Przedawnienie to taka instytucja prawna która pozwala legalnie uchylić się od płacenia pewnych długów. Dotyczy to m.in. długów wynikających z czynszu najmu lokali. Czasami zdarza się, że gminy występują do sądów o zapłatę m.in. zaległych czynszów, a wtedy sąd powinien uwzględnić fakt przedawnienia i oddalić roszczenie gminy.

Gminy posiadają szeroki zasób nieruchomości, które wynajmują, w szczególności mieszkańcom. Do tych umów najmu stosuje się nie tylko przepisy Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) ale również przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725). Wynajmowanie lokali komunalnych podlega specyficznym regułom, co wynika właśnie ze wspomnianej ustawy. Jednak podstawowym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu, a zostało to jednoznacznie określone w przepisach ww. Kodeksu. Tamże, w art. 659 postanowiono, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

W pewnych sytuacjach może jednak dojść do sytuacji, gdy gmina „spóźni” się z dochodzeniem czynszu od najemców, a wówczas może dojść do wspomnianego – przedawnienia. Instytucja przedawnienia została uregulowana w przepisach art. 117 i n. Kodeksu. W art. 117 postanowiono, że po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne. Nadto, podano, że po upływie terminu przedawnienia nie można domagać się zaspokojenia roszczenia przysługującego przeciwko konsumentowi.

Natomiast co do terminów przedawnienia czynszów najmu, to kluczowe znaczenie ma art. 118 ww. Kodeksu. Z jego treści wynika, że - jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi sześć lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Jednakże koniec terminu przedawnienia przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż dwa lata.

Potwierdzeniem ww. założenia może być fragment z wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi z dnia 7 lipca 2023 r. (sygn. akt VIII C 652/22), w którym lokator skutecznie podniósł zarzut przedawnienia czynszów, które dochodziło miasto. Sąd w uzasadnieniu wyroku m.in. stwierdził:

Roszczenia o zapłatę mediów, jak i odsetek są roszczeniami o świadczenia okresowe, a zatem ulegają przedawnieniu wraz z upływem trzyletniego terminu od dnia ich wymagalności, przy czym roszczenie o odsetki za opóźnienie przedawnia się najpóźniej z chwilą przedawnienia roszczenia głównego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2005r., sygn. akt V CK 655/04). Przedmiotowe powództwo zostało wytoczone w dniu 23 sierpnia 2022 roku, należy więc uznać, iż powód wytoczył powództwo przeciwko pozwanej po upływie terminu przedawnienia. W zakresie podniesionego przez pozwaną zarzutu przedawnienia, najpóźniej wymagalna była należność z tytułu opłat za media za grudzień 2018 roku – była ona płatna do 10-go grudnia 2018 roku, zatem w dniu 31 grudnia 2021 roku roszczenie o zapłatę tej należności uległo przedawnieniu. Pozostałe należności z tytułu opłat eksploatacyjnych były wymagalne wcześniej (za wcześniejsze miesiące), zatem one także uległy przedawnieniu, oczywiście wraz z odsetkami.

Abstrahując od istniejącego 3 letniego terminu przedawnienia warto jednak pamiętać, że czasem może on ulec wydłużeniu wskutek przerwanie jego biegu. Takie sytuacje reguluje art. 123 ww. Kodeksu, gdzie postanowiono, że - bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

W praktyce oznacza to, że np. gdy lokator złoży wniosek o spłatę w ratach długu, albo podpisze umowę ugody, to jest to traktowane jako „odnowienie” biegu ww. terminu 3 letniego przedawnienia. Zatem, nie warto nic deklarować gminie na piśmie, bo może to potem wykorzystać np. składając pozew w sądzie nawet po wielu latach od powstania długu.