Zbyt wyśrubowane wymogi dla placów zabaw mogą sparaliżować inwestycje

Deweloperzy budujący nawet pojedynczy blok nie uciekną przed budową placu zabaw. Ten będzie musiał być nie tylko odpowiednio nasłoneczniony, lecz także odsunięty od okien budynku, wiat śmietnikowych czy dróg. Problem w tym, że nie wiadomo, jak liczyć narzucone przepisami odległości.

Cel ministra infrastruktury, który podpisał rozporządzenie z 26 października 2023 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a które ma zacząć obowiązywać 1 kwietnia 2024 r., był prosty ‒ poprawa warunków życia w budynkach mieszkalnych. Jednak obowiązki nałożone na inwestorów tym aktem prawnym, nie dość, że są kosztowne i mogą wydłużać procedury wydawania pozwoleń na budowę, to jeszcze zawierają wiele niewiadomych. Nowe przepisy mogą spowodować spowolnienie lub wstrzymanie niektórych inwestycji, wzrost cen lokali, niepewność co do interpretacji prawa oraz wydłużenie procedury wydawania pozwoleń na budowę.

Miejsca rekreacyjne

Obecnie w zespole budynków wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę należy ‒ stosownie do potrzeb użytkowych ‒ przewidzieć place zabaw dla dzieci i miejsca rekreacyjne dostępne dla osób niepełnosprawnych. Przy czym co najmniej 30 proc. tej powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Konieczne jest także zapewnienie nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci, wynoszącego co najmniej 4 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10‒16. W zabudowie śródmiejskiej dopuszcza się nasłonecznienie nie krótsze niż 2 godziny.

Minister w omawianym rozporządzeniu obniżył wspomniane normatywy nasłonecznienia. Po zmianach nasłonecznienie co najmniej 50 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci ma wynosić co najmniej 2 godziny, liczone w dniach równonocy, w godzinach 10‒16. W zabudowie śródmiejskiej dopuszczalne będzie nasłonecznienie nie krótsze niż 1 godzina. To pozwoli zatem na sytuowanie placów zabaw przy mniej korzystnych warunkach zapewnienia światła słonecznego. Jednocześnie należy zgodzić się z tymi, którzy wskazywali, że przy ocieplaniu się klimatu nadmierne nasłonecznie tego miejsca nie jest korzystne ani dla dzieci, ani dla ich opiekunów.

Zgodnie z nowelizacją rozporządzenia w przypadku budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych należy wykonać plac zabaw dla dzieci, bez względu na to, czy jest to zespół budynków, czy tylko jeden budynek mieszkalny wielorodzinny. Obowiązek ten będzie dotyczył jedynie przypadków, gdy w budynku lub zespole budynków znajdzie się więcej niż 20 mieszkań. Plac zabaw dla dzieci powinien być także dostępny dla osób ze szczególnymi potrzebami. Nie zmieni się zasada, że co najmniej 30 proc. powierzchni placu zabaw dla dzieci znajduje się na terenie biologicznie czynnym.

W niektórych przypadkach wyłączono wykonanie placu zabaw dla dzieci. Tak np. przy budowie jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, można będzie zrezygnować z wykonania placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 750 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się budynek, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci. Gdy będzie realizowana budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w którym liczba mieszkań przekracza 20, w zabudowie śródmiejskiej, to dopuszczalne będzie m.in. niewykonanie placu zabaw dla dzieci, gdy w odległości do 300 m, liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych, od granicy działki, na której znajduje się zespół budynków, istnieje publicznie dostępny plac zabaw dla dzieci.

Jednak może być problem z precyzyjnym mierzeniem tych odległości, a tym samym z interpretacją spełnienia wspomnianych warunków. Dlaczego? Nie można będzie bowiem tego dokonać w linii prostej, a trzeba będzie zasymulować dojście ogólnodostępną trasą dla pieszych. Wtedy może powstać spór, czy np. tę trasę należy wyznaczyć w osi chodnika, czy po jego krawędzi, jakie łuki będą do pokonania, czy trzeba będzie przejść po schodach, oraz co zrobić, jeśli będą alternatywne trasy dojścia itp. Nie wiadomo także, czy wystarczy zapewnienie odległości od jednego punktu na granicy działki, czy też np. od granicy działki na całej jej szerokości.

Ściśle uregulowana została natomiast powierzchnia placu zabaw dla dzieci. Dopuszczalny będzie jego podział na części, przy czym minimalna powierzchnia każdej z nich ma wynosić 50 mkw. Będzie to mocno ograniczać inwestorom możliwości lokalizacji placów zabaw dla dzieci i ich podziału.

