Już 1 lipca 2024 r. zakończy się dwuletni okres przejściowy związany z wprowadzeniem tzw. nowej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1177; ost. zm. 2023 r., poz. 1843). A to oznacza, że od tego dnia deweloperzy powinni m.in. doręczać nowym nabywcom ich lokali zaktualizowane prospekty informacyjne już na etapie rozpoczęcia sprzedaży.
Nowe prospekty
Inwestorzy i deweloperzy, od 1 lipca br. muszą sporządzić i doręczać nabywcom lokali nowe prospekty, według wzoru, który jest załącznikiem do nowej ustawy deweloperskiej. Dotyczy to jednak tylko tych nabywców, którzy od 1 lipca 2024 r. będą zainteresowani zawarciem umowy deweloperskiej lub tych, którzy zawarli umowy rezerwacyjne przed tą datą i do tego dnia nie podpisali umowy deweloperskiej. Natomiast nowych prospektów nie trzeba przekazywać tym nabywcom, którzy zawarli umowy deweloperskie w okresie przejściowym.
Co to oznacza dla nabywców? Załóżmy, że jeden z nich, X, 15 grudnia 2023 r. zawarł umowę rezerwacyjną na lokal mieszkalny. Drugi – Y - 20 czerwca 2024 r., zawarł umowę deweloperską. Trzeci nabywca natomiast – XYZ - 2 lipca 2024 r. zawarł umowę rezerwacyjną.
W takiej sytuacji, deweloper, 1 lipca 2024 r. będzie musiał dostarczyć nabywcy X nowy prospekt informacyjny, a nabywcy XYZ - przed zawarciem umowy rezerwacyjnej. Z kolei nabywca Y nadal będzie posiadać informacje wskazane w starym prospekcie.
Warto dodać, że zakres informacji, które trzeba uwzględnić w nowym prospekcie, jest znacznie szerszy, niż ten, który należało przekazywać w trakcie obowiązywania okresu przejściowego. W jego nowej wersji należy wymienić zarówno szczegółowe ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, jak i ustalenia takich miejscowych planów dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym.
Znacznie rozszerzona została także część indywidualna prospektu. Nabywcy mają się z niej się dowiedzieć, jaka jest całkowita cena lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W takim dokumencie ma też być zawarta informacja o powierzchni użytkowej lokalu lub domu jednorodzinnego, a także ta na temat:
- terminu, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości,
- daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i
- daty ustanowienia odrębnej własności tego lokalu.
Nowe zasady
Warto przy tym pamiętać, o tym, że w tzw. nowej ustawy deweloperskiej wynika, że umowy przedwstępne zawierane dla mieszkań i gotowych domów oraz lokali użytkowych sprzedawanych z nieruchomością mieszkalną muszą mieć formę notarialną (zapłata przed aktem notarialnym).
Nabywcy lokali powinni też wiedzieć o tym, że już na etapie rozpoczęcia sprzedaży powinien być (otwarty lub zamknięty) mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ma on być utrzymywany aż do momentu przeniesienia własności z ostatniej umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dla przedsięwzięcia. Taki rachunek ma być stosowany dla wpłat zarówno z umowy deweloperskiej, jak i umów przedwstępnych.
To nie koniec. Wpłata nabywcy będzie konieczna dopiero po zakończeniu danego etapu i powiadomieniu ze strony dewelopera. Według starej ustawy deweloperskiej, nabywca płacił zgodnie z harmonogramem w umowie deweloperskiej niezależnie od postępu prac. Jedynie wypłata deweloperowi z rachunku powierniczego wiązała się z zakończeniem etapu. Według nowych regulacji, termin zapłaty kolejnej transzy przez nabywcę będzie się wiązać z obowiązkiem informacyjnym po stronie dewelopera odnośnie do zakończenia etapu inwestycji.
Warto też wiedzieć, że należność za lokal o równowartości ostatniego etapu, deweloper będzie mógł wypłacić dopiero po akcie notarialnym. Z kolei odsetki za opóźnienie płatne przez nabywcę nie mogą być wyższe niż kary umowne płatne przez dewelopera. Jeśli umowa nie przewiduje kar dla dewelopera i nie wywiązuje się on z umowy, nabywcy należą się odsetki ustawowe.
Zaktualizowane umowy i te na starych zasadach
Ważne jest również to, że w sytuacji odbioru mieszkania lub domu, domniemanie uznania wad będzie w przypadku braku odpowiedzi w ciągu 14 dni. Ponadto obowiązywać będzie 30-dniowy termin na usunięcie wad. Nowa ustawa deweloperska określa też zasady postępowania w przypadku wad istotnych.
Koniec okresu przejściowego to także umowy deweloperskie zawierane z nabywcami na nowych zasadach. Tutaj kluczowa jest data rozpoczęcia sprzedaży lokalu czy domu mieszkalnego. Jeśli bowiem inwestorzy rozpoczęli sprzedaży lokali w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego przed 1 lipca 2022 r., i zawarli przed tą datą co najmniej jedną umowę deweloperską, wówczas do takich przedsięwzięć będą stosowane regulacje tzw. starej ustawy deweloperskiej czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1805; ost.zm. Dz.U. z 202o, poz. 471). Dotyczy to wszystkich umów deweloperskich zawartych przed 1 lipca 2024 r., co do których nie przeniesiono własności lokalu na nabywcę -w tym przypadku, po zakończeniu okresu przejściowego nadal stosuje się przepisy starej ustawy deweloperskiej. Nie ma w związku tym konieczności dostosowywania treści zawartych umów deweloperskich do wymogów nowej ustawy deweloperskiej. Nabywcy więc, zgodnie z prawem, będą mogli być odmiennie traktowani w zależności od tego, kiedy zawarli umowy deweloperskie - przed 1 lipca 2024 r., czy już po tej dacie.
Jeśli natomiast nabywca zawrze umowę deweloperską po 1 lipca 2024 r., to powinna ona już być zgodna z regulacjami tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Przykładowo, nabywca X (Jan Kowalski) 30 czerwca 2022 r. zawarł umowę deweloperską. Z kolei nabywca Y (Halina Nowak) zawarł umowę deweloperską 20 czerwca 2024 r., a inny nabywca – XYZ – taką umowę podpisał 14 lipca 2024 r. W takiej sytuacji, tylko ten ostatni nabywca będzie mógł odmówić odbioru lokalu z powodu istnienia wady istotnej. Nabywcy X i Y mogą jedynie zgłosić wady do protokołu odbioru, mimo, że lokale, które mają zamiar nabyć są wybudowane w ramach tej samej inwestycji co lokal nabywcy XYZ.
