Subskrybuj nas na Youtube
Wprowadzana właśnie nowelizacja ma usprawnić działanie programu Mieszkanie Plus, a przede wszystkim doprowadzić do tego, że KZN będzie miał więcej gruntów na cele mieszkaniowe. Ale zmianie ulegają postanowienia zawarte łącznie w kilkunastu ustawach.
/>
Krajowy Zasób Nieruchomości, będący osobą prawną, został powołany do życia mocą ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 2363 ze zm.; dalej: ustawa o KZN). Celem tej regulacji było wprowadzenie rozwiązań zwiększających podaż mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, położonych na nieruchomościach należących do Skarbu Państwa. Przyjęte w ustawie rozwiązania stanowić miały zrównoważenie interesów inwestorów, Skarbu Państwa (przede wszystkim przez realne przeciwdziałanie przeznaczeniu tych gruntów na cele czysto komercyjne) oraz najemców – zapewniając ochronę wysokości czynszu oraz możliwą gwarancję zakupu mieszkania przez najemcę. Po kilkunastu miesiącach funkcjonowania ustawy okazało się jednak, że konieczna jest modyfikacja unormowań prawnych, które mają doprowadzić do osiągnięcia zakładanych celów. Instrumenty prawne przewidziane w ustawie okazały się bowiem niewystarczające, by sprawnie przejmować grunty do zasobu KZN i budować na nich nowe osiedla. Stąd niniejsza nowelizacja, która czeka już tylko na ogłoszenie w Dzienniku Ustaw. Poniżej omawiamy wynikające z niej najważniejsze zmiany dla jednostek samorządu terytorialnego.
ok. 150 tys. tyle mieszkań buduje się rocznie w Polsce. Według założeń rządu, by wypełnić lukę istniejącą na rynku, liczba ta powinna wzrosnąć o 75–80 tys.
1. Spółki celowe nie tylko z miastami
Program Mieszkanie Plus od początku swojego funkcjonowania wzbudzał wiele kontrowersji, w szczególności przez liczne ułatwienia w procesie inwestycyjnym przy budowie osiedli mieszkaniowych. Zmiany odczuły również samorządy, ponieważ zgodnie z założeniami specustawy mieszkaniowej (a ściślej ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.) możliwe miało się stać przeznaczanie pod inwestycje budowlane m.in. gruntów rolnych w administracyjnych granicach miast, gruntów pokolejowych, powojskowych i poprzemysłowych, a zatem wszystkich tych obszarów, które, mimo że często znajdowały się w pobliżu centrum miast, nie mogły być obszarem inwestycji.
KZN mógł tworzyć spółki celowe wyłącznie z jednostkami samorządu terytorialnego.
Nowelizacja ten katalog podmiotów rozszerza – umożliwia tworzenie spółek celowych ze Skarbem Państwa, z państwową osobą prawną, ze spółką, której akcjonariuszami są wyłącznie Skarb Państwa lub inne państwowe osoby prawne, ze spółką z większościowym udziałem ww. spółek, z funduszem inwestycyjnym, którego portfelem inwestycyjnym zarządza podmiot, o którym mowa wyżej – wnosząc nieruchomość wchodzącą w skład KZN jako aport.
Nowelizacja wprowadza również nowe rozwiązania dotyczące zbywania nieruchomości wchodzących w skład KZN. Będą one mogły być sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Do zbycia w drodze bezprzetargowej będzie mogło dojść wtedy, gdy nieruchomość ma być przedmiotem aportu do spółki lub wkładem własnym do spółki zawiązanej przez podmiot publiczny i partnera prywatnego w trybie art. 14 ustawy z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1834 ze zm.; dalej: u.p.p.p.) lub jeżeli jest sprzedawana partnerowi prywatnemu, a wybór partnera nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 u.p.p.p.
2. Inwestycje a odległość od szkół i przedszkoli
W rozumieniu specustawy inwestycją mieszkaniową jest przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstanie budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10. Inwestor natomiast to podmiot lub osoba zamierzająca realizować lub realizująca inwestycję mieszkaniową lub towarzyszącą.
Inwestycję mieszkaniową realizowaną w omawianym trybie do tej pory (czyli przed wejściem w życie nowelizacji) można było lokalizować na terenie, który m.in.:
- ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej, w tym przez zjazd albo przez drogę wewnętrzną, o minimalnej szerokości 6 m,
- znajduje się w odległości nie większej niż 1 km, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców – 500 m, od przystanku komunikacyjnego,
- znajduje się w odległości nie większej niż 3 km, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. mieszkańców – 1,5 km, od:
– szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 7 proc. planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej,
– przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 3,5 proc. planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej.
