Sprawdź, jaką odpowiedzialność za wady lokalu ponosi deweloper

Na podstawie przepisów nowej ustawy deweloperskiej kupujący lokal mieszkalny może odmówić jego odbioru, jeśli stwierdzi istotne wady. Jednak, aby w takiej sytuacji móc odstąpić od umowy zawartej ze sprzedawcą, trzeba będzie skorzystać z usług rzeczoznawcy.

Od 1 lipca 2022 r. obowiązują w całości przepisy ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska z 2021 r.), która zastąpiła ustawę z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska z 2011 r.). Trzeba jednak pamiętać o tym, że z uwagi na jej przepisy przejściowe do części przedsięwzięć deweloperskich nadal są stosowane przepisy ustawy deweloperskiej z 2011 r., w tym te dotyczące odbiorów i odpowiedzialności za wady. Nie dotyczy to jednak nowo rozpoczynanych inwestycji, które muszą uwzględniać zasady wynikające z ustawy deweloperskiej z 2021 r.

Odbiór mieszkania

W art. 41 ustawy deweloperskiej z 2021 r. uregulowano procedury odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Powtórzono w nim w znacznej części rozwiązania z ustawy deweloperskiej z 2011 r., dodając nowe procedury, uprawnienia oraz obowiązki dla nabywcy i dewelopera.

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej, umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, umowy sprzedaży zawieranej przed dewelopera albo przedsiębiorcę innego niż deweloper jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Przy czym odbiór może nastąpić – odpowiednio – po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu. Z odbioru, który jest dokonywany w obecności nabywcy, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

I tak w protokole odnotowuje się odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera. Deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku (np. e-mailem) informację o uznaniu wad albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jeżeli nie poinformuje go o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz o przyczynach w takiej decyzji ww. terminie 14 dni, uważa się, że uznał wady. Deweloper na usunięcie uznanych wad ma 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeżeli, mimo zachowania należytej staranności, nie dokona tego we wspomnianym terminie, wówczas wskazuje nabywcy inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper nie usunie wad w innym wyznaczonym przez siebie terminie albo nie wskaże takiego kolejnego terminu, nabywca wyznaczy deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera. Wykonanie zastępcze nie obejmuje jednak wad istotnych, kwestie te bowiem zostały uregulowane odrębnie.

Nabywca może odmówić dokonania odbioru w sytuacji stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny ma wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, stosuje się odpowiednio procedurę usunięcia wad, z tym że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Wobec odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Warto wiedzieć, że nabywca przy powtórnym odbiorze może odmówić odbioru z powołaniem się na wadę istotną, lecz w takiej sytuacji musi przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego dotyczącą jej istnienia. Jeśli ten bowiem stwierdzi w opinii istnienie wady istotnej, to nabywca może odstąpić od umowy.

Uwaga! Nabywca może też zgłosić deweloperowi wadę stwierdzoną od dnia podpisania protokołu odbioru do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, przy czym nie dotyczy to zgłoszenia wady istotnej.

Umowa deweloperska

W przypadku, gdy deweloper i nabywca zawarli umowę deweloperską, a w jej wykonaniu umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo umowę przeniesienia własności działki zabudowanej domem jednorodzinnym, odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy jest oparta na ogólnych zasadach odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy (art. 471 i nast. k.c.). W takiej sytuacji nie ma podstaw, aby deweloper ponosił wobec nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady, ponieważ pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Żaden przepis ustawy deweloperskiej z 2021 r. nie nakazuje odpowiedniego stosowania przepisów k.c. o rękojmi za wady do odpowiedzialności dewelopera za wady – tak, jak miało to miejsce w art. 27 ust. 6 ustawy deweloperskiej z 2011 r. (B. Gliniecki [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 41).

