Mało kto wie, że aktualnie także można budować domy bez pozwolenia na budowę a po dokonaniu zgłoszenia. Jakie konsekwencje dla inwestorów i przyszłych użytkowników przyniesie nowe rozwiązanie? Jakie wady i zalety kryją się za tym pomysłem?

Budować domu bez pozwolenia na budowę

Zasadą jest, że roboty budowlane można prowadzić na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Przewidziano od niej jednak pewne wyjątki. W obecnym stanie prawnym bez pozwolenia na budowę można wybudować m.in.:

Reklama
  • wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany;
  • wolno stojący parterowy budynek rekreacji indywidualnej rozumiany jako budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku (tzw. domek letniskowy) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Pomimo braku obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę dla wyżej wymienionych obiektów, inwestor nie zostaje zwolniony od wszelkich formalności. Wymagane jest dokonanie zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Reklama

Czy zgłoszenie przyspieszy inwestycje?

Zgłoszenie jest niewątpliwie procedurą krótszą i mniej skomplikowaną niż uzyskanie pozwolenia na budowę. Zgłoszenia dokonuje się przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeżeli tego nie uczyni, można legalnie przystąpić do wykonywania robót budowlanych. Jest to zatem milcząca zgoda. Na wydanie pozwolenia na budowę organ ma 65 dni o ile wniosek jest kompletny. W przypadku braków wniosku organ wzywa do jego uzupełnienia co wydłuża procedurę.

Mniej formalności?

Niekiedy samo dokonanie zgłoszenia nie wystarczy i trzeba przedłożyć organowi administracji architektoniczno-budowlanej dodatkowe dokumenty.

Aktualnie w przypadku wolno stojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, do zgłoszenia należy dołączyć m.in. trzy egzemplarze projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego wraz z innymi dokumentami. Jeżeli na obszarze planowanej inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to trzeba uprzednio uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, którą dołącza się do zgłoszenia. Wpływa to na wydłużenie procesu inwestycyjnego.

Projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz ewentualnie decyzja o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) są niezbędne także do uzyskania pozwolenie na budowę.

Od ustawodawcy będzie zależało, jakich formalności trzeba będzie dopełnić w przypadku budowy budynku o powierzchni 70 m2 (do 90 m2 z poddaszem) zgodnie z założeniami rządowego projektu Polski Ład.

Większa liczba wymaganych dokumentów z jednej strony wpływa na stopień kontroli inwestycji przez organy administracji architektoniczno-budowlanej i organy nadzoru budowlanego a z drugiej strony wydłuża proces przygotowania inwestycji. Im mniej formalności, tym mniej obowiązków po stronie inwestora.

Co z oddziaływaniem na sąsiednie działki?

Zgodnie z Prawem budowlanym, jednym z podstawowych obowiązków projektanta jest określenie obszaru oddziaływania obiektu. Informację taką projektant zamieszcza w projekcie budowlanym i podlega ona kontroli organu uprawnionego do wydania pozwolenia na budowę. Co do zasady, w przypadku budowy niewielkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych obszar ich oddziaływania mieści się w całości na nieruchomości inwestora.

Wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu wywiera bezpośredni wpływ na ustalenie kręgu stron postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Podmioty, którym przyznano status strony postępowania zyskują pewne uprawnienia i gwarancje procesowe, np. prawo do zawiadomienia o wszczęciu postępowania, prawo do udziału w każdym stadium postępowania oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań czy prawo odwołania się od decyzji o pozwoleniu na budowę. Zapewnia to ochronę interesów właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. W praktyce są nim zazwyczaj sąsiedzi.

W procedurze zgłoszeniowej sąsiedzi nie są zawiadamiani o planowanej inwestycji. Przyjmuje się, że inwestycja w ogóle bądź w stopniu znikomym oddziałuje na ich nieruchomości. W przypadku budynków o powierzchni 70 m2 (do 90 m2 z poddaszem) nie jest to takie oczywiste. Projektowany dom może np. zacieniać budynek sąsiada lub powodować podtopienia na jego nieruchomości. Rozwiązanie, w którym właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiednich będą pozbawieni możliwości ochrony swoich interesów przed rozpoczęciem robót budowlanych, może prowadzić do konfliktów sąsiedzkich i dochodzenia roszczeń na drodze cywilnej.

Uproszczona procedura a bezpieczeństwo

Zgodnie z założeniami Polskiego Ładu, budowa domu o powierzchni do 70 m2 (do 90 m2 z poddaszem) odbędzie się bez projektu i konieczności zaangażowania kierownika budowy. Do obowiązków kierownika budowy należą m.in. zabezpieczenie terenu budowy oraz kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i przepisami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.

Realizacja prac budowlanych według projektu i pod nadzorem kierownika budowy powinna zapewnić odpowiedni standard i bezpieczeństwo prowadzonych prac, a następnie użytkowania obiektu. Budowa budynku o powierzchni 70 m2 (do 90 m2 z poddaszem) bez fachowej pomocy projektanta i kierownika budowy rodzi ryzyko powstania wad.

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy