonifikat – mówi Filip Syrkiewicz.
Podstawa prawna:
• art. 9a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 695);
• art. 28 ustawy z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1309).
Do urzędu gminy wpłynął wniosek o 99-proc. bonifikatę w związku z niepełnosprawnością. Beneficjent nie dołączył jednak właściwego dokumentu, który tę okoliczność potwierdza. Został o tym poinformowany pismem. Nie zgadza się jednak z wyjaśnieniami urzędu. Czy może wnieść skargę do sądu administracyjnego?

Jeżeli wnioskodawca został poinformowany pismem, a nie decyzją administracyjną, to skarga do sądu administracyjnego mu nie przysługuje. Niemniej kwestia ta jest bardziej skomplikowana. Sprawa, której dotyczy pismo, związana jest z użytkowaniem wieczystym, które jako prawo pośrednie między własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi, jest instytucją prawa cywilnego. Według ustalonego już orzecznictwa opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ma charakter cywilnoprawny (por. uchwały: SN z 8 lutego 1994 r., sygn. akt III CZP 188/93 i NSA z 20 maja 1996 r., sygn. akt OPK 10/96). Oznacza to, że również spór między stronami powstały na gruncie opłat za użytkowanie wieczyste (w tym i bonifikat w tych opłatach) jest typowym sporem cywilnoprawnym (por. wyrok NSA z 16 marca 2011 r., sygn. akt I OSK 708/10). Tymczasem zgodnie z art. 2 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego do rozpoznawania spraw cywilnych powołane są sądy powszechne, o ile sprawy te nie należą do właściwości sądów szczególnych. W świetle tego przepisu spór powinien być rozpatrzony przez sąd powszechny. Tyle tylko że ustawodawca w ustawie uwłaszczeniowej przyjął administracyjny tryb ustalenia wysokości opłaty jednorazowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności. To z kolei oznacza, że w przypadku zaistnienia sporu co do jej wysokości (mimo cywilnoprawnego charakteru tej opłaty) właściwy będzie sąd administracyjny.

W świetle art. 7 ust. 1 i 2 ustawy uwłaszczeniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, a jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Właściciel gruntu w każdym czasie trwania obowiązku jej wnoszenia może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego wniesienia opłaty w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wówczas właściwy organ informuje właściciela gruntu na piśmie o wysokości opłaty jednorazowej oraz wysokości kwoty należnej do zapłaty po uwzględnieniu przysługujących bonifikat. Jeżeli właściciel nie zgadza się z wysokością opłaty jednorazowej lub wysokością kwoty należnej do zapłaty, może złożyć do organu, w terminie dwóch miesięcy od dnia doręczenia informacji, wniosek o ustalenie wysokości opłaty jednorazowej lub kwoty należnej do zapłaty w drodze decyzji.
Wracając do pytania, należy powtórzyć, że skarga w tej sprawie nie jest dopuszczalna, gdyż kwestionowane pismo urzędu nie stanowiło decyzji administracyjnej. Organ nie rozstrzygnął w nim o wysokości opłaty przekształceniowej, a jedynie wskazał, jaki dokument uprawnia do uzyskania bonifikaty, o której mowa w art. 9a ustawy uwłaszczeniowej. Dopiero udzielenie informacji, o której mowa w art. 7 ust. 8 ustawy uwłaszczeniowej, otworzy beneficjentowi możliwość żądania ustalenia wysokości tej opłaty (z uwzględnieniem bonifikaty) w drodze decyzji, od której przysługuje odwołanie, a następnie ewentualna skarga do sądu administracyjnego (por. postanowienie WSA w Poznaniu z 23 grudnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 980/19).
Podstawa prawna:
• art. 7, art. 9a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 695).
Spółka nabyła od gminy prawo użytkowania wieczystego działki (objętej jedną księgą wieczystą), która następnie została podzielona na dwie działki ewidencyjne o nr. 46/80 i 46/81. Na tej pierwszej wybudowano budynek mieszkalny. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w lutym 2020 r. udzielił inwestorowi pozwolenia na użytkowanie budynku usytuowanego na działce nr 46/80. Spółka wystąpiła o wydanie zaświadczenia dla całej nieruchomości (obejmującej dwie działki). Gmina odmówiła. Czy słusznie nie wydano zaświadczenia dla działki niezabudowanej?

Tak, gdyż brak jest podstaw do wydania zaświadczenia o przekształceniu praw do działki niezabudowanej. Powodem jest przede wszystkim to, że pozwolenie na użytkowanie dotyczy tylko jednego budynku związanego z działką nr 46/80. Najistotniejszą kwestią jest ustalenie spełnienia przez daną nieruchomość kryterium zabudowy. Sąsiadujące ze sobą działki będące w użytkowaniu wieczystym podlegają przekształceniu tylko i wyłącznie, gdy istnieje faktyczna zabudowa na cele mieszkaniowe, natomiast przekształcenie nie dotyczy gruntów o potencjalnej możliwości zabudowy na cele mieszkaniowe. W konsekwencji tylko do jednej z objętych wnioskiem działek, tej zabudowanej działki nr 46/80, należało wydać stosowne zaświadczenie, zaś do działki nr 46/81 odmówić jego wydania.

Pogląd potwierdza wyrok WSA w Kielcach z 28 kwietnia 2020 r. (sygn. akt II SA/Ke 403/20). W orzeczeniu tym sąd wyjaśnił, że w odniesieniu do budynków znajdujących się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym oddanych do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. ustawodawca w art. 13 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej określił, że prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania w rozumieniu prawa budowlanego (dalej p.b.). Według kieleckiego WSA wymóg uzyskania pozwolenia na użytkowanie wiąże się z oddaniem budynku mieszkalnego do użytkowania, o czym wprost stanowi art. 55 p.b. Pozwolenie na użytkowanie następuje w formie decyzji administracyjnej. Do niezbędnych elementów treści tej decyzji zalicza się niewątpliwie wskazanie adresata decyzji, charakteru budynku w powiązaniu z kategorią obiektu budowlanego i miejsca jego położenia.
W niniejszej sprawie te tłumaczenia są istotne, gdyż tylko na jednej działce wybudowano budynek mieszkalny, na który inwestor uzyskał pozwolenia na użytkowanie. Działka nr 46/81 nie jest zabudowana, co w konsekwencji oznacza to, że nie została spełniona przesłanka przewidziana w art. 1 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej. Warunkiem bowiem przyjęcia skutku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest rzeczywiste wykorzystanie gruntu na cele mieszkaniowe. W art. 1 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej określono jej zakres przedmiotowy przez zdefiniowanie pojęcia „gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe”. Zgodnie z powołanym przepisem są to nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub
3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Ustawodawca w art. 1 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej przewidział pozytywne przesłanki, których spełnienie prowadzi do nabycia 1 stycznia 2019 r. przez dotychczasowych użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości i w konsekwencji umożliwia organowi administracji wydanie zaświadczenia stanowiącego podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej. Z przedstawionej regulacji wynika, że ustawa ma dotyczyć gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, zaś definicja tego pojęcia została zawarta w cytowanym art. 1 ust. 2 ustawy uwłaszczeniowej.
Podstawa prawna:
• art. 1 ust. 2, art. 13 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 695).