Subskrybuj nas na Youtube
TEZA: Przy nałożeniu dodatkowej opłaty rocznej organ musi ustalić i zbadać przyczyny, przez które użytkownik wieczysty nie dotrzymał terminu na zagospodarowanie nieruchomości, oddanej mu w użytkowanie wieczyste.
Sygn. akt I OSK 217/14, WYROK NACZELNEGO SĄDU ADMINISTRACYJNEGO z 10 października 2015 r.
STAN FAKTYCZNY
Nieruchomości gruntowe położone w jednym z miast zostały oddane w użytkowanie wieczyste na 99 lat w drodze przetargu ustnego nieograniczonego na rzecz spółki z o.o. z przeznaczeniem na administrację, bankowość, biura, mieszkalnictwo, zbiorowe zamieszkanie i usługi. Zgodnie z par. 8 umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nabywca był zobowiązany do rozpoczęcia inwestycji w terminie pierwszego roku od daty podpisania umowy notarialnej, tj. do 1 marca 2007 r. i zakończenia jej w terminie trzech lat od tej daty, tj. do 1 marca 2009 r.
Spółka nie wywiązała się z terminów i wystąpiła z wnioskiem o przedłużenie terminu zabudowy, uzasadniając to przyczynami od niej niezależnymi. Prezydent miasta zarządzeniami z 1 marca 2009 r. przedłużył termin zagospodarowania obu nieruchomości gruntowych do 1 marca 2012 r., w następstwie czego strony zmieniły umowę użytkowania wieczystego. Trzy lata później spółka wystąpiła z ponownym wnioskiem o przedłużenie umowy użytkowania wieczystego, tym razem do 1 marca 2015 r. Organ stwierdził jednak, że przeprowadzone 8 stycznia 2012 r. oględziny nieruchomości wykazały, że nie zostały one zabudowane zgodnie z celem określonym w umowie, jak również nie zostały całkowicie zakończone badania archeologiczne. Pomimo przedłużenia o trzy lata terminu zabudowy inwestor nie dokonał w tym czasie żadnych znaczących działań administracyjnych i inwestycyjnych w celu wywiązania się z obowiązku. Z tej przyczyny prezydent miasta, uwzględniając położenie nieruchomości, nie wyraził zgody na kolejne przedłużenie terminu zabudowy. Jednocześnie pismem z 5 lutego 2012 r. poinformował spółkę o wszczęciu postępowania ustalającego dodatkowe opłaty roczne. W jego rezultacie prezydent miasta decyzją zobowiązał spółkę do uiszczenia dodatkowej opłaty rocznej za niezagospodarowanie w terminie dwóch nieruchomości gruntowych.
Spółka odwołała się do samorządowego kolegium odwoławczego. Wskazała, że niedochowanie terminu zabudowy nie było zawinione przez nią, a było spowodowane przedłużającymi się badaniami archeologicznymi. Kolegium utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, a Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku skargę oddalił. W uzasadnieniu wyroku wskazał, że art. 62 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 782 ze zm., dalej: u.g.n.) nie uzależnia nałożenia opłaty za niedotrzymanie terminu zabudowy nieruchomości od przyczyn tego stanu rzeczy, w tym zawinienia użytkownika wieczystego. Możliwość ustalenia opłaty dodatkowej jest bowiem uzależniona wyłącznie od stwierdzenia faktu niedotrzymania przez użytkownika wieczystego zastrzeżonego w umowie terminu zagospodarowania nieruchomości. Spółka zaskarżyła wyrok do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
UZASADNIENIE
Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżone orzeczenie oraz decyzje organów obu instancji. Nie podzielił poglądu WSA, że zbędne było ustalanie i badanie przyczyn, dla których użytkownik wieczysty nie dotrzymał terminu na zagospodarowanie oddanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Nie było prawidłowe porównanie przez WSA unormowań prawnych zawartych w art. 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 u.g.n. z regulacją określoną w art. 63 ust. 2 u.g.n. i wyciąganie wniosku, mającego w tym przypadku charakter rozstrzygający.
Artykuł 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 u.g.n. regulują bowiem kwestie cywilnoprawne. Jak sam WSA zaznaczył, zarówno przedłużenie terminu (art. 62 ust. 4 u.g.n.), jak i wyznaczenie terminu dodatkowego (art. 63 ust. 1 u.g.n.) następuje w drodze zmiany postanowień umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, a w dalszej kolejności możliwe jest rozstrzyganie tych kwestii w drodze procesu cywilnego. Natomiast ustalenie opłaty dodatkowej (art. 63 ust. 2 u.g.n.) jest dokonywane już w odmiennym trybie, bo w postępowaniu administracyjnym.
