Kupowanie mieszkań stało się bezpieczniejsze. Ruszył Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Od 2 lipca 2024 r. każdy, kto zawrze umowę deweloperską, korzysta z ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To rozwiązanie istotnie wzmacnia pozycję nabywcy, bo ochrona DFG działa nie tylko w razie upadłości dewelopera.

Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, zwana „nową ustawą deweloperską” (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), weszła w życie 1 lipca 2022 r., ale do wczoraj (czyli do 1 lipca) obowiązywały przepisy przejściowe. Deweloperzy mieli wybór – jeśli zaczęli sprzedaż w inwestycji i zawarli w niej co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 r., to mogli ją realizować na podstawie przepisów ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli starej ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445 ze zm.), która mniej chroniła nabywców. Rekordowa liczba mieszkań wprowadzonych na rynek przed 1 lipca 2022 r. wskazuje, że wielu przedsiębiorców z tej możliwości skorzystało. W rezultacie w ostatnich dwóch latach część kupujących na rynku pierwotnym korzystała z ochrony DFG, a część nie.

– Od 2 lipca 2024 r. wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego, podpisujące tego dnia lub później umowy deweloperskie podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe. Zakup domu lub mieszkania to jedna z najważniejszych inwestycji. Nierzadko przeznaczamy na nią oszczędności życia, a także zaciągamy kredyty na wiele lat. Ochrona wpłaconych środków jest w takiej sytuacji wyjątkowo ważna, zwłaszcza jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, a do przeniesienia własności ma dojść za kilkanaście miesięcy czy kilka lat – mówi Małgorzata Ślepowrońska, prezes zarządu Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.

Jak działa DFG?

Gdy deweloper prowadzący inwestycję ogłosi upadłość, a jego klienci nie odzyskają wpłaconych pieniędzy, nabywcy, których obejmuje ochrona DFG, mogą zawnioskować o zwrot środków do DFG. Chyba że syndyk podejmie decyzję o kontynuacji budowy, co przy stale rosnących cenach nieruchomości nie będzie wcale złą wiadomością dla klientów upadłego przedsiębiorcy. Mogłoby się bowiem zdarzyć, że odzyskane pieniądze nie wystarczą na zakup nieruchomości o tych samych parametrach.

– Nawet jednak dobra sytuacja dewelopera nie gwarantuje ukończenia inwestycji na czas i przeniesienia własności na nabywcę w terminie wskazanym w umowie. W takim przypadku nabywca, zanim złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy, musi wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin. Jeśli po upływie tego czasu deweloper nie przeniesie własności, to konsument ma prawo odstąpić od umowy. W takim przypadku deweloper ma 30 dni na zwrot pieniędzy nabywcy. Jeśli tego nie zrobi, konsument może wystąpić o zwrot z DFG – mówi Damian Ziąber, rzecznik Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, któremu podlega DFG.

Jeden z ważniejszych powodów, poza niedotrzymaniem terminu, które mogą być dla kupującego podstawą do odstąpienia od umowy, to istotna wada lokalu, której deweloper nie usunął. Po przejściu przewidzianej ustawą procedury, jeśli kupujący ma opinię rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającą, że wada jest istotna, a nie może się porozumieć z deweloperem, ma prawo po odstąpieniu od umowy zwrócić się do DFG o zwrot wpłaconych pieniędzy, jeżeli wcześniej nie zwróci mu ich deweloper.

– Istotna wada to taka, która uniemożliwia lub znacznie utrudnia korzystanie z mieszkania lub domu. DFG nie bada w takiej sytuacji, po której stronie jest racja. Jeżeli nabywca przedstawia opinię potwierdzającą istotną wadę, fundusz zwraca mu pieniądze, a sam ma roszczenie wobec dewelopera. Ustawa wyposaża DFG w narzędzie nacisku. Dopóki deweloper nie zwróci konsumentowi pieniędzy, bank prowadzący rachunek powierniczy nie uwolni zgromadzonych na nim pieniędzy przeznaczonych na realizację danej inwestycji – wyjaśnia mecenas dr Joanna Barzykowska, wspólnik w kancelarii Graś i Wspólnicy.

Radca prawny Przemysław Dziąg, dyrektor działu prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich, uważa, że takie sytuacje będą rzadkością.

– W interesie obu stron jest dojście do porozumienia. Deweloper nie będzie chciał dopuścić do blokowania wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego, a klient jest zwykle bardziej zainteresowany jak najszybszym odbiorem kluczy i możliwością zamieszkania w nowym lokum, na które, jeśli przystąpił do inwestycji na początkowym etapie jej realizacji, czeka przez mniej więcej dwa lata, niż odstąpieniem od umowy – mówi Przemysław Dziąg.

Lepiej iść do DFG niż do sądu

Gdyby jednak nie udało się porozumieć, to skorzystanie z ochrony funduszu może być dla konsumenta łatwiej dostępną ścieżką do odzyskania pieniędzy w przypadku stwierdzenia wad lokalu niż droga sądowa.

– W nowej ustawie deweloperskiej nie ma odesłania do przepisów kodeksu cywilnego o rękojmi za wady. W tej sytuacji odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy deweloperskiej może być dochodzona tylko na podstawie ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej kontraktowej za nienależyte jej wykonanie. Ciężar dowiedzenia odpowiedzialności dewelopera ciąży na konsumencie. W procesie o odszkodowanie to nabywca musi wykazać, że nastąpiło zdarzenie szkodzące, udowodnić szkodę będącą wynikiem tego zachowania i związek przyczynowy łączący oba te elementy. Nie może już złożyć oświadczenia o obniżeniu ceny jak w przypadku rękojmi za wady – mówi Piotr Jarzyński, prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.

Mimo że nowa ustawa deweloperska działa dla części nabywców od dwóch lat, zdecydowana większość firm odbiory na nowych zasadach ma dopiero przed sobą. Wynika to z cyklu realizacji inwestycji, który z reguły trwa właśnie około dwóch lat. Najbliższe miesiące pokażą, jak przepisy sprawdzają się w praktyce. Te dwa lata działania funduszu pokazują jednak, że dochodziło już do sytuacji, w których wypłacał on nabywcom pieniądze, ale szczegóły UFG trzyma w tajemnicy.

– Możemy poinformować, że już mieliśmy do czynienia z przypadkami, w których wypłaciliśmy środki, realizując ochronę konsumentów. Mowa o zwrocie w wysokości setek tysięcy złotych. To ogromne kwoty, często oszczędności całych lat życia albo zobowiązania wynikające z zaciągniętych na wiele lat kredytów – mówi Damian Ziąber, rzecznik UFG.

Inni jadą na gapę

Kupujący mieszkania powinni też mieć świadomość, że nie każdego obejmie ochrona DFG. Jednak są tacy, których obejmie, choć za to nie płacą.

– Co do zasady każda umowa deweloperska zawarta od 2 lipca 2024 r. będzie podlegać ochronie gwarantowanej przez DFG i od takich umów deweloperzy powinni odprowadzić składki wyliczone zgodnie ze stawką z rozporządzenia. Mamy jednak lukę w przepisach, która do tej pory nie została naprawiona. Polega ona na tym, że rozporządzenie określające wysokość składki na dzień rozpoczęcia sprzedaży obowiązuje dopiero od 1 lipca 2022 r., a więc w momencie rozpoczęcia wielu inwestycji, które przez ostatnie dwa lata były realizowane na podstawie starej ustawy deweloperskiej, nie obowiązywała żadna składka. Skoro zatem nie było stawki, to w przypadku umów deweloperskich lub innych umów zobowiązujących, o których mowa w art. 2 nowej ustawy, zawieranych od 2 lipca, ochrona wynikająca z DFG będzie przysługiwała, mimo że wysokość składki wynosi 0 zł – tłumaczy mec. Joanna Barzykowska.

Na szczęście mamy do czynienia z dobrą koniunkturą na rynku nieruchomości i deweloperka jest chyba jedną z ostatnich branż, w których możemy się spodziewać upadłości. Gdyby jednak było inaczej, to ta luka prawna mogłaby być powodem do zmartwienia dla nabywców. W razie upadłości mogłoby się okazać, że odprowadzone do DFG składki są niewystarczające do pokrycia ewentualnych wypłat na rzecz wszystkich nabywców.

– Jest też grupa klientów, dla których od 2 lipca nic się nie zmieni. Są to nabywcy, którzy zawarli umowę deweloperską do 1 lipca 2024 r., zgodnie ze starą ustawą deweloperską z 2011 r., gdyż przepis przejściowy stanowi, że te umowy mogą być wykonywane na dotychczasowych zasadach – dodaje mec. Barzykowska. ©℗