W tym zakresie zaszły zdecydowane zmiany. Do tej pory niespełnienie warunku „odległościowego” łączyło się z obowiązkiem spoczywającym na inwestorze do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej pięcioletnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka (wymagana była w tym zakresie zgoda rady gminy wyrażona w formie uchwały). Zobowiązanie inwestora zamieszczane było w umowie z gminą, zawieranej w formie aktu notarialnego. Przepis wprowadzający obowiązek inwestora w zakresie zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dziecka (art. 18 specustawy mieszkaniowej) został uchylony, podobnie jak możliwość podjęcia przez gminę uchwały w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę tej odległości (dotychczas wyrażenie zgody przez gminę było możliwe – art. 17 ust. 2 pkt 2 specustawy mieszkaniowej). Jak łatwo się domyślić, utrzymanie wymogu „odległościowego” skutecznie blokowało dużą część inwestorów, ograniczając również liczbę potencjalnych lokalizacji osiedli mieszkaniowych.
Nowelizacja powoduje brak ustawowego wymogu dotyczącego zachowania bliskości przedszkoli, jak również obowiązku inwestora do sfinansowania pięcioletnich kosztów zapewnienia transportu. A to oznacza, że w tym zakresie obowiązek zapewnienia dzieciom przedszkolnym mieszkającym na oddalonych od centrum miast osiedlach dojazdu do placówek pozostanie po stronie samorządów.
Co więcej, umowy z inwestorem w przedmiocie zapewnienia pięcioletnich kosztów transportu i opieki w czasie przewozu dziecka mają wygasnąć po upływie 14 dni od dnia wejścia w życie ustawy, chyba że w tym czasie strony zgodnie postanowią inaczej. Przypomnijmy jeszcze, że zgodnie z obowiązującą ustawą z 14 grudnia 2016 r. ‒ Prawo oświatowe (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 996 ze zm.) droga dziecka z domu do szkoły nie może przekraczać odpowiednio 3 km (w przypadku uczniów klas I‒IV szkół podstawowych) oraz 4 km (w przypadku uczniów klas V‒VIII szkół podstawowych). Jeżeli odległości te są przekroczone, to obowiązkiem gminy jest zapewnienie bezpłatnego transportu i opieki w czasie przewozu dziecka albo zwrot kosztów przejazdu dziecka środkami komunikacji publicznej, jeżeli dowożenie zapewniają rodzice, aż do ukończenia przez dziecko 7 lat (także zwrot kosztów przejazdu opiekuna dziecka środkami komunikacji publicznej, zgodnie z art. 39 prawa oświatowego).
WAŻNE Jeśli strony nie postanowią inaczej, to umowa między gminą a inwestorem dotycząca zapewnienia pięcioletnich kosztów transportu i opieki w czasie przewozu dziecka do placówki oświatowej wygaśnie po upływie 14 dni od wejścia w życie nowelizacji.
Podobnie droga dziecka sześcioletniego i pięcioletniego z domu do przedszkola nie powinna być dłuższa niż 3 km. Jeżeli tak nie jest, to obowiązkiem gminy jest zapewnienie bezpłatnego transportu i opieki w czasie przewozu dziecka albo zwrot kosztów przejazdu dziecka i opiekuna środkami komunikacji publicznej, jeżeli dowożenie zapewniają rodzice (art. 32 prawa oświatowego). Wobec dzieci niepełnosprawnych obowiązek zapewnienia przez gminę bezpłatnego transportu trwa dłużej oraz rozciąga się również na okres po osiągnięciu przez dziecko pełnoletniości (art. 39 prawa oświatowego).
3. Miejscowe standardy urbanistyczne
Wejście noweli w życie oznacza, że utracą moc uchwały rady gmin określające lokalne standardy urbanistyczne w zakresie odległości i wskaźnika procentowego w odniesieniu do przedszkoli (art. 26 ustawy o zmianie ustawy o KZN i innych ustaw). Ustawa nie wskazuje jednak, kiedy dokładnie uchwały rad gmin utracą moc, a nie ulega wątpliwości, że chwila utraty mocy aktów prawa miejscowego ze względu charakter tej regulacji powinna zostać precyzyjnie określona.
