Licytacja publiczna nieruchomości w trybie zwykłym. Jak wygląda?

Aktualnie przepisy prawa egzekucyjnego przewidują dwie formy przeprowadzenia licytacji publicznej nieruchomości – tryb zwykły oraz tryb elektroniczny. Jak wygląda licytacja nieruchomości w trybie zwykłym w toku postępowania egzekucyjnego?

Aktualnie przepisy prawa egzekucyjnego przewidują dwie formy przeprowadzenia licytacji publicznej nieruchomości – tryb zwykły oraz tryb elektroniczny. Globalne dążenie do elektronizacji usług i idąca za tym wygoda i możliwość załatwienia coraz większej ilości spraw z każdego miejsca bez konieczności osobistych wizyt w sądach i urzędach, ma swoje słuszne odzwierciedlenie również na gruncie postępowania egzekucyjnego.

Tym samym coraz częściej będzie można spotkać licytację publiczną nieruchomości w trybie elektronicznym, co oczywiście nie oznacza, że w ciągu najbliższych lat tryb zwykły licytacji zniknie – pisze Kamil Paweł Szmidt, adwokat w RESIST Rezanko Sitek.

Licytacja publiczna nieruchomości w trybie zwykłym (art. 972 i n. k.p.c.)

Czas i miejsce

Licytacja w tym trybie odbywa się w budynku sądu na sali rozpraw w obecności i pod nadzorem sędziego lub referendarza sądowego. Termin rozpoczęcia licytacji oznaczony jest w obwieszczeniu o licytacji i zawiera dokładną datę i godzinę oraz numer sali. Licytację prowadzi komornik sądowy. Publiczny charakter licytacji sprawia, iż w przetargu udział może wziąć każdy podmiot posiadający zdolność do czynności prawnych – zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna.

Rękojmia (wadium) – art. 962 i n. k.p.c.

Rękojmia stanowi określoną sumę pieniężną uiszczaną przez osoby zainteresowane udziałem w licytacji. Pełni funkcję gwarancyjną i zabezpieczającą. Wysokość rękojmi wynosi 1/10 części sumy oszacowania nieruchomości. Rękojmia musi wpłynąć na rachunek bankowy komornika najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Przykład

Pani Aneta zainteresowana udziałem w licytacji zleca przelew wadium na rachunek bankowy komornika w dniu poprzedzającym przetarg. Czyni to jednak w godzinach popołudniowych zwykłym przelewem ELIXIR. Środki wpływają na rachunek bankowy komornika w dniu przetargu. Pani Aneta nie zostanie dopuszczona do udziału w licytacji.

Za naganną należy uznać praktykę dopuszczenia licytanta do udziału w przetargu wyłącznie na podstawie okazanego potwierdzenia przelewu wadium. Osoba, która wpłaciła wadium nie ma obowiązku składania ofert. Nie ma również obowiązku stawiennictwa na licytacji oraz udziału w niej. Takie działanie nie stanowi przesłanki do stwierdzenia utraty wadium.

Oferta - art. 978 k.p.c.

Przetarg odbywa się ustnie. Oferta złożona przez licytanta jest wiążąca. Oznacza to, iż licytant po złożeniu oferty nie może wycofać się ze złożonego postąpienia. Postąpienie minimalne wynosi jeden procent ceny wywołania. Komornik prowadzący przetarg jest obowiązany kontrolować czy dane postąpienie spełnia wymogi ustawowe. Oferta składana przez licytanta nie może budzić żadnych wątpliwości co do osoby ją składającej i wysokości. W praktyce bowiem zdarza się, iż dwóch licytantów składa postąpienie niemal jednocześnie. Zaleca się aby postąpienie zawierało podniesienie ręki i wypowiedzenie nazwiska oraz kwoty. Tak złożone postąpienie nie budzi wątpliwości co osoby i wysokości złożonej oferty. Oferta licytanta przestaje wiązać, gdy inny licytant zaofiarował wyższą ofertę. Nieprawidłowe uznanie postąpienia może doprowadzić do nieważności całej licytacji.

Warunki w trakcie trwania licytacji

Niezmiernie ważnym elementem licytacji jest zapewnienie odpowiednich warunków do jej przeprowadzenia. Bardzo często w licytacji uczestniczy kilkunastu a nawet kilkudziesięciu licytantów. Niedopuszczalne jest prowadzenie głośnych rozmów czy też podejmowanie innych działań uniemożliwiających bądź utrudniających przebieg licytacji przez strony postępowania, uczestników licytacji bądź inne osoby przebywające na sali w charakterze publiczności. W tym celu, w razie konieczności, komornik może zastosować środki porządkowe określone w art. 764 k.p.c. Środki porządkowe może stosować również sąd w trybie art. 48 i 49 ustawy z dnia 27 lipca 2001 roku Prawo o ustroju sądów powszechnych.

Skarga na czynności komornika – art. 986 k.p.c.

Skargę na czynności komornika w toku licytacji aż do zamknięcia przetargu zgłasza się ustnie sędziemu nadzorującemu licytację, który natychmiast ją rozstrzyga. Skargę złożyć może dłużnik, wierzyciel lub osoba, której prawa zostały naruszone m.in. licytant bądź osoba niedopuszczona do udziału w przetargu. Sędzia nadzorujący może również z urzędu wydawać zarządzenia lub polecenia celem zapewnienia prawidłowego toku przetargu.

Zamknięcie przetargu – art. 980 k.p.c.

Po ustaniu postąpień komornik, uprzedzając obecnych, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte, obwieści trzykrotnie ostatnio zaofiarowaną cenę, zamknie przetarg i wymieni licytanta, który zaofiarował najwyższą cenę. Zamknięcie przetargu przez komornika rozpoczyna kolejny etap czyli udzielenie przez sąd przybicia licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. W przedmiocie udzielenia przybicia sąd rozstrzyga postanowieniem. Przed wydaniem postanowienia sąd powinien wysłuchać licytanta oraz obecnych uczestników.