Subskrybuj nas na Youtube
Taki wniosek płynie z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Co więcej, sąd stwierdził, że nawet jeśli mają one wspólny podziemny garaż, to nadal można je traktować jako wolnostojące.
/>
NSA rozstrzygał spór o to, czy dwa budynki wielorodzinne, pomimo iż są postawione na jednym fundamencie i mają jeden wspólny garaż podziemny, w świetle prawa budowlanego i wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą być uznane za dwa budynki wolnostojące? Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym: inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych (składających się z ośmiu mieszkań każdy) ze wspólnym garażem podziemnym. Organ udzielił pozwolenia na budowę. Jednak decyzję oprotestowali sąsiedzi, którzy nie byli zadowoleni z inwestycji i podjęli kroki prawne.
Zarzucili decyzji naruszenie art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowalne (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186, ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 2170) poprzez niezasadne przyjęcie przez organ, że inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Plan bowiem dopuszczał na tym terenie usytuowanie willi miejskich, czyli „wolnostojących wielorodzinnych budynków mieszkalnych o nie więcej niż ośmiu mieszkaniach”. Zdaniem skarżących deweloper w rzeczywistości realizował jeden budynek wielorodzinny o 16 mieszkaniach.
Dlaczego 8 + 8 = 2 x 8, a nie 16
Spór dotarł aż do NSA. Ten zaś w uzasadnieniu jednoznacznie wskazał, iż „okoliczność, że kilka budynków jest posadowionych na wspólnej płycie fundamentowej i ma wspólny garaż podziemny, nie czyni z kilku budynków jednego budynku. Sam wspólny fundament nie oznacza, że kilka budynków staje się jednym budynkiem”.
NSA wyjaśnił (wyrok z 4 września, sygn. akt II OSK 56/18), że za taką wykładnią przemawia kilka argumentów. Jednym z nich jest treść par. 210 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1696), który stanowi, że części budynku wydzielone ścianami oddzielenia przeciwpożarowego w pionie – od fundamentu do przekrycia dachu – mogą być traktowane jak odrębne budynki. „W przepisie tym mowa jest o częściach budynku od fundamentu, a nie z fundamentem.
Na jednej płycie fundamentowej mogą być posadowione budynki tego samego lub różnych inwestorów i kompleks budynków różnych inwestorów może mieć jeden podziemny garaż”. Podkreślił ponadto, iż z orzecznictwa wynika, że w aspekcie zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego i parametrów zabudowy istotne znaczenie mają obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2016 r., sygn. akt. II OSK 2482/14 )”. Sąd przywołał też uzasadnienie do wyroku NSA z 27 marca 2019 r. (sygn. akt. II OSK 1187/17), w którym zauważono, że „aktualnie z uwagi na możliwości techniczne, powszechną praktyką jest budowanie całych osiedli składających się z kilku budynków na jednej płycie fundamentowej, co wymusza w pewnym stopniu powiązanie infrastrukturalne. To jednak nie oznacza, że taki sposób posadowienia tych budynków wpływa na prawną kwalifikację i uznanie ich za jeden budynek”. Na koniec NSA dodał, że o odrębności przesądza też to, że budynki posiadają odrębne klatki schodowe i wejścia oraz spełniają definicję willi miejskiej.
Dobra wiadomość dla deweloperów
Tym samym NSA przychylił się do argumentacji prawnej przedstawionej przez kancelarię reprezentującą dewelopera. – W prowadzonej przez nas sprawie pomimo, że inwestor dysponował ostatecznym pozwoleniem na budowę, a później nawet pozwoleniem na użytkowanie, dopiero ostateczne rozstrzygnięcie NSA pozwoliło deweloperowi zakończyć spór z sąsiadami oraz skomercjalizować inwestycję – mówi mec. Łukasz Dubicki.
Zdaniem ekspertów wyrok jest istotny dla szerokiego kręgu deweloperów, którzy obecnie dość często decydują się wznosić odrębne budynki na jednej płycie fundamentowej lub na wspólnym garażu podziemnym. – Wielokrotnie są wręcz zmuszeni lokalnymi uwarunkowaniami do budowy obiektów na jednym fundamencie takim, jak np. płyta fundamentowa – podkreśla adwokat Paweł M. Wójcik z kancelarii RWW.legal Rusin Wójcik.
Prawnicy dodają, że tym samym kształtuje się korzystna dla deweloperów linia orzecznicza. Już wcześniej NSA, w wyroku z 27 marca 2019 r. (sygn. akt. II OSK 1187/17), uznał, że posiadanie przez dwa budynki wspólnego fundamentu lub wspólnej płyty fundamentowej nie ma wpływu na odrębność budynków. Przy czym wrześniowy wyrok stawia też kropkę nad i: otóż takie budynki można uznać nawet za wolnostojące.
opinie
/>
W praktyce deweloperskiej istotną kwestią staje się prawidłowa interpretacja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp), które powstawały w różnych okresach czasu iczęsto posługują się pojęciami niezdefiniowanymi ustawowo. Zdarza się, że mpzp zawierają regulacje dotyczące zasad zabudowy, wskazując, czy na wyodrębnionej działce budowlanej może powstać jeden, czy więcej budynków, ajednocześnie określając, że w danym budynku nie może znajdować się więcej niż np. 10 lokali mieszkalnych. Jeżeli w realiach takich zapisów mpzp inwestycja jest projektowana na kilku działkach i na każdej z nich planujemy realizację obiektu zawierającego liczbę mieszkań mieszczącą się w limicie przewidzianym przez mpzp dla danej działki, to powstaje pytanie, czy połączenie obiektów wspólnymi częściami podziemnymi (fundament, garaż wielostanowiskowy) spowoduje, że wsensie prawnym i faktycznym powstaje jeden budynek o20 mieszkaniach, czy też budynki te nadal są odrębne.
Naczelny Sąd Administracyjny słusznie uznał, iż połączenie kilku obiektów wspólnym garażem ifundamentem nie niweluje ich funkcjonalnej odrębności. Zpunktu widzenia planowania przestrzennego istotne są nadziemne elementy konstrukcji, ijeśli wtej części obiekty są od siebie oddalone iwykazują odrębność funkcjonalną (np. niezależne klatki schodowe), to należy uznać, że powstały dwa budynki. Warto odnotować, że wyrok NSA wpisuje się w aktualne realia inwestycyjne i koresponduje z technologią budowy stosowaną przez firmy deweloperskie. Projektowanie i realizacja wspólnych elementów konstrukcyjnych kilku budynków jest rozwiązaniem powszechnym. Zdarza się często wpraktyce, że wiele obiektów powstaje zwykorzystaniem wspólnej płyty fundamentowej. Można również spotkać rozwiązania projektowe (i prawne), w których kompleks składający się zkilku osiedli realizowanych przez kilku inwestorów ma wspólny garaż podziemny. Tego rodzaju infrastrukturalne połączenie obiektów nie świadczy jeszcze, że stanowią one jeden budynek. Wspólny fundament czy garaż nie przesądza zatem że powstał jeden budynek. Z uwagi na często kazuistyczne zapisy mpzp wkażdej sprawie trzeba interpretować postanowienia planów indywidualnie, niemniej ww. wyrok NSA pokazuje właściwy kierunek takiej interpretacji.
W rześniowe orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nawiązujące do wyroku NSA zmarca 2019 r. może świadczyć oformowaniu się pewnej linii orzeczniczej. Jest to tym bardziej ważne, że odwoływanie się do argumentu zlinii orzeczniczej jest praktyką powszechną w orzeczeniach sądów administracyjnych. Stanowisko NSA może mieć przemożne znaczenie dla procesu budowlanego wPolsce, albowiem obecnie widoczne są coraz większe problemy w przypisywaniu obiektom budowlanym przymiotu budynku przez organy administracji architektoniczno-budowlanej oraz nadzoru budowlanego. Deweloperzy wielokrotnie decydują się –lub są zmuszeni lokalnymi uwarunkowaniami – do budowy budynków na jednym fundamencie, jak np. płyta fundamentowa, nie analizując, że taki sposób sadowienia budynków mógłby wpływać na prawną kwalifikację obiektów budowlanych i zgodność inwestycji zmiejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Omawiane stanowisko, stanowiące wyraz konsekwentnej ijednolitej linii orzeczniczej, powinno te wątpliwości rozwiać.