Kolejna wątpliwość dotyczy pojęcia „lokalnych standardów urbanistycznych”. Posługuje się nim specustawa mieszkaniowa (art. 19), w art. 2 tejże ustawy brak definicji legalnej „lokalnych standardów urbanistycznych”. Co istotne, nowela ustawy o KZN w przywołanym art. 26 nie nawiązuje w jakikolwiek sposób do specustawy mieszkaniowej, co budzi wątpliwości. Można przyjąć, że lokalne standardy urbanistyczne określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to zatem kolejny przepis wskazujący na pośpiech legislacyjny. Bardzo prawdopodobne, że w najbliższym czasie niezbędna będzie ponowna nowelizacja, eliminująca niedopatrzenia ustawodawcy, mogące wywołać problemy z praktycznym zastosowaniem przepisów.
4. Zasób mieszkaniowy gminy
Zgodnie z obowiązującym prawem w celu wykonywania zadań własnych dotyczących zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gmina może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód. Dotychczas gmina mogła pobierać od podnajemców czynsz niższy niż ten, który sama opłaca właścicielowi lokalu. Nowela zmienia tę zasadę. Czynsz będzie ustalany według stawek obowiązujących w mieszkaniowym zasobie gminy. W ten sposób te JST, które nie dysponują wystarczającym własnym zasobem mieszkaniowym, będą dopłacać do wynajmu lokali od prywatnych właścicieli, jeżeli stosowane przez gminy stawki czynszowe są niższe. Nie ulega wątpliwości, że zmiana ta zmniejszy atrakcyjność korzystania przez gminy z tego sposobu realizacji zadań własnych.
Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy stosuje się odpowiednio do lokali podnajmowanych, jeżeli rada gminy nie określiła w uchwale odmiennych zasad w tym zakresie. Teraz, jeżeli gmina nie podejmie uchwały regulującej zasady odnoszące się bezpośrednio do lokali podnajmowanych, w tym zakresie obowiązywać będą przepisy powszechnie obowiązujące, w szczególności przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1234 ze zm).
5. Najem lokali zamiennych
Znacząca zmiana dotyczy również lokali zamiennych (art. 32 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego), a ściślej sytuacji, gdy wynajmujący wypowiada najemcy umowę najmu ze względu na konieczność przeprowadzenia remontu lub rozbiórki lokalu. Wydłużeniu ulega okres, w czasie którego na gminie spoczywania obowiązek zapewnienia takiemu najemcy lokalu zamiennego. JST ma też obowiązek pokrycia kosztów przeprowadzki. Jest to czwarta już zmiana przepisu w tym zakresie, począwszy od jego wejścia w życie. Kolejne nowelizacje wydłużały okres zobowiązania gminy, niezmiennie natomiast wymóg ten istnieje wyłącznie względem najemców, którzy przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. 10 lipca 2001 r., uiszczali czynsz regulowany. Jest to spowodowane tym, że lokale znajdujące się w prywatnych kamienicach, objęte „przydziałami mieszkaniowymi” funkcjonującymi do 12 listopada 1994 r., znajdują się obecnie w większości w złym stanie technicznym. Skutki dawnej polityki mieszkaniowej nie powinny natomiast obciążać prywatnych właścicieli lokali, stąd inicjatywa zapewnienia wsparcia przez gminy w związku z koniecznością przenoszenia najemców do lokali zamiennych.
Skąd grunty
Krajowy Zasób Nieruchomości może pozyskiwać nieruchomości jednoosobowych spółek Skarbu Państwa, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, Agencji Mienia Wojskowego. Przepisy ustawy nie będą stosowane do gruntów zarządzanych przez Lasy Państwowe.
W wykazach nieruchomości przekazywanych do KZN nie są ujmowane nieruchomości, które z racji funkcji i przeznaczenia nie mogą zostać wykorzystane na cele budownictwa mieszkaniowego, np. grunty zajęte przez pas drogowy, pokryte wodami, zajęte pod infrastrukturę kolejową lub dworce kolejowe.©℗
Zgodnie z nowelizacją do najemców lokali zamiennych, z którymi umowy zostały zawarte po 19 kwietnia 2019 r., nie znajdą zastosowania przepisy dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy najmu, w sytuacji gdy powierzchnia lokalu przekracza w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego odpowiednio: 50 mkw. (dla jednej osoby) oraz 25 mkw. (dla każdej kolejnej osoby) oraz związanym z tym obowiązkiem przedstawienia pisemnej oferty zawarcia umowy najmu innego lokalu.