Na podstawie art. 471 k.c. sprzedawca jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania umownego wobec kupującego – chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. W przypadku ustalenia odpowiedzialności istotny jest art. 355 par. 1 i 2 k.c., a to dlatego, że deweloper obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Jednak jego należytą staranność w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Odszkodowanie za niewykonanie umowy – dochodzone na podstawie art. 471 k.c. – jest świadczeniem mającym powetować szkodę spowodowaną niewłaściwym działaniem lub zaniechaniem zobowiązanego do naprawienia szkody. Należy przy tym pamiętać, że jest to roszczenie o innym charakterze niż roszczenie o wykonanie umowy. Ma ono na celu wyrównanie uszczerbku wywołanego nieprawidłowym zachowaniem kontrahenta, a nie wymuszanie na nim zobowiązania zgodnie z treścią umowy (Z. Gawlik [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część ogólna, red. A. Kidyba, Warszawa 2014, art. 471).

Natomiast pojęcie nienależytego wykonania zobowiązania jest ogólne i pojemne, a jego ocena może następować jedynie przy uwzględnieniu indywidualnych cech umowy łączącej strony. Najogólniej przyjmuje się, że wadliwe wykonanie zobowiązania można rozpatrywać w kontekście rozbieżności pomiędzy faktycznie zaistniałym stanem rzeczy a treścią zobowiązania w kontekście takich elementów, jak zachowanie terminu, miejsca, sposobu czy też jakości – rozumianych w szerokim znaczeniu (Kodeks cywilny. Tom II. Komentarz, art. 353–626, red. M. Gutowski, Warszawa 2022, art. 471; T. Wiśniewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna, red. J. Gudowski, Warszawa 2018, art. 471).

Umowa zobowiązująca

Jeśli deweloper i nabywca zawarli umowę zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy deweloperskiej z 2021 r., a w jej wykonaniu została zawarta umowa przenosząca własność przedmiotu umowy na nabywcę, to również odpowiedzialność dewelopera za wady przedmiotu umowy będzie oparta na wspomnianym art. 471 k.c. (B. Gliniecki [w:] Ustawa deweloperska. Komentarz, red. K. Osajda, Warszawa 2022, art. 41).

Umowa dotycząca lokalu użytkowego

Ustawa deweloperska z 2021 r. zasadniczo nie reguluje umów, których przedmiotem jest lokal użytkowy, z wyjątkiem tych, które zostały w niej ściśle określone, a nabywcą jest osoba fizyczna, nabywająca ten lokal w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Najczęściej umowy te dotyczą samodzielnego lokalu użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego. Nabywca nabywa wówczas udział w tego typu lokalu i związane z nim prawo do korzystania z jego części, np. miejsca postojowego, komórki lokatorskiej, schowka. Lokalem użytkowym może być też lokal o przeznaczeniu rekreacyjnym, np. siłownia, basen, czy lokal o innym przeznaczeniu usługowym. W takim przypadku przedmiotem umowy może być zarówno lokal, jak i udział w nim. Nabycie lokalu użytkowego lub udziału w nim podlega ustawie deweloperskiej z 2021 r. w przypadku zawarcia następujących umów:

• umowy zawieranej między nabywcą a deweloperem, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia na nabywcę własności wybudowanego w tym budynku lokalu użytkowego albo jego ułamkowej części (art. 2 ust. 2 pkt 1 i 3 ustawy deweloperskiej z 2021 r.);
• umowy zawieranej między nabywcą a deweloperem, gdy budynek jest już oddany do użytkowania, w której deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności lokalu użytkowego albo jego ułamkowej części (art. 2 ust. 2 pkt 2 i 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r.);
• umowy zawieranej między nabywcą a deweloperem wraz np. z umową sprzedaży lokalu mieszkalnego, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo jego ułamkowej części, albo umowy, której przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo jego ułamkowej części (art. 3 ustawy deweloperskiej z 2021 r.);
• umowy zawieranej między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper (niespełniającym definicji dewelopera zawartej w ustawie deweloperskiej z 2021 r.) wraz np. z umową sprzedaży lokalu mieszkalnego, której przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo jego ułamkowej części (art. 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r.).

