Prywatny najem mieszkań można traktować jako odrębne źródło przychodów i opodatkować w formie ryczałtu, nawet jeżeli prowadzi się działalność gospodarczą związaną z nieruchomościami – potwierdza fiskus w dwóch interpretacjach indywidualnych.
Takie stanowisko zajął dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach wydanych 30 stycznia br. niezależnie dla dwojga podatników. Oboje byli zainteresowani tym, by osiągane przez nich przychody z najmu prywatnych mieszkań były opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi wtedy 8,5 proc. przychodu, a po przekroczeniu kwoty 100 000 zł rocznie - 12,5 proc. od nadwyżki. Przepisy przewidują opodatkowanie ryczałtem przychodów z umów najmu, o ile nie są one zawierane w ramach działalności gospodarczej.
Zwykłe korzystanie z własności to nie działalność gospodarcza
Pierwsza interpretacja dotyczy podatnika, który prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w zakresie kupna, sprzedaży i wynajmu nieruchomości. Jeszcze przed założeniem firmy nabył mieszkanie, które obecnie wynajmuje. Podnosi, że jest to najem okazjonalny, nie ma charakteru ciągłego i zorganizowanego, a osiągany z niego dochód to jedynie dodatkowy zarobek. Mieszkanie nie jest składnikiem majątku związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą. Podatnik chciał wiedzieć, czy przychód z najmu tego lokalu może być opodatkowany ryczałtem. Dyrektor KIS potwierdził, że może.
W interpretacji przypomina, że „najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny)”. Przy czym by daną działalność uznać za działalność gospodarczą, musi ona spełniać łącznie trzy warunki: celu zarobkowego, ciągłości i zorganizowanego charakteru. Na takie zorganizowanie w odniesieniu do najmu mogą wskazywać (chociaż nie są to cechy decydujące) np. „dopełnienie obowiązków formalnych w zakresie zarejestrowania przedsiębiorcy, współpraca z podmiotami profesjonalnymi, świadczenie dodatkowych usług czy znaczna liczba wynajmowanych nieruchomości lub podpisywanych umów”.
W opisanej przez podatnika sytuacji trudno mówić o zorganizowanym najmie. Dyrektor KIS zauważył ponadto, że nie ma podstaw, by uznawać za działalność gospodarczą działania mieszczące się w ramach zwykłego wykonywania prawa własności, które mają na celu zwyczajowe gospodarowanie majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny. W konkluzji dyrektor KIS stwierdził, że „prawo do opodatkowania przychodów uzyskanych z tzw. prywatnego najmu w formie ryczałtu nie jest uzależnione od nieuzyskiwania przez podatnika przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.”
Trzy kawalerki to najem na niewielką skalę
W drugim przypadku z podobnym pytaniem wystąpiła podatniczka, która również prowadzi jednoosobową działalność związaną z kupnem, sprzedażą, wynajmem i zarządem nieruchomościami. W ramach tej działalności kupiła nieruchomość z lokalami biurowym, które wynajmuje innym przedsiębiorcom na podstawie długoterminowych umów. Jest to obecnie jedyna aktywność prowadzona przez nią w ramach działalności gospodarczej, ale nie jedyne źródło zarobkowania. Podatniczka utrzymuje się głównie z pracy na pełnym etacie. Ponadto jeszcze przed podjęciem działalności gospodarczej kupiła trzy kawalerki, które wynajmuje na podstawie długoterminowych umów. Najemcami są osoby fizyczne polecane przez znajomych lub znalezione dzięki prywatnym ogłoszeniom.
Podatniczka nie włączyła kawalerek do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej. Twierdzi, że wynajmem prywatnych mieszkań prowadzi na niewielką skalę; nie podejmuje w tym zakresie czynności w sposób usystematyzowany, zaplanowany ani hierarchiczny; przy najmie mieszkań nie współpracowała z podmiotami profesjonalnymi ani nie świadczyła dodatkowych usług.
I chociaż mieszkania na wynajem ma trzy, a nie jedno, i w jej wypadku dyrektor KIS uznał, że przychód z ich najmu może opodatkować ryczałem. „Przedmiotowe mieszkania nie mają związku z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą – wynajmowane lokale są wykorzystywane przez najemców w celach mieszkalnych. Mieszkania nie zostały nigdy włączone do ewidencji środków trwałych w księgach rachunkowych prowadzonych dla działalności gospodarczej Wnioskodawczyni. Przychody osiągane z tego źródła nie przekraczają rocznie kwoty 100.000 zł. Czynności wynajmu lokali mieszkalnych nie mają charakteru zorganizowanego, w szczególności nie odbywają się w ramach żadnej wyodrębnionej struktury organizacyjnej, czy też finansowej” - czytamy w interpretacji.
Najem firmowy nie uprawnia do ryczałtu
Ta sama podatniczka zadała też drugie pytanie – czy może opodatkować ryczałtem także przychody z wynajmu lokali biurowych? Tu odpowiedź była już negatywna. Dyrektor KIS zauważył, że wnioskodawczyni kupiła nieruchomość biurową w ramach działalności gospodarczej i świadczy usługi sklasyfikowane są pod symbolem PKWiU 68.20.12.0 – „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami niemieszkalnymi własnymi lub dzierżawionymi”. Jak stwierdził, „skoro Wnioskodawczyni wynajmuje lokale biurowe w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody z tytułu zawieranych umów najmu nie mogą być opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (…). W konsekwencji dochody z tego tytułu, kwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy opodatkować na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych.”.
Wybór ryczałtu trzeba zgłosić w trakcie roku
Dyrektor KIS przypomina ponadto o warunku niezbędnym, by skorzystać z ryczałtowej formy opodatkowania przychodów z najmu. W tym celu należy złożyć w urzędzie skarbowym pisemne oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.