60 815powstanie tylu mieszkań ma umożliwić nowelizacja ustawy o KZN
Ponadto względem najemców lokali zamiennych, spełniających opisywane warunki, nie będzie funkcjonował obowiązek złożenia deklaracji o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego oraz oświadczenia majątkowego, jak również związana z tym okresowa weryfikacja spełniania przez najemcę kryterium wartości dochodu. Omawiając ten wątek, nie sposób nie wspomnieć o zmianie art. 1046 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie 21 kwietnia 2019 r. Zgodnie z tą regulacją komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, usuwa dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia nie przysługuje, to komornik wstrzymuje się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.
6. Pomoc państwa – dopłaty dla wynajmujących
Do wniosków o dopłaty składanych przez najemców mieszkań na podstawie umów najmu zawartych przed dniem wejścia w życie nowelizacji stosować się będzie nowe przepisy (art. 27 ustawy o zmianie ustawy o KZN i innych ustaw). Dopłaty udzielane na zasadach określonych w ustawie z 20 lipca 2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. poz. 1540) mogą zostać udzielone, jeżeli średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie przekracza:
- w przypadku gospodarstw domowych jednoosobowych – 100 proc.,
- w przypadku pozostałych gospodarstw domowych – 100 proc. zwiększonego o dodatkowe 40 punktów procentowych na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym
‒ przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej ostatnio ogłoszonego przez prezesa GUS na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, które w 2018 r. wyniosło 4585,03 zł.
Powyższa zmiana oznacza podwyższenie średniego miesięcznego dochodu, który będzie uprawniał do ubiegania się o dopłatę. Jest to zatem zmiana bardzo korzystna dla najemców nowych mieszkań, również realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej. A ponieważ inwestycje mieszkaniowe mogły być współrealizowane przez gminy, w związku z tym dopłaty do czynszu będą stanowiły zabezpieczenie ich roszczeń.
7. Pierwsze wykazy – kiedy trzeba je składać?
Kolejny przepis, mogący wzbudzać niejasności, dotyczy wykazów nieruchomości, przekazywanych do KZN w trybie art. 136 ustawy o KZN. Obowiązek składania wykazów spoczywa na starostach wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej oraz prezydentach miast na prawach powiatu wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej. Nowelizacja wprowadza w ramach jednej jednostki redakcyjnej (art. 29 ust. 1 projektu ustawy) aż trzy różne terminy wskazujące, do kiedy mają zostać złożone pierwsze wykazy. W pierwszym wariancie wykazy te należy złożyć w ciągu 6 tygodni od dnia wejścia w życie ustawy, jednak wykazy te mogą zawierać jedynie informacje, wskazane w art. 10 ust. 2 pkt 1‒4, 6 i 9 zmienianej ustawy o KZN, a więc mają to być informacje dotyczące:
- położenia i oznaczenia nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków,
- numeru księgi wieczystej, o ile jest założona,
- powierzchni nieruchomości według ewidencji gruntów i budynków,
- przeznaczenia nieruchomości ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku podaje się informacje zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, dotyczące kierunków zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów, a także kierunków i wskaźników zagospodarowania terenów, na których położona jest nieruchomość,
- dotychczasowego sposobu zagospodarowania nieruchomości, w tym informacji, czy nieruchomość jest wykorzystywana na cele publiczne, wraz ze wskazaniem tych celów,
- budowli lub budynków znajdujących się na tej nieruchomości, w szczególności budynków, w których wyodrębniono lokale mieszkalne.
Pozostałe informacje wskazane w art. 10 ustawy o KZN należy przekazać w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy lub w terminie 14 dni od otrzymania wniosku prezesa KZN.
8. Rewolucja w małych wspólnotach
Duża zmiana czeka również małe wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory zgodnie z art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737 ze zm.), jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie była większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną miały zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Nowelizacja przewiduje natomiast, że począwszy od 1 stycznia 2020 r., małą wspólnotą mieszkaniową będzie wspólnota, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy. Jeżeli jest większa niż trzy, to właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Zmiana ta w sposób znaczący może dotknąć również samorządy, ponieważ w skład zasobu mieszkaniowego gmin wchodzą też budynki wielorodzinne, w których wyodrębniono kilka lokali (więcej niż trzy). Obowiązek wyłonienia osoby lub osób, które będą zainteresowane sprawowaniem funkcji członka zarządu wspólnoty w budynkach, w których większościowym właścicielem pozostaje gmina, może okazać się utrudnione.