Umowa obejmująca lokal użytkowy musi być przy tym zawarta wraz z umową deweloperską, umową zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego lub ww. umowami sprzedaży między nabywcą a deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper i dotyczyć tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Dodatkowo – w przypadku umowy zawieranej między nabywcą a przedsiębiorcą innym niż deweloper – przedmiot umowy musi powstać w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.

I w pierwszym, i drugim przypadku umowa zawarta w wykonaniu umowy zobowiązującej do wybudowania i przeniesienia na nabywcę lokalu użytkowego albo udziału w nim lub tylko do przeniesienia na nabywcę lokalu użytkowego albo udziału w nim, nie jest umową sprzedaży, podobnie jak umowa zawierana w wykonaniu umowy deweloperskiej, która również nie stanowi umowy sprzedaży. W związku z tym odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu użytkowego stanowiącego przedmiot jednej z ww. umów zobowiązujących oparta jest na wyżej omówionych ogólnych zasadach odpowiedzialności uregulowanych w art. 471 k.c. Ustawa deweloperska z 2021 r. w odniesieniu do tych umów nie zawiera odesłania do przepisów k.c. o rękojmi za wady, dlatego nie mogą być one stosowane.

Natomiast, gdy przedmiotem umowy jest sprzedaż lokalu użytkowego lub jego ułamkowej części, to odpowiedzialność dewelopera albo przedsiębiorcy innego niż deweloper wobec nabywcy za wady lokalu regulują przepisy o rękojmi za wady przy sprzedaży (art. 556 i nast. k.c.). Niezależnie od tego, zarówno w okresie obowiązywania rękojmi wynoszącej w takim przypadku pięć lat od wydania lokalu (art. 568 par. 1 k.c.), jak i po upływie tego okresu nabywcy przysługują uprawnienia do dochodzenia odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania przez dewelopera umowy na podstawie art. 471 i nast. k.c., które ulegają przedawnieniu w terminie sześciu lat (art. 118 k.c.).

Umowa sprzedaży zawierana przez dewelopera

Jeśli umowa dotycząca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest zawierana przez dewelopera z nabywcą już po wybudowaniu budynku i oddaniu go do użytkowania (o ile nie poprzedza jej umowa zobowiązująca), wówczas mamy do czynienia z umową sprzedaży. A wtedy odpowiedzialność dewelopera w stosunku do nabywcy za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego opiera się na przepisach o rękojmi za wady. Nabywca może także dochodzić odszkodowania na podstawie wyżej omówionej odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 i nast. k.c.). Nie ma na nią wpływu to, że umowa sprzedaży została poprzedzona umową przedwstępną albo rezerwacyjną. Odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy nie może być wyłączona w umowie z uwagi na to, że nabywca zgodnie z art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej z 2021 r. jest osobą fizyczną, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera jedną z umów objętych regulacją ustawy deweloperskiej z 2021 r., czyli jest konsumentem w rozumieniu art. 221 k.c.

Umowa sprzedaży zawierana przez przedsiębiorcę

Ustawa deweloperska z 2021 r. reguluje także umowę sprzedaży zawieraną między przedsiębiorcą innym niż deweloper a nabywcą, której przedmiotem jest lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny powstały w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z umów na nabywcę następuje po raz pierwszy (art. 4 ustawy deweloperskiej z 2021 r.). Innymi słowy, jeśli deweloper sprzedał zrealizowany w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lokal na rzecz innego przedsiębiorcy, a ten następnie zawarł z nabywcą (w rozumieniu art. 5 pkt 5 ustawy deweloperskiej z 2021 r.) umowę sprzedaży tego lokalu, to wówczas taka umowa podlega ustawie deweloperskiej z 2021 r.

Podstawą odpowiedzialności przedsiębiorcy innego niż deweloper w stosunku do nabywcy za wady przedmiotu umowy są w takim przypadku przepisy k.c. o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Nabywca może również alternatywnie dochodzić odpowiedzialności kontraktowej na podstawie art. 471 i nast. k.c. ©℗