Subskrybuj nas na Youtube
Wchodząca w życie 25 grudnia ustawa konsumencka obejmie swoim zakresem podmiotowym pośredników nieruchomości. Czy nowe przepisy ustawy dotyczące odstąpienia od umowy i spełnienia obowiązków informacyjnych będą miały wpływ na inne podmioty działające na rynku nieruchomości?
Do tej pory wszystkie umowy dotyczące nieruchomości zawierane poza lokalem przedsiębiorstwa i na odległość wyłączone były spod jurysdykcji ustaw konsumenckich. Przepisów nowej ustawy (z wyłączeniem rozdziału II) nie będzie stosować się jedynie do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Oznacza to, że oprócz pośredników nieruchomości do nowych przepisów dostosować muszą się również zarządcy nieruchomości, choć ich kontakt z konsumentami wydaje się ograniczony. Ustawa będzie miała natomiast zastosowanie także do umów obligacyjnych takich jak dzierżawa czy użyczenie.
A jeśli chodzi o deweloperów?
Nie będą musieli stosować się do nowych przepisów, ponieważ ustawa deweloperska jest lex specialis wobec ustawy konsumenckiej.
Czego zatem najbardziej boją się pośrednicy nieruchomości?
Pośrednicy w około 90 proc. zawierają umowy poza lokalem przedsiębiorstwa. Największy problem sprawią im więc przepisy dotyczące odstąpienia oraz spełnienia obowiązków informacyjnych. Nie zawsze rozumieją w jaki sposób mają je określić w umowie. Zastanawiają się również, czy obowiązki informacyjne mogą być spełnione w osobnym formularzu.
Uwzględnienie wszystkich punktów np. w regulaminie nie wydaje się przecież sprawą problematyczną.
Jeśli chodzi o formularz odstąpienia od umowy to nie powinien on powodować większych problemów, gdyż jego wzór załączony jest w ustawie. Kłopoty z interpretacją mogą powodować natomiast np. takie określenia jak chociażby "termin realizacji zobowiązania przez konsumenta" lub "termin związania umową". Pośrednicy mają bowiem zwyczajowe zastrzeżenia umowne uniemożliwiające klientowi przez określony czas po rozwiązaniu umowy dokonania transakcji poza biurem. Obecnie nie do końca jest jasne, czy takie zapisy będą mogły dalej być umieszczane w umowach, tym bardziej, że znaczna ilość postanowień trafia do rejestru klauzul niedozwolonych.
Zbyt długie i skomplikowane umowy nie leżą raczej w interesie pośredników nieruchomości.
Pośrednicy chcą mieć umowy jak najprostsze, żeby klienci nie musieli zastanawiać się nad ich postanowieniami. Po wejściu w życie nowej ustawy zostaną one znacznie rozbudowane, a co za tym idzie - prawdopodobnie mniej zrozumiałe dla przeciętnego konsumenta.
Uważa Pani, że przedsiębiorcy będą rezygnować z działalności, gdyż nie będą w stanie spełnić wszystkich postanowień ustawy?
Raczej nie, ale wielu z nich może się nieprzyjemnie rozczarować, kiedy sąd oddali ich powództwo o zapłatę należności od konsumenta. Wyobraźmy sobie następującą sytuację. Zostaje podpisana umowa, która zostaje następnie zrealizowana, a pośrednik nie przekaże wszystkich informacji wymaganych przez ustawę. Wtedy możliwość odstąpienia od umowy wydłuża się do 12 miesięcy. Konsument znając przepisy odstępuje od niej w 11 miesiącu. Pośrednikowi wtedy nie należy się wynagrodzenie.
Wątpliwości pośredników nieruchomości budzi również art. 38 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta mówiący o tym, iż nie przysługuje konsumentowi w odniesieniu do umów o świadczenie usług, jeżeli przedsiębiorca wykonał w pełni usługę za wyraźną zgodą konsumenta, który został poinformowany przed rozpoczęciem świadczenia, że po spełnieniu świadczenia przez przedsiębiorcę utraci prawo odstąpienia od umowy. Jakie należy przyjąć kryteria oceny stopnia wykonanej usługi?
Przepis ten należy interpretować razem z art. 35 (dot. zwrotu środków przez konsumenta dla przedsiębiorcy za poniesione świadczenia do momentu odstąpienia do umowy - przyp. red). Przykładowo, jeśli klient, który chce sprzedać mieszkanie podpisze umowę z pośrednikiem, a następnie z niej zrezygnuje po 10 dniach, to przez ten okres przedsiębiorca poniósł pewne świadczenia związane np. z reklamą nieruchomości. Spodziewam się, że w celu przejrzystości transakcji pośrednicy wprowadzą w biurach cenniki z wymienionymi elementami realizowanej usługi. Może też pośrednik określić, że zapłacone należności zaliczają się na poczet ostatecznego wynagrodzenia w przypadku skojarzenia stron.
Czy zmiany spowodują zmiany kosztów obsługi klienta przez pośrednika?
Koszty niekoniecznie będą wyższe dla klienta, ale mogą być inaczej określone, np. przez podzielenie wynagrodzenia na kilka etapów związanych z realizacją usługi.
Ustawa zmienia też przepisy Kodeksu cywilnego. Wydłużona zostaje między innymi rękojmia za wady nieruchomości do 5 lat. Czy nowelizacja samego kc wpłynie na zmiany w działalności pośredników?
Zmiany mocno odczują deweloperzy. Rękojmia będzie bowiem dłuższa niż regres przedsiębiorcy w stosunku do swoich podwykonawców. Kwestia ta w przyszłości na pewno będzie budziła kontrowersje i stanie się przedmiotem orzeczeń sądów.
Z perspektywy konsumenta lepiej zawrzeć jest umowę przed wejściem w życie ustawy czy już po?
Po nowelizacji konsument zyskuje prawo do odstąpienia od umowy, którego nie posiada obecnie. Będzie również lepiej poinformowany. W przypadku jednak ewentualnych sporów, gdy przedsiębiorca spełni wszystkie obowiązki, powoływanie się na niejasność postanowień umowy będzie uznawane przez sąd jako bezzasadne.
