Subskrybuj nas na Youtube
Samorządy będą mogły kontrolować dochody najemców. Ale tylko nowych. Ci, którzy przejmą lokal komunalny po zmarłym, są nie do ruszenia. Nawet jeśli mają wysokie dochody.
Na jednostkach samorządu terytorialnego, zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 r. (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1496 ze zm.), ciąży obowiązek zapewnienia schronienia mieszkańcom, zwłaszcza tym o najniższych dochodach. Jednak nawet te z nich, które remontują stare lokale i budują nowe, nie są w stanie zrealizować wszystkich potrzeb mieszkaniowych. Kolejka potrzebujących więc rośnie, a czas oczekiwania na przydział trwa latami. Według danych GUS za 2017 r. na najem mieszkań z zasobu gminnego czekało ponad 154 tys. rodzin. Dlatego uszczelnianie prawa jest konieczne. Chodzi m.in. o wyeliminowanie takich patologii, że z najtańszych lokali korzystają osoby, które stać na zakup czy wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym. Jednak zmiany, choć wydają się rewolucyjne i z pewnością są konieczne, nie dotyczą wszystkich najemców, a jedynie tych nowych.
Cezurą będzie 21 kwietnia. Tego dnia minie roczne vacatio legis dla niektórych przepisów wynikających z ustawy z 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 756). ramka Gminy od tego dnia będą mogły cyklicznie sprawdzać stan majątkowy najemców, z którymi podpiszą nowe umowy. Nie oznacza to jednak, że jeśli po takiej kontroli okaże się, iż ktoś poprawił swoją sytuację materialną, będą wypowiadać umowy i zmuszać kogoś do wyprowadzki. Według dr. Patryka Kuziora, wykładowcy na Akademii WSB w Dąbrowie Górniczej, oznacza to, że najemca będzie miał wybór: płacić gminie czynsz w wysokości bliższej realiom wolnorynkowym albo zwolnić mieszkanie komunalne i zaspokajać potrzeby mieszkaniowe bez wsparcia gminy. Będzie to możliwe, ponieważ w ustawie zapisano prawo odmowy przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy najmu. Dla JST jest to bardzo korzystne – w ten sposób część mieszkań może wrócić do ich zasobu i w przyszłości zostać oddana w najem osobom bardziej potrzebującym wsparcia.
Zmiany w prawie nie dotyczą starych najemców. Dla nich nic się nie zmieni, bo mają oni umowy na czas nieokreślony. Jednak można powiedzieć, że wszystko to, co od końca kwietnia będzie się działo w polityce mieszkaniowej miast, będzie już pod ich ścisłą kontrolą. I gminy z takiego obrotu sprawy się cieszą. Choć jednocześnie mają świadomość, że wśród tych, których skontrolować nie będą mogły, są z pewnością osoby o statusie materialnym dającym możliwość np. kupna mieszkania na wolnym rynku.
Niektóre JST uważają, że w ślad za tymi zmianami powinny pójść dalsze, dotyczące sukcesji prawa najmu. Przypomnijmy: dziś – zgodnie z art. 691 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2018 r. poz. 1025 ze zm.; dalej: k.c.) – w razie śmierci najemcy lokalu komunalnego w stosunek najmu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Warunkiem jest, by mieszkały z najemcą w chwili jego śmierci. Osoby te nie zawierają z gminą nowej umowy i tym samym gmina nie ma podstaw do sprawdzania ich sytuacji dochodowej.
Zmiany prawa lokatorskiego dotyczą jeszcze jednego ważnego kryterium – metrażowego. Od końca kwietnia w przypadku przekroczenia normy powierzchni użytkowej (50 mkw. – dla jednej osoby, 25 mkw. – dla każdej kolejnej osoby w gospodarstwie domowym) gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę najmu. Będzie musiała jednak przedstawić lokatorowi inną ofertę, już na mieszkanie o mniejszej powierzchni, ale o podobnym standardzie. Jednak spod obowiązywania tego przepisu wyłączeni będą najemcy powyżej 75. roku życia (zgodnie z prawem będą mogli skorzystać z takiej oferty, ale wcale nie muszą tego robić, zamiana jest zależna od ich woli). Przy okazji tych zapisów eksperci wskazują jednak na nieprecyzyjność pojęcia powierzchni lokalowej. Według dr Magdaleny Nizołek, radcy prawnego, może to być przyczyną sporu pomiędzy lokatorem a wynajmującym chcącym wypowiedzieć umowę najmu.
