Kto odpowiada za szkodę powstałą w wyniku robót budowlanych na sąsiedniej działce?

Na sąsiedniej nieruchomości jest budowany inny obiekt budowlany. Nie dość, że budowa jest uciążliwa, to jeszcze ostatnio zauważyliśmy, że zaczęły pękać ściany naszego budynku. Co możemy w tej sytuacji zrobić? Autorami tekstu są prawnicy z SWK Legal Sebzda – Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni sp.p.

W opisanej sytuacji w pierwszej kolejności należy zwrócić się do nadzoru budowlanego. Na podstawie art. 50 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego (dalej: p.b.) ma on prawo wstrzymać prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób, który może spowodować zagrożenie bezpieczeństwa mienia. Ma także prawo ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń oraz nałożyć obowiązek przedstawienia inwentaryzacji robót lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Postanowienie takie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie organ musi wydać decyzję, którą może być nakaz zaniechania prowadzenia robót, przywrócenie stanu poprzedniego lub nałożenie obowiązku wykonania określonych czynności (art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 p.b.). Kontynuowanie robót mimo nakazu ich wstrzymania skutkuje automatycznym nakazem rozbiórki lub doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego (art. 50a pkt 2 p.b.).

Interwencja nadzoru

Warto podkreślić, że stan zagrożenia musi istnieć obiektywnie i realnie wpływać na bezpieczeństwo sąsiedniej nieruchomości. Podstawą do wstrzymania robót nie jest wyłącznie to, że są one wykonywane lub zostały wykonane niezgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi – podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 października 2021 r., (sygn. akt II OSK 281/21). Należy zatem wykazać, że prowadzone prace powodują np. powstawanie pęknięć ścian, zalanie lokalu wodą z pękniętej rury, odsłonięcie i uszkodzenie fundamentu, emisję drgań czy osuwanie się ziemi z działki. Okolicznościami uzasadniającymi interwencję organu nadzoru budowlanego będą też np. nieodpowiednie zabezpieczenie wykopu w pobliżu granicy działki albo niewłaściwe użytkowanie urządzeń dźwigowych grożące ich przewróceniem lub upuszczeniem przenoszonego ładunku.

Rozstrzygając sprawę, organ może zobowiązać inwestora – jak wskazał NSA w wyroku z 28 czerwca 2019 r. (sygn. akt II OSK 1697/18) – do usunięcia skutków budowlanych niewłaściwie wykonanych robót oraz dokonania czynności zabezpieczających sąsiednie budynki przed negatywnym oddziaływaniem realizowanej budowy. Może zatem nałożyć na inwestora np. obowiązek podbicia i wzmocnienia fundamentów, wykonania umocnienia terenu albo wykopu, zamontowania barier dźwiękochłonnych czy zabezpieczenia terenu budowy przed dostępem osób trzecich, a dodatkowo naprawy już powstałych uszkodzeń. Przy czym nie jest zasadniczo istotne, czy roboty są prowadzone legalnie, czy dotyczą obiektu wymagającego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia ani czy są wykonywane zgodnie z tym pozwoleniem (zob. uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 3 października 2016 r., sygn. akt II OPS 1/16; wyrok NSA z 23 sierpnia 2022 r., sygn. akt II OSK 1081/21). Jednakże jeśli roboty są wykonywane na podstawie i zgodnie z pozwoleniem na budowę, to nie można żądać ani zobowiązać inwestora np. do zmiany ich zakresu lub rezygnacji z jakiejś ich części. Wówczas bowiem stanowiłoby to niedopuszczalną ocenę prawidłowości samego pozwolenia poza przewidzianymi w prawie trybami postępowania (zob. wyrok NSA z 26 stycznia 2023 r., sygn. akt II OSK 2658/21). W takim przypadku organ nadzoru budowlanego powinien jedynie określić taki sposób prowadzenia robót i ich zabezpieczenia, aby wyeliminować stan zagrożenia bezpieczeństwa.

