Istotna zmiana w ustawie deweloperskiej. Luka w prawie szansą na zarobek

Deweloper po podpisaniu z klientem umowy rezerwacyjnej musi czasowo wyłączyć lokal ze sprzedaży. Jeśli tego nie zrobi, oddaje mu opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Klienci już zwietrzyli szansę na wzbogacenie się.

Od 2 lipca każda umowa rezerwacyjna podpisana z deweloperem musi być zawarta na podstawie ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 117; dalej: nowa ustawa deweloperska). Weszła ona w życie dwa lata temu, ale do 1 lipca tego roku obowiązywał okres przejściowy, w którym deweloper, po spełnieniu określonych warunków, mógł działać na podstawie tzw. starej ustawy deweloperskiej z 2011 r. (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.).

Jedna z najistotniejszych zmian między starą a nową ustawą deweloperską dotyczy umowy rezerwacyjnej. Dotychczas nie była ona uregulowana. Od 2 lipca każda taka umowa musi określać m.in. wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile ją przewidziano (nie więcej niż 1 proc. ceny mieszkania lub domu), a także czas, na jaki lokal ma być wyłączony z oferty sprzedaży.

– Ustawodawca, regulując umowę rezerwacyjną, chciał wzmocnić prawa konsumenta nabywającego na rynku pierwotnym mieszkanie lub dom. Stąd np. zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty zarezerwowanej nieruchomości. Niestety tak ogólnie sformułowane zobowiązanie rodzi wątpliwości interpretacyjne, jak się z niego prawidłowo wywiązać. Tymczasem, deweloper, który tego nie zrobi, ma zwrócić klientowi opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości – mówi Piotr Jarzyński, prawnik w kancelarii Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

To jest wyścig z czasem

Deweloperzy podczas procedowania ustawy zgłaszali uwagi, obawiając się, że mogą się znaleźć osoby, które podpiszą umowę rezerwacyjną tylko po to, by przyłapać inwestora na tym, że nie usunął ze swojej strony czy z serwisów internetowych oferty sprzedaży zarezerwowanego mieszkania. Teraz okazuje się, że ich przeczucia były słuszne.

– Przepis nie zawiera terminu, w którym deweloper ma wskazać w swoich ofertach, że dane mieszkanie czasowo wyłączył ze sprzedaży lub też całkowicie usunął taką ofertę. Moim zdaniem trzeba podejść do tego zdroworozsądkowo i nie można oczekiwać, że zadzieje się to już w momencie podpisania umowy rezerwacyjnej. Wydaje się zasadne, by deweloper miał czas co najmniej do końca dnia, w którym zawarto taką umowę na wyłączenie objętego nią lokalu z ofert na stronach internetowych – mówi dr Joanna Barzykowska, adwokat, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Mecenas Barzykowska zwraca też uwagę na fakt, że nieruchomość mogą oferować również pośrednicy. Są też przypadki zamieszczania ofert na stronach, bez wiedzy dewelopera, tylko po to, by sprawić wrażenie, że dany pośrednik dysponuje większą, niż faktycznie, bazą lokali.

Liczą na rozsądek sędziów

Przedsiębiorcy szukają u prawników podpowiedzi, jak się zabezpieczyć przed klientami, którzy w nieprecyzyjnych przepisach dostrzegli szansę na łatwy zarobek. Mecenas Barzykowska radzi nie ulegać tym, którzy krótko po wyjściu z biura wrócą z żądaniem zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości.

– Rekomendowałabym inwestorowi odmówić takiemu rezerwującemu zwrotu opłaty, wyjaśniając, że zgodnie z przyjętymi u niego procedurami taki lokal nie mógłby być już przedmiotem innej umowy rezerwacyjnej, a usunięcie oferty ze stron internetowych to formalność, która nastąpi w najszybszym możliwym terminie, ale nie w ciągu np. godziny od zawarcia umowy rezerwacyjnej. Jeśli rezerwujący zdecydowałby się na skierowanie powództwa do sądu, to uważam, że sąd dostrzeże, że jest to próba wykorzystania furtki w przepisach i nabywca już od początku liczył na szybki zwrot – mówi mec. Barzykowska.

