Grunty dla 180 tys. mieszkań z programu „Mieszkanie plus” wciąż niewykorzystane

Ziemia, która miała być wykorzystana na potrzeby programu „Mieszkanie plus”, wystarczyłaby na budowę 180 tys. mieszkań.

W Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN) zgromadzono 835 ha gruntów. I to takich, które praktycznie od ręki można byłoby wykorzystać pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Tym bardziej że program „Mieszkanie plus”, w ramach którego zasób powstał, ostatecznie zamknięto. Deweloperzy apelują więc, by rząd wypuścił na rynek ziemię, bo tej brakuje, zwłaszcza w dużych miastach. Wielkiej nadziei jednak nie mają. Jak wynika z programu działalności, KZN zamierza zbywać na wolnym rynku… cztery nieruchomości rocznie. Dlaczego akurat cztery? Na to pytanie nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

KZN wyjaśnia natomiast, że zgromadzone grunty mogą posłużyć do budowania lokali w porozumieniu z samorządami, np. w ramach gminnych społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Problem w tym, że to margines inwestycji. W 2022 r. z oddanych do użytkowania 238,6 tys. mieszkań i domów 98,4 proc. wybudowali deweloperzy i inwestorzy prywatni. Tylko 1,6 proc. spółdzielnie i samorządy.

Eksperci przekonują, że państwowe grunty mogłyby być odsprzedawane deweloperom pod warunkiem np. przeznaczenia określonej puli mieszkań na potrzeby gorzej sytuowanych osób czy też na wynajem.

– Koniec programu „Mieszkanie plus” to szansa, aby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów, gdyby oczywiście rządzący zdecydowali się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – stwierdza też Grzegorz Kiełpsz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Gdy tylko minister rozwoju Waldemar Buda ogłosił zakończenie niesławnego programu „Mieszkanie plus”, Polski Związek Firm Deweloperskich wystąpił z apelem o uwolnienie gruntów zgromadzonych przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Jest ich 835 ha, z czego ok. 80 proc. przeznaczonych w całości lub części pod wielorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Na tych terenach stosunkowo szybko, bo nawet w ciągu dwóch lat, mogłoby powstać 180 tys. mieszkań. Ale nie powstanie, bo KZN, mimo zakończenia rządowego programu, gruntów nie zamierza się pozbywać. Jak wynika z dokumentu, do którego dotarł DGP, rocznie planuje zbywać na wolnym rynku… cztery nieruchomości. Dlaczego akurat cztery, a nie więcej? Zapytaliśmy o to, ale nie otrzymaliśmy odpowiedzi.

Cztery działki rocznie

KZN został utworzony ustawą z 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz.1054 ze zm.). Jego zadaniem jest przejmowanie, zamienianie czy odkupywanie nieruchomości należących do Skarbu Państwa, przeznaczanie ich pod wielorodzinną zabudowę mieszkaniową i zwiększenie podaży takich gruntów. Kontrola NIK pokazała, że od początku funkcjonowania KZN do czasu zakończenia kontroli w czerwcu 2021 r. przejęto 150 nieruchomości o powierzchni 949 ha, spośród planowanych 271. Przez pierwsze dwa lata KZN działał bez rady nadzorczej, a rok dłużej bez prezesa.

„W efekcie KZN przez blisko trzy lata nie przeznaczył żadnej nieruchomości na cele budownictwa mieszkaniowego” – napisali kontrolerzy NIK.

Pierwsza umowa dotycząca przekazania nieruchomości na realizację inwestycji mieszkaniowych została zawarta w lipcu 2020 r. I od tego momentu można powiedzieć, że KZN zaczął działać. Do końca 2021 r. zbył 19 nieruchomości, z czego 17 wniósł aportem, tworząc z gminami społeczne inicjatywy mieszkaniowe i TBS. I na tworzeniu SIM-ów KZN dziś się skupia. Z przekazanych nam informacji wynika, że utworzył 35 spółek, w tym 34 społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) z gminami oraz jedną spółkę celową z regionalnym funduszem gospodarczym.

– Należy wziąć pod uwagę, że spółki zaczęły intensywnie powstawać od marca 2022 r. i obecnie mamy już rozpoczęte procesy inwestycyjne mające zapewnić powstanie ok. 40 tys. mieszkań – informuje DGP Ewa Kołtun, doradca prezesa KZN ds. komunikacji i marketingu.

Pies ogrodnika

Z prawnego punktu widzenia nie ma przeszkód, by KZN sprzedawał na przetargach swoje grunty. Nie wiadomo więc, dlaczego w programie działania tej instytucji zaplanowano wypuszczanie na wolny rynek jedynie czterech nieruchomości. Deweloperzy mówią, że zachowuje się ona jak pies ogrodnika, sama nie korzysta, a innym nie da. Dodają, że to właśnie skupienie gruntów w KZN spowodowało wzrost cen ziemi.

– Z obrotu wyeliminowano wiele terenów, które można było przeznaczyć pod budownictwo wielorodzinne. Mniejsza podaż ziemi istotnie wpłynęła na jej ceny. Koniec programu „Mieszkanie plus” to szansa, aby doprowadzić do stabilizacji cen gruntów, gdyby oczywiście rządzący zdecydowali się na uwolnienie zarezerwowanych dotąd terenów – mówił Grzegorz Kiełpsz, prezes zarządu PZFD.

Brak gruntów i ich rosnące ceny, poza przewlekłymi procedurami i inflacją, sprawiają, że trudno się spodziewać zatrzymania wzrostu cen mieszkań.

– Ziemi nie wyprodukujemy w fabryce. Musimy znaleźć sposoby, by wykorzystać to, co mamy. Gdyby udało się przekonać rządzących, by nie chomikowali gruntów należących do Skarbu Państwa, to zwiększona ich podaż w połączeniu ze skróconym czasem realizacji inwestycji przyniosłyby wyczekiwany przez klientów spadek cen. Jest pilna potrzeba podjęcia takiej decyzji, bo deweloperzy rozpoczęli w tym roku realizację jednej trzeciej inwestycji mniej – mówi Tomasz Stoga, prezes Profit Development.

30 proc. ceny metra kwadratowego mieszkania to cena gruntu. Brak atrakcyjnych działek w miastach powoduje, że te, które się pojawiają, zwłaszcza na terenach objętych planem miejscowym czy z decyzją o warunkach zabudowy, osiągają zawrotne ceny.

– W Warszawie czy we Wrocławiu ceny takich gruntów, w ciągu ostatnich kilku lat, podwoiły się. Na 835 ha, które ma KZN, mogłoby powstać ok. 180 tys. mieszkań o powierzchni 50 mkw. – wylicza prezes Stoga.

Prywatni budują najwięcej

Sonia Sobczyk-Grygiel, starsza analityczka ds. gospodarczych w Polityka Insight, odpowiadając na pytanie, czy KZN powinien sprzedawać swoje zasoby, zaczyna od analizy, kto ile buduje. W 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań. Większość, 143,8 tys., wybudowali deweloperzy. Drugie miejsce zajęli inwestorzy indywidualni (91 tys.) To łącznie 98,4 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. Reszta, czyli 3,8 tys. lokali, to gminy i spółdzielnie. W danych GUS za pierwsze półrocze 2023 r. proporcje są podobne.

– W Polsce ciągle nierozwiązany jest problem braku w dużych miastach mieszkań dostępnych dla niższej klasy średniej czy młodych, którzy nie mogą albo nie chcą brać kredytu. W idealnym świecie optymalnie byłoby wykorzystać grunty KZN pod budowę osiedli mieszkań na wynajem dla takich osób. Jednak biorąc pod uwagę realia polityczne, wydaje się to bardzo mało prawdopodobne. W tej sytuacji optymalnym rozwiązaniem byłoby podzielenie się przez KZN przynajmniej częścią gruntów z deweloperami, jednak pod warunkiem np. przeznaczenia określonej części mieszkań na potrzeby gorzej sytuowanych osób – uważa Sonia Sobczyk-Grygiel.

Hanna Milewska-Wilk z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów nie uważa natomiast, żeby należało KZN czynić zarzut z tego, że nie chce pozbywać się ziemi.

– Mamy deficyt gruntów przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, ale byłabym ostrożna ze sprzedażą zasobów KZN deweloperom. Ich celem jest zapewnienie gruntów pod zabudowę czynszową i komunalną. Widać, że KZN zaktywizował się od dwóch lat i tworzy sporo SIM-ów. Myślę, że za dwa lata zobaczymy tego efekty – przekonuje.

– Poparłabym postulat deweloperów, gdyby KZN ciągle pozyskiwał nowe grunty, ale tego nie robi. Mógłby więcej ich przejmować z Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, bo w miastach są tereny rolne, które można przeznaczyć pod zabudowę wielorodzinną. Trochę atrakcyjnych lokalizacyjnie terenów w centrach miast ma PKP. Byłoby bardzo dobrze, gdyby KZN udało się pozyskać ich grunty – dodaje Hanna Milewska-Wilk.

Prawo dopuszcza też zamianę gruntów. KZN mógłby, zdaniem ekspertki, być mediatorem między gminami czy deweloperami a państwowymi agencjami i spółkami, które mają atrakcyjnie zlokalizowane grunty. Można je sprzedać deweloperom i z tego sfinansować nowe inwestycje, w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.©℗