Zasadniczo postanowienie o wstrzymaniu budowy z tej samej przesłanki może być wydane tylko raz – chyba że zagrożenie bezpieczeństwa mienia wynikać będzie z innej przyczyny faktycznej niż za pierwszym razem. Proces budowlany zmienia się przecież w czasie, a zatem mogą też powstawać nowe zagrożenia wynikające z określonego etapu czy sposobu wykonywania robót. Wówczas możliwe jest powtórne wstrzymanie takiej budowy przez nadzór budowlany (zob. wyrok NSA z 18 grudnia 2018 r., sygn. akt II OSK 607/17).

Przed wystąpieniem szkody

Niezależnie od działań podejmowanych przez organy nadzoru budowlanego czytelnik może też wystąpić o ochronę petytoryjną związaną z naruszaniem jego własności, na co wskazuje art. 222 par. 2 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.), niekiedy także w zw. z art. 144 oraz art. 147 k.c.). Samodzielną podstawą wspomnianego działania może być także art. 439 k.c.

Roszczenie możemy skierować do:

• wykonawcy robót budowlanych,
• inwestora, jeśli to na jego rzecz i na jego polecenie dokonano naruszenia.

Informacje na ich temat znajdziemy na tablicy informacyjnej oraz w organach nadzoru budowlanego.

W ramach roszczenia z art. 222 par. 2 k.c. można się domagać zaprzestania dokonywania naruszeń oraz przywrócenia stanu poprzedniego. Wystąpienie z roszczeniem negatoryjnym jest możliwe tak długo, jak długo trwa stan zagrożenia dla naszej własności. Możliwe jest zatem także wtedy, gdy szkoda jeszcze się nie ziściła. Sam zamiar prowadzenia prac budowlanych, które wyrządzą szkodę w naszym budynku, będzie już uzasadniał wystąpienie z roszczeniem – o ile prace obiektywnie nam zagrażają.

W przypadku roszczenia z art. 439 k.c. konieczne jest także wykazanie, że określone zachowanie powoduje bezpośrednie zagrożenie dla naszego budynku.

Ewentualny proces sądowy może być długotrwały, jednak na jego czas możemy domagać się udzielenia przez sąd zabezpieczenia np. poprzez zakazanie prowadzenia robót budowlanych lub prowadzenia ich z wyłączeniem prac, które prowadzą lub mogą prowadzić do uszkodzenia naszego budynku.

Wniosek o zabezpieczenie roszczenia może zostać złożony przed wniesieniem powództwa lub wraz z pozwem. Sąd powinien rozpoznać taki wniosek niezwłocznie, nie dłużej niż w terminie tygodnia od jego wpływu. Jest to termin instrukcyjny i niewiążący dla sądu, jednak niezwykle rzadko się zdarza, aby został przekroczony o więcej niż dwa–trzy tygodnie.

Aby uzyskać zabezpieczenie, konieczne jest uprawdopodobnienie zarówno samego roszczenia, jak i interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Wniosek ten musi zostać zatem odpowiednio udokumentowany i – najlepiej – poparty prywatną ekspertyzą budowlaną.

Gdy budynek pęka, można żądać odszkodowania

Jeżeli sąsiednia budowa doprowadziła już do wyrządzenia szkody w naszym budynku, możemy oczywiście wystąpić o naprawienie szkody. Roszczenie możemy skierować do:

• wykonawcy robót budowlanych,
• inwestora (jeżeli godził się na wyrządzenie nam szkody),
• ubezpieczyciela powyższych.

Podstawowym adresatem roszczeń będzie wykonawca robót budowlanych, którego odpowiedzialność kształtowana jest na podstawie art. 435 k.c. – za wyrządzenie szkody odpowiada on niezależnie od tego, czy ponosi za to winę. Jego odpowiedzialność ukształtowana została bowiem na zasadzie ryzyka. Jest to bardzo korzystne dla poszkodowanego – wykonawca nie może bowiem powoływać się na brak swojej winy w wyrządzeniu szkody. Tak więc, nawet jeśli szkoda będzie wynikała z błędnych poleceń inwestora lub wad dokumentacji projektowej, to i tak wykonawca będzie odpowiedzialny za jej naprawienie. Zatwierdzenie projektu budowlanego i prowadzenie robót na podstawie pozwolenia budowlanego przez organ administracji również nie wyłącza jego odpowiedzialności.