Warto wiedzieć, że w przypadku budowy jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, w którym liczba mieszkań przekracza 20, dopuszczalne będzie niewykonanie placu zabaw dla dzieci i wykonanie wewnątrz budynku sali zabaw o powierzchni placu zabaw, lecz nie mniejszej niż 50 mkw., w przypadku gdy budynek znajduje się w zabudowie śródmiejskiej. Z tego względu na niektórych inwestycjach powstaną sale zabaw dla dzieci. Nie ucieszy to inwestorów, bo albo zmniejszy powierzchnie dostępne dla wszystkich mieszkańców albo liczbę lub metraż oferowanych mieszkań. Co ciekawe, w przypadku realizacji zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych w zabudowie śródmiejskiej, w którym liczba mieszkań przekracza 20, nie przewidziano podobnego wyjątku pozwalającego na alternatywne wykonanie sali zabaw.

Plac zabaw dla dzieci powinien być ogrodzony, a ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego ma być wykonane z materiałów i w sposób zapewniający bezpieczeństwo ludziom i zwierzętom. Ogrodzenie w takim przypadku ma mieć wysokość nie mniejszą niż 1,0 m oraz furtkę o szerokości co najmniej 1,2 m nieutrudniającą dostępu osobom ze szczególnymi potrzebami.

W przypadkach innych niż wymienione powyżej będzie dopuszczalne ogrodzenie placu zabaw dla dzieci żywopłotem. Może zatem powstać sytuacja, że ogrodzony plac zabaw dla dzieci od strony drogi będzie zlokalizowany wewnątrz ogrodzonego terenu, który sam w sobie zapewnia bezpieczeństwo dzieci. Ostatnimi czasy sporo mówi się o tym, aby nadmiernie nie grodzić osiedli. Z tego względu przydałby się w rozporządzeniu wyjątek dotyczący braku konieczności ogrodzenia placu zabaw, gdy teren nieruchomości wspólnej ma już odpowiednie ogrodzenie. Można także zinterpretować wspomniany zapis w taki sposób, że częściowo ogrodzeniem placu zabaw będzie ogrodzenie nieruchomości.

Lokale użytkowe

To nie koniec zmian w przepisach. W ostatnich latach zaobserwowano przypadki, kiedy wyodrębnione lokale użytkowe w zaprojektowanym i zrealizowanym budynku użytkowym sprzedawano jako tzw. lokale inwestycyjne. Faktycznie były one użytkowane jak lokale mieszkalne – mimo że nie spełniały odpowiednich wymagań stawianych mieszkaniom (także z uwagi na ich powierzchnię użytkową mniejszą niż 25 mkw.). W ten sposób obchodzono regułę, że minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 25 mkw. Działo się tak również wtedy, gdy plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy pozwalały jedynie na realizację zabudowy usługowej.

Aby zapobiec podobnym praktykom w przyszłości, ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie minimalnej powierzchni lokalu użytkowego w nowo projektowanych budynkach, która będzie wynosiła 25 mkw. Jednocześnie będzie możliwe wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni, w przypadku gdy znajdzie się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i będzie do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku (nowy par. 56a ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Obowiązek ten nie będzie jednak dotyczył wszystkich budynków. Limit powierzchni nie obejmie lokali znajdujących się w:

• budynkach zamieszkania zbiorowego (np. hotel, dom studencki) lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w których wydzielono lokal użytkowy;
• budynkach, dla których przed 1 kwietnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.

Rozwiązanie to zapewne spowoduje, że powstanie mniej nowych inwestycji z lokalami użytkowymi o powierzchni użytkowej mniejszej niż ww. minimum.

Akustyka lokali

Inne istotne zmiany dotyczą m.in. zapewnienia przez inwestorów odpowiedniej izolacyjności akustycznej drzwi wejściowych do mieszkania z klatki schodowej lub korytarza komunikacji ogólnej budynków mieszkalnych wielorodzinnych, czy przegród znajdujących się między lokalami w budynku mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym (stropy, ściany), które muszą spełniać wymagania takie, jak dla lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym (par. 326 rozporządzenia).

Ponadto zgodnie z nową regulacją wykonywanie jakichkolwiek robót budowlanych w lokalu mieszkalnym w budynku mieszkalnym jednorodzinnym o dwóch lokalach, jednorodzinnym w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej oraz w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie będzie mogło pogorszyć wymagań akustycznych zawartych w analizie w zakresie rozwiązań technicznych i materiałowych mających na celu spełnienie wymagań akustycznych. W tym zakresie odpowiednich modyfikacji dokonano także w rozporządzeniu ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1679). Przybędzie zatem obowiązków dla właścicieli lokali przy projektowaniu i wykonywaniu robót budowlanych, a sąsiedzi otrzymają nowy oręż do weryfikacji, czy nie nastąpi pogorszenie akustyki mieszkania.