Najlepiej jednak do takiej sytuacji nie dopuścić. Dlatego ekspertka radzi klientom, aby niezwłocznie, lecz nie później niż tego samego dnia, w którym podpisano umowę rezerwacyjną, wszędzie, gdzie mieszkanie czy dom są oferowane do sprzedaży, pojawiła się informacja o ich zarezerwowaniu, z adnotacją, że zostały czasowo wyłączone ze sprzedaży, lub w inny sposób zaznaczyć, że takie mieszkanie nie pozostaje w ofercie sprzedaży.

Z kolei radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że bezpieczniej będzie po prostu usunąć ogłoszenia sprzedaży zarezerwowanego mieszkania.

– Pojawiają się i takie interpretacje, że wystarczy nie oferować tego mieszkania do sprzedaży, ale można je nadal pokazywać, jako np. mieszkanie wzorcowe. Ja, należąc do tych bardziej ostrożnych, byłbym za usunięciem ogłoszeń. Ewentualnie można też nie pobierać opłaty rezerwacyjnej i wtedy nie pojawi się problem jej zwrotu w podwójnej wysokości. Warto to rozważyć, jeśli umowa jest zawierana na krótki czas – mówi Piotr Jarzyński.

Rezygnacja z pobierania opłaty deweloperom się nie podoba.

– Opłata rezerwacyjna to wynagrodzenie ze wstrzymanie na pewien czas sprzedaży lokalu. Gdyby jej nie było, niektórzy nabywcy mogliby rezerwować dużą liczbę lokali, doprowadzając do paraliżu proces sprzedaży – odpowiada Przemysław Dziąg.

Z kolei mec. Barzykowska przypomina, że nie ma obowiązku zawierania umów rezerwacyjnych.

– Nic nie stoi na przeszkodzie, by działając na zasadzie swobody umów, zawrzeć umowę deweloperską, wpisując do niej prawo do odstąpienia, gdy kupujący nie uzyska kredytu bankowego. Takie odstąpienie przyznane na korzyść klienta nie będzie, moim zdaniem, naruszać przepisów nowej ustawy deweloperskiej – podpowiada nasza rozmówczyni.

Czy takie działanie da się obronić, pewności nie ma za to Piotr Jarzyński.

– Nowa ustawa deweloperska zawiera zamknięty katalog sytuacji uprawniających do odstąpienia od umowy deweloperskiej i nie ma wśród nich odmowy przez bank udzielenia kredytu. A wystarczyłoby zapisać, że w zakresie nieuregulowanym ustawą stosuje się kodeks cywilny. Wtedy można by, bez obaw, sięgnąć po art. 395 k.c. o prawie do odstąpienia od umowy. W obecnej sytuacji regulacja umowy rezerwacyjnej zawiera istotne luki, co może być zarzewiem konfliktu między deweloperem a nabywcą – ocenia Jarzyński.

Powody do konfliktów widać jeszcze trzy. Wątpliwości dotyczą skutków umowy rezerwacyjnej, jeśli nabywca nie wniesie opłaty, do której się zobowiązał. Druga kwestia, ustawa przewiduje zamknięty katalog sytuacji, w których rezerwującemu należy się zwrot opłaty. Znalezienie ciekawszej oferty i nieprzystąpienie z tego powodu do umowy deweloperskiej nie znajduje się w tym katalogu. Deweloper oczywiście może zwrócić opłatę, ale nie musi. Wreszcie, umowa rezerwacyjna nie może zawierać zobowiązania do przystąpienia do umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej. A to znaczy, że ani klient, ani deweloper nie muszą tego robić. ©℗