Choć mówi się o powszechnej likwidacji użytkowania wieczystego w Polsce, to jednak o pełnym wyrugowaniu tej formy władania nad nieruchomością na razie możemy zapomnieć. Powód? Problemy z zakwalifikowaniem tego, co może stać się czyjąś własnością, a co nie.
Wydawać by się mogło, że nic nie może już stanąć na przeszkodzie we wdrażaniu przepisów, które od 2019 r. umożliwią likwidację użytkowania wieczystego w Polsce. Mimo obiekcji strony samorządowej udało się przeforsować projekt ustawy o przekształceniu tej formy użytkowania w prawo własności. W sierpniu prezydent podpisał gotową ustawę. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIR) obwieściło zaś, że znikną problemy z „nagłymi i wysokimi podwyżkami opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe”. Zdążyło już też zachęcić samorządy do przygotowania systemu upustów przy przekształceniu użytkowania gruntów mieszkaniowych (bo ustawa umożliwia wniesienie wszystkich 20 opłat przekształceniowych jednorazowo, z góry, co oznacza mniejszy koszt dla nowego właściciela). Przypomnijmy: w przypadku gruntów państwowych, gdy płatność jednorazowa zostanie wniesiona w pierwszym roku od przekształcenia, nowe prawo przewiduje bonifikatę w wysokości 60 proc. W kolejnych pięciu latach zniżka będzie malała o 10 punktów procentowych z każdym rokiem. Bonifikaty dla przekształcanych gruntów samorządowych określą zaś rady i sejmiki.
Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 21 sierpnia
Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności tych gruntów (art. 1 ust. 1 ustawy [o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – red.] ). O tym, na jaki cel dany grunt może zostać wykorzystany, rozstrzyga plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu, w niektórych przypadkach, zabudowa gruntu może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W dokumentach tych określany jest rodzaj zabudowy mieszkaniowej: jednorodzinna czy wielorodzinna. Oczywistym jest, że dla racjonalnego korzystania z wybudowanych domów niezbędne jest wybudowanie tzw. infrastruktury towarzyszącej, tj. budynków gospodarczych, garaży, innych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych. Dlatego w ustawie dodany został przepis, który precyzuje, że grunty zabudowane tego typu infrastrukturą też podlegają przekształceniu. Sformułowaniem „racjonalne korzystanie z budynków” posługuje się ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i pojęcie to nie rodzi wątpliwości interpretacyjnych wśród organów i podmiotów gospodarujących nieruchomościami publicznymi, ugruntowała się już bowiem praktyka w tym zakresie.
Odnosząc się do przykładu reklamy znajdującej się na działce zabudowanej domem jednorodzinnym, wydaje się, że powinna pozostać bez wpływu na przekształcenie bowiem z racji funkcji, jaką pełni, nie wpływa na zmianę podstawowego sposobu korzystania z gruntu.
Przyjęcie przesłanki zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne oznacza, że przekształcenie będzie następowało również w przypadku gdy budynki te będą wykorzystywane, zgodnie z przeznaczeniem, w części na cele inne niż mieszkalne. Jednak decydujące znaczenie, co do zasady, będzie miała przeważająca funkcja mieszkalna budynku.
Małe obiekty, trudna ocena
Jak podaje MIR, na początek z mocy nowej ustawy zostanie przekształcone we własność użytkowanie wieczyste gruntów pod budynkami mieszkalnymi, na przykład blokami i domami jednorodzinnymi. Ograniczona zostanie też możliwość ustanawiania nowych praw użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. „Równocześnie rząd będzie przygotowywał rozwiązania, które umożliwią docelową likwidację użytkowania wieczystego, ale te prace wymagają gruntowych zmian w systemie prawa cywilnego oraz przeprowadzenia uzgodnień z Komisją Europejską” – zapowiada resort.
Teraz jednak im wnikliwiej nowe przepisy są analizowane, tym więcej wątpliwości zaczynają budzić. Jak mówią naszej redakcji eksperci i część samorządów, najbardziej problematyczna może być ocena, które budynki, obiekty czy nawet urządzenia związane z daną nieruchomością można uznać za „umożliwiające prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych”. Mówiąc inaczej: czy np. garaże, kotłownie i gołębniki – które są częścią wspólną, ale nie służą przecież zapewnieniu potrzeb mieszkaniowych – nie utrudnią całego procesu przekształceń? Czy jeśli na nieruchomości z domem jednorodzinnym jest duża reklama, to czy do przekształcenia nie dojdzie? I co z budynkami o funkcji mieszanej, np. mieszkalno-biurowej, mieszkalno-usługowej (handlowej) czy nawet mieszkalno-magazynowej? Czy one też powinny podlegać przekształceniu?
Odpowiedzi na te pytania w znacznej mierze oczekiwać trzeba od samorządów, bo choć zmiana ma nastąpić z mocy prawa, to jednak zaświadczenia o przekształceniu będą wydawać włodarze, zarządy powiatu, zarządy województw oraz w przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa – starostowie.
W samorządach jednoznacznej koncepcji brak
– Obecnie trwają ustalenia skali i zakresu spraw związanych z nieruchomościami zabudowanymi budynkami o funkcji mieszanej, mieszkaniowo-użytkowej. Ta kwestia wymaga przeprowadzenia analizy – mówi Agnieszka Błachowska z Urzędu Miasta w Białymstoku, pytana o przygotowania do wejścia w życie nowej ustawy uwłaszczeniowej. W Gdańsku słyszymy, że „z całą pewnością” będą problemy z interpretacją ustawy. – Każda sprawa będzie analizowana i niestety skala problemów może okazać się dość znaczna i trudna do zrozumienia przez zainteresowanych przekształceniem prawa – mówi Jędrzej Sieliwończyk z gdańskiego magistratu.
Z ulgą mogą raczej odetchnąć urzędy marszałkowskie, bo ich problem dotyczy w znikomym stopniu. – W wojewódzkim zasobie nieruchomości posiadamy tylko jedną nieruchomość, działkę gruntu zabudowaną trzema budynkami wielorodzinnymi, spełniającą kryteria określone w ustawie. Nie posiadamy natomiast nieruchomości o funkcji mieszanej (np. mieszkaniowa z usługami). W stosunku do posiadanej nieruchomości nie prowadzimy żadnego postępowania dotyczącego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o przepisy obowiązujące. W większym zakresie ustawa będzie dotyczyła nieruchomości gminnych i Skarbu Państwa – wyjaśnia Łukasz Chomicki z lubelskiego Urzędu Marszałkowskiego.