Wyższe ceny mieszkań na rynku pierwotnym to konsekwencja zwiększenia ochrony praw nabywców
Celem nowej ustawy deweloperskiej, uchwalonej przez Sejm 20 maja 2021 r., jest przede wszystkim zwiększenie ochrony nabywców mieszkań co po części będzie miało miejsce, jednak co jest łatwe do przewidzenia, koszty tej dodatkowej ochrony deweloperzy zapewne przerzucą na nabywców mieszkań.
Najistotniejszą zmianą jest utworzenie od dawna zapowiadanego i bardzo kontrowersyjnego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).
Co istotne Sejm finalnie obniżył ustawową, maksymalną wysokość składek na DFG z 2 % do 1 % przy otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP) i z 0,2 do 0,1 % przy zamkniętych MRP co ocenić należy pozytywnie. Ostatecznie jednak, wysokość składki będzie określana w rozporządzeniu do ustawy. Ustalał ją będzie Minister Rozwoju, Pracy i Technologii.
- Ustawa jest dobrym kompromisem, jednak nabywcy muszą liczyć się z tym, że za lepszą ochronę będą musieli więcej zapłacić - mówi w rozmowie z MarketNews24 Monika Wystrychowska-Zawiślak, Senior Associate, Kancelaria Ożóg Tomczykowski. – Dobrze się stało, że o połowę obniżono maksymalne stawki wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Są już zapowiedzi ministra rozwoju, że na początku zamierza wprowadzić stawki, które w ustawie określono jako maksymalne. Według wyliczeń deweloperów już stawka 0,3% byłaby wystarczająca w przypadku otwartych MRP.
Mimo zgłaszanych zastrzeżeń, Sejm utrzymał zapisy ustawy, zgodnie z którymi składka ma być odprowadzana od każdej wpłaty nabywcy i ma mieć charakter bezzwrotny co znaczy, że w przypadku gdy nabywca bądź deweloper odstąpią od umowy a kolejny nabywca tego samego mieszkania będzie wpłacał środki na nabycie tego właśnie mieszkania na podstawie nowej umowy deweloperskiej, wcześniej wpłacona składka nie zostanie zwrócona ani zaliczona na należną wpłatę na DFG a deweloper od wpływów z nowej umowy (tego samego mieszkania) ponownie odprowadzi odpowiednią składkę na DFG.
Pozostałe istotne zmiany to:
*Uregulowanie w ustawie zasad, trybów oraz formy zawierania umowy rezerwacyjnej,
*Zastosowanie nowej ustawy deweloperskiej również do lokali użytkowych (garaży) oraz lokali i domów oddanych już do użytkowania,
*Bardziej rygorystyczne wymogi dokonywania przez bank wypłat na rzez dewelopera kwot zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
*Wypłata przez bank z MRP ostatniej transzy należnej deweloperowi za zrealizowane przedsięwzięcie dopiero po przeniesieniu prawa własności mieszkania,
*Nowa procedura odbiorowa oraz prawo nabywcy do wykonania zastępczego w razie nie usunięcia wad lokalu / domu przez dewelopera,
*Odstąpienie nabywcy od umowy z uwagi na wadę istotną lokalu / domu.
- Do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami przyczyni się m. in uregulowanie zasad i formy zawierania umowy rezerwacyjnej – wyjaśnia M.Wystrychowska-Zawiślak z Kancelarii Ożóg Tomczykowski. – Taka umowa wyłącza z oferty lokal, a więc na czas jej obowiązywania, zwykle jest to miesiąc lub dwa, kupujący ma zapewnione, że deweloper nie sprzeda tego mieszkania komuś innemu, za wyższą cenę. Wprowadzono też zasady dotyczące maksymalnej opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu.
Nowa ustawa deweloperska ma wejść w życie w terminie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia.