Wynajmujący lokale z rynku wtórnego mogą korzystać z przyspieszonej amortyzacji. Dzięki temu wykażą stratę z najmu i unikną PIT.
Podatnicy rzadko wiedzą, że mogą zminimalizować swoje obciążenia podatkowe przy najmie nieruchomości, stosując przyspieszoną amortyzację. Osoba, która wynajmuje mieszkanie z rynku wtórnego (mieszkanie używane, a za takie uważa się to, które przed nabyciem przez podatnika było używane co najmniej pięć lat) lub poniosła na nie nakłady na ulepszenie w wysokości przynajmniej 30-proc. jego wartości początkowej, może do amortyzacji tej nieruchomości stosować 10-proc. stawkę.
Skutki przyspieszonej amortyzacji mieszkania / DGP
Dzięki temu, przykładowo przy lokalu wartym 200 tys. zł, dochodzie rocznym z najmu na poziomie 18 tys. zł (1500 zł miesięcznie), odpisie amortyzacyjnym w wysokości 20 tys. zł, podatnik wykaże stratę 2 tys. zł. Taki mechanizm może stosować przynajmniej przez 10 lat (w naszym przypadku ten okres wystarczy do całkowitego zamortyzowania nieruchomości). W konsekwencji nie dość, że przez te wszystkie lata podatnik nie zapłaci PIT od zarobków z najmu, to dodatkowo wykazywaną stratę będzie mógł rozliczać przez kolejne 5 lat. W sumie przez kilkanaście lat nie zasili kasy fiskusa podatkiem z najmu. Wszystko oczywiście zgodnie z prawem.
– Wybór tej metody jest opłacalny dla podatników, którzy wykazują dochód do opodatkowania – ocenia doktor Hanna Kozłowska, biegły rewident i doradca podatkowy w KDA Grupa Sarnowski i Wiśniewski w Poznaniu.

Możliwe optymalizacje

Przepisy ustawy o PIT (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.) umożliwiają optymalizację opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu lokali mieszkalnych, stanowiących odrębną nieruchomość i będących własnością lub współwłasnością wynajmującego.
– Podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika, z tym że w przypadku lokali mieszkalnych minimalny okres indywidualnej amortyzacji to 10 lat – tłumaczy Paweł Majewski, ekspert podatkowy w KPMG.
Według niego, jeżeli lokal wynajmowany przez podatnika spełnia wymienione wymagania, istnieje możliwość zastosowania podwyższonej stawki amortyzacyjnej.
– Maksymalna wysokość indywidualnie podwyższonej stawki wynosi 10 proc. W wielu przypadkach taka stawka będzie wystarczająca dla zrealizowania opisywanego scenariusza – uważa Wojciech Węgrzyn, konsultant podatkowy w FL Tax.
Trzeba tylko pamiętać, że to na podatniku spoczywa ciężar udowodnienia prawa do skorzystania z preferencyjnej stawki amortyzacji, dlatego powinien on posiadać odpowiednią dokumentację poświadczającą ten fakt.
– Mimo że przyspieszona amortyzacja nie jest bardzo popularna wśród osób wynajmujących mieszkania, może być atrakcyjnym sposobem optymalizacji podatkowej – uważa Paweł Majewski.

Podatek z najmu może być znacznie zredukowany, nawet do poziomu zerowego

Kwota wynikająca z przyspieszonej amortyzacji może stanowić znaczny koszt pomniejszający przychód z najmu, dzięki czemu podatek z tego tytułu będzie mógł być znacznie zredukowany albo nawet zminimalizowany do zera. W przypadku zaś gdy koszty przewyższą przychody, powstałą stratę podatnik będzie mógł rozliczyć nawet po zakończeniu amortyzacji mieszkania (w ciągu 5 kolejnych lat od momentu wykazania straty, z tym że jednorazowo można odliczyć nawet 50 proc. straty).



Warunki do spełnienia

Z możliwości optymalizacji można skorzystać w dwóch przypadkach. Po pierwsze, w razie nabycia lokalu na rynku wtórnym, po tym jak był już zamieszkiwany przez co najmniej 5 lat. W drugim, gdy wydatki poniesione na ulepszenie lokalu stanowiły co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej.
– Po nabyciu, lecz przed przyjęciem do używania podatnik powinien ulepszyć mieszkanie. Wartość ulepszenia powinna przy tym wynosić co najmniej 30 proc. wartości początkowej mieszkania dla celów amortyzacji – proponuje Grzegorz Kujawski, doradca podatkowy w KNDP.
Ekspert dodaje, że nie ma wątpliwości, że również podatnik prowadzący działalność gospodarczą może amortyzować mieszkanie, które oddaje w najem. W takim przypadku odpisy amortyzacyjne będą jego kosztem uzyskania przychodu, czyli pomniejszą dochód z najmu.

Zysk z amortyzacji

Wojciech Węgrzyn zwraca uwagę, że możliwość obniżenia obciążeń podatkowych sprowadza się do takiego określenia wysokości odpisów amortyzacyjnych, stanowiących koszt uzyskania przychodu, aby ich wysokość była wyższa od przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu. Ustawowa wysokość stawki amortyzacyjnej dla lokali mieszkalnych jest bardzo niska (1,5 proc. w skali roku), więc jej zastosowanie w praktyce wyklucza zrównanie przychodu z najmu z kosztem jego uzyskania.
– Zastosowanie metody przyspieszonej pozwala na szybsze zamortyzowanie nieruchomości i wyższe koszty podatkowe w okresie jej dokonywania. Podmiotom generującym zyski pozwoli to na obniżenie dochodu do opodatkowania, a nawet na uniknięcie opodatkowania w ogóle – podkreśla Hanna Kozłowska.
Jej zdaniem liniowa metoda amortyzacji stosowana najczęściej przy amortyzacji budynków zakłada roczną stawkę amortyzacji na poziomie 2,5 proc. Przykładowo, przyspieszona amortyzacja mieszkania za 400 tys. zł pozwoli na dokonywanie rocznych odpisów amortyzacyjnych w kwocie 40 tys. zł (okres amortyzacji dla budynków wynosi 10 lat). Jeśli przedsiębiorca generuje zysk na poziomie 35 tys. zł, wykaże stratę w wysokości 5 tys. zł. Nie tylko nie będzie musiał opodatkowywać swojego dochodu (którego nie będzie), lecz będzie mógł także odliczać powstałą stratę od dochodu przez okres pięciu następnych lat. Nie byłoby to możliwe przy klasycznej metodzie amortyzacji, gdzie wysokość odpisu wynosiłaby 10 tys. zł.
– Co roku 10 proc. wartości mieszkania – co do zasady ceny nabycia – staje się kosztem uzyskania przychodów podatnika – potwierdza Grzegorz Kujawski.
Nasi rozmówcy są zgodni: zastosowanie tych regulacji może być ciekawym narzędziem optymalizacji obciążeń podatkowych osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychód z wynajmu mieszkań.
Warto tylko pamiętać, że jest to metoda nieosiągalna dla osób, które są pierwszymi właścicielami nowo wybudowanej nieruchomości mieszkalnej. Aby można było amortyzację przyśpieszyć, nieruchomość taka musi być używana już wcześniej, czyli przed jej nabyciem przez osobę, która będzie dokonywała amortyzacji.