Jeśli zaś chodzi o inwestora, to będzie mógł on najczęściej uwolnić się od odpowiedzialności za wyrządzenie nam szkody. A to dlatego, że w świetle art. 429 k.c. powierzenie wykonywania robót budowlanych profesjonalnemu przedsiębiorcy budowlanemu wyłącza odpowiedzialność inwestora. Jeżeli jednak inwestor godził się na wyrządzenie szkody (wiedział, że określone roboty uszkodzą sąsiedni budynek albo nakazał kontynuować prace budowlane pomimo zgłoszeń sąsiadów o uszkodzeniach), względnie mógł lub powinien był on przewidzieć jej wystąpienie, to on będzie odpowiadał za wyrządzenie szkody (por. wyroki Sądu Najwyższego z 11 listopada 1977 r., sygn. akt IV CR 308/77; z 8 listopada 1999 r., sygn. akt III CKN 376/99; z 6 grudnia 2002 r., sygn. akt IV CKN 1585/00; z 23 października 2020 r., sygn. akt I CSK 685/18).

Jeżeli wykonawca robót budowlanych oraz inwestor posiadali polisę ubezpieczeniową odpowiedzialności cywilnej, możemy skierować się także do zakładu ubezpieczeń. Możliwość dochodzenia zapłaty bezpośrednio od ubezpieczyciela przewiduje art. 822 par. 4 k.c. Należy jednak pamiętać, że wyrządzona nam szkoda musi pozostawać w normalnym związku przyczynowym z wypadkiem w rozumieniu art. 361 par. 1 k.c. Musi więc być zwykłym, a nie nadzwyczajnym następstwem działania sprawcy. Zatem jeżeli przed rozpoczęciem robót budowlanych na sąsiedniej działce istniało ryzyko zawalenia się naszego budynku (np. potwierdzone wpisami z książki obiektu budowlanego, postępowań i decyzji wydanych przez nadzór budowlany), to sprawca będzie mógł się uchylić od odpowiedzialności, jeżeli wykaże, że ta okoliczność warunkowała uszkodzenie naszego budynku.

Naprawienie szkody następuje zasadniczo wedle wyboru poszkodowanego – przez przywrócenie stanu poprzedniego bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej (art. 363 k.c.). Przy czym zarówno wyrządzenie szkody, jak i jej wysokość musimy udowodnić przed sądem. W przypadku procesu sądowego zazwyczaj konieczne będzie zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Inna droga – postępowanie karne

Dochodzenie swoich praw na drodze cywilnej wiąże się z dużymi nakładami pracy własnej, profesjonalnych pełnomocników oraz konieczności opłacenia z góry znacznych kosztów procesu. Są to często duże kwoty, które dopiero w przypadku wygranego procesu zostaną nam zwrócone przez przeciwnika. Z punktu widzenia pokrzywdzonych postępowanie karne posiada jednak wiele niezaprzeczalnych walorów – złożenie zawiadomienia nie wiąże się z jakimikolwiek opłatami. To na organach ścigania spoczywa ciężar prowadzenia postępowania, analizy całego zdarzenia, powołania i opłacenia biegłych itd. Jednak w przypadku szkód budowlanych sankcjom karnym może podlegać jedynie część szkód wynikająca z najpoważniejszych zdarzeń:

• doprowadzenie do zawalenia budynku – umyślne lub nieumyślne (art. 163 par. 1 pkt 2 oraz par. 2 kodeksu karnego – dalej: k.k.);
• sprowadzenie bezpośredniego niebezpieczeństwa zawalenia budynku – również dokonane umyślnie, jak i nieumyślnie (art. 164 par. 1 i par. 2 k.k.).

Wspomnieć należy jednak, że ściganie tego rodzaju przestępstw często odbywa się bez należnego zaangażowania prokuratury. Śledczy nie czują się zbyt pewnie przy ściganiu przestępstw niepospolitych. Dlatego poleganie na organach państwa działających z urzędu może być niewystarczające, a zmobilizowanie ich do działania często wymaga skorzystania z profesjonalnej pomocy prawnej. ©℗