Rada miejska zamierza podjąć uchwałę w sprawie zgody na bezprzetargowy najem lokalu dla spółki prawa handlowego (w podstawie prawnej podano art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy samorządowej oraz art. 13 i art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Chodzi o jedno z pomieszczeń w całym budynku, które nie jest odrębnym lokalem. Ma ono jednak znaczną powierzchnię i dzięki temu gmina może zarobić na czynszu. Burmistrz uważa, że rada nie może podjąć takiej uchwały. Czy ma rację?
Włodarz się nie myli. Bo choć takie działanie wydaje się słuszne z uwagi na budżet, to jednak rada nie ma kompetencji do podjęcia uchwały w sprawie wyrażenia zgody na bezprzetargowy najem pomieszczenia, które nie posiada statusu prawnego nieruchomości w rozumieniu kodeksu cywilnego (czyli nie jest odrębnym przedmiotem własności).

Kompetencje rady

Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych danej jednostki, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony (o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej). Uchwała rady jest wymagana też w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, a ich przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.
Z kolei zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z innych ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności chodzi tu o sprzedaż, zamianę i zrzeczenia się, oddanie w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenie, oddanie w trwały zarząd. Nieruchomości mogą też być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi lub być wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, ewentualnie przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych lub jako majątek tworzonych fundacji. Z kolei, jak wynika z art. 37 ust. 4 wspomnianej ustawy, zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów.
Do właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych danej jednostki przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania.

Definicja z kodeksu

Z racji tego, że ani ustawa o samorządzie gminnym, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiują pojęcia nieruchomości, konieczne wydaje się sięgnięcie do definicji nieruchomości wynikającej z art. 46 par. 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nią nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Warto zauważyć, że pod pojęciem nieruchomości występują m.in. budynki i części budynków – pod warunkiem że stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (np. prawnie wyodrębnione lokale – samodzielne nieruchomości). Analizę prawną zbliżonego stanu faktycznego dokonał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z 20 czerwca 2012 r. (sygn. akt II SA/Lu 437/12). W uzasadnieniu orzeczenia (w którym kontrolowano legalność rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody wobec zbliżonej uchwały rady miejskiej) wskazano m.in., że jeżeli nie doszło do ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu w sposób przewidziany w ustawie z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), pomieszczenie stanowiące wydzieloną ścianami część budynku nie stanowi nieruchomości (lokalowej) w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego (art. 46 par. 1 k.c.), a jedynie część składową nieruchomości gruntowej, ewentualnie nieruchomości budynkowej, o której mowa w art. 235 par. 1 k.c. Ostatecznie sąd uznał, że rada gminy nie miała podstaw do podjęcia takiej uchwały, argumentując, że lokal użytkowy nie posiadał statusu nieruchomości. Podkreślono, że „w przepisie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym mowa jest przy tym wyłącznie o nieruchomości, a nie również jej części, która nie stanowi odrębnej nieruchomości”. Nie można zatem uznać kompetencji rady gminy do podejmowania wymienionych w przepisie uchwał, które odnoszą się do niebędących odrębnymi nieruchomościami części, w tym poszczególnych pomieszczeń, które nie stanowią nieruchomości lokalowych. Dodatkowo wskazano, że również art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się do nieruchomości w znaczeniu nadanym przez kodeks cywilny, a więc nie może stanowić podstawy prawnej do podjęcia uchwały przez radę miasta wobec lokalu, który jednak nie stanowi w tym znaczeniu nieruchomości.
WAŻNE Kompetencja rady ogranicza się do podejmowania uchwał, które dotyczą sensu stricte nieruchomości w znaczeniu nadanym art. 46 par. 1 kodeksu cywilnego. Najem lokalu użytkowego, który jest tylko częścią składową nieruchomości, pozostaje w gestii organu wykonawczego, czyli w podanym stanie faktycznym w ramach działań burmistrza.
Podstawa prawna
Art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 506),
Art. 37 ust. 4, art. 13 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.)
Art. 46 par. 1, art. 235 par. 1 ustawy z 24 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.).