Prawa JST wynikające z nowelizacji
➊ Badanie stanu majątkowego osób, które ubiegają się o zawarcie umowy najmu.
➋ Okresowa weryfikacja dochodów najemców lokali komunalnych.
➌ Wypowiedzenie umowy w przypadku przekroczenia przez najemców normy powierzchni użytkowej lokalu: 50 mkw. dla jednej osoby i 25 mkw. dla każdej w rodzinie (przepis ten nie dotyczy osób powyżej 75. roku życia).
Kiedy stary najemca dostanie nową umowę
➊ Gdy ma zadłużenie; po jego spłacie zawiera się nową umowę, nawet na ten sam lokal. Ciągłość umowy nie jest wtedy zachowana.
➋ Konieczna jest zamiana lokalu, np. z powodu rewitalizacji czy warunków technicznych.
➌ Jeśli umowa najmu jest zawierana z osobą, którą pozostała w mieszkaniu w momencie śmierci głównego najemcy (z wyjątkiem osób, które odziedziczyły umowę na podstawie art. 691 k.c.). ©℗
Majątek na cenzurowanym
Nowe przepisy są jednym z aktów wdrażających Narodowy Program Mieszkaniowy, który realizuje cztery główne kierunki polityki mieszkaniowej: mieszkania mają być dostępne, ich finansowanie stabilne i efektywne, warunki zamieszkania nowoczesne, oszczędne i bezpieczne, a wszystko to ma być regulowane przez dobre prawo. Z punktu widzenia gmin przyjęcie kompleksowych rozwiązań z pewnością przyczyni się do ułatwienia powierzonych im zadań z zakresu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Dla przyszłych najmujących oznacza to, że prawo do najmu zostało mocno uzależnione od ich stanu majątkowego, a nie tylko od poziomu dochodów, jak poprzednio. Osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu będzie musiała złożyć deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego w okresie trzech miesięcy poprzedzających złożenie deklaracji oraz oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego. W deklaracji oraz oświadczeniu uwzględniać się będzie wszystkie osoby będące członkami gospodarstwa domowego w dniu składania tych dokumentów. Ponadto na żądanie gminy osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu będzie obowiązana do złożenia oświadczenia o nieposiadaniu tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Dochód gospodarstwa domowego uzasadniający oddanie w najem określony zostanie na podstawie kryteriów zawartych w uchwale rady gminy określającej zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
/>
Do przepisów wprowadzono również definicję miejscowości pobliskiej. „Należy przez to rozumieć miejscowość położoną w powiecie, w którym znajduje się lokal, lub powiecie graniczącym z tym powiatem” – czytamy w ustawie. Z jednej strony otwiera to gminom dużo większe możliwości odzyskania substancji mieszkaniowej od osób, które mają zapewnione zamieszkanie również w innych miejscowościach – przez ustanowienie prawa do wypowiedzenia umowy najmu. Z drugiej strony osoba ubiegająca się o zawarcie umowy najmu nie otrzyma lokalu komunalnego, jeśli posiada inny lokal nie tylko w tej samej (jak dotychczas), lecz także w pobliskiej miejscowości. W założeniu ma to znacznie skrócić kolejkę do otrzymania lokali komunalnych przez osoby uboższe. Zmiana ma znaczenie dla licznej grupy najemców, gdyż wiele osób mających prawo do najmu lokali komunalnych na terenie miast, zwłaszcza tych dużych, wybudowało w sąsiednim powiecie domy, jednocześnie utrzymując najem komunalny, np. w celu utrzymania tych lokali dla dorastających dzieci. Najemcy ci mogą spodziewać się wypowiedzeń, również wtedy, gdy obowiązują ich stare umowy.