Właściciele mieszkań, przyszli nabywcy oraz wynajmujący muszą pamiętać o dodatkowej formalności, bez dopełnienia której umowa najmu, czy sprzedaży mieszkania może nie dojść do skutku. Brak świadectwa energetycznego nie tylko narazi na karę finansową, ale i może pokrzyżować plany sprzedaży czy zakupu nieruchomości. Dlaczego?

rozwiń ›

Świadectwo energetyczne. Co to jest i po co się je sporządza?

Świadectwo energetyczne (świadectwo charakterystyki energetycznej) to dokument, który precyzuje ilość energii niezbędnej do pokrycia zapotrzebowania związanego z użytkowaniem budynku lub jego części. Uwzględniane są potrzeby związane z ogrzewaniem, wentylacją, przygotowywaniem ciepłej wody użytkowej oraz ewentualnym chłodzeniem. W przypadku budynków niemieszkalnych, świadectwo energetyczne uwzględnia także zapotrzebowanie na energię do oświetlenia.

Obowiązek posiadania świadectwa energetycznego w określonych sytuacjach wynika z przepisów prawa europejskiego. Głównym celem jest promowanie budownictwa efektywnego energetycznie oraz promowanie oszczędzania energii w sektorze budowlanym.

Dzięki informacjom zawartym w świadectwie energetycznym, właściciel, najemca lub użytkownik budynku ma możliwość szacowania rocznego zapotrzebowania na energię, a co za tym idzie, kosztów związanych z utrzymaniem budynku przy uwzględnieniu zużycia energii.

Kto musi mieć świadectwo energetyczne?

Świadectwo energetyczne muszą mieć:

  • inwestorzy indywidualni - kopia świadectwa musi być dołączona do zawiadomienia o ukończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie,
  • właściciele domów przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem,
  • właściciele budynków wybudowanych przed 2009 rokiem - jeśli budynek taki przejdzie modernizację, konieczne będzie uzyskanie świadectwa,
  • właściciele mieszkań, którzy chcą sprzedać lub wynająć mieszkanie.

Świadectwo energetyczne. Kłopotliwy obowiązek

Wprowadzone 28 kwietnia 2023 roku nowe przepisy o obowiązku posiadania świadectwa energetycznego przy sprzedaży lub najmie wprowadziły lekkie zamieszanie na rynku nieruchomości.

Ustawa o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz prawa budowlanego stanowi, że konieczne jest przekazanie świadectwa energetycznego nabywcy lub najemcy w chwili, gdy następuje sprzedaż budynku, jego części lub lokalu na mocy umowy sprzedaży, a także w przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub wynajmu.

Oznacza to, że świadectwo energetyczne sporządza się w celu przekazania go najemcy lub kupującemu, a więc przy okazji najmu lub sprzedaży budynku, lub części budynku. Wymóg przekazania takiego dokumentu jest przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy sprzedaży lub przy zawarciu umowy najmu.

Z kolei inwestor musi załączyć świadectwo energetyczne do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przestrzega przed potwierdzaniem, że budynek postawiono zgodnie z przepisami, jeśli wskaźnik Nieodnawialnej Energii Pierwotnej (EP) na świadectwie energetycznym przekracza wartości graniczne.

Brak świadectwa energetycznego zagrożony karą grzywny
Brak świadectwa energetycznego zagrożony karą grzywny

Zobacz również

Jeśli brakuje świadectwa energetycznego podczas podpisywania aktu notarialnego - notariusz musi zaznaczyć, że brak jest świadectwa charakterystyki energetycznej i poinformuje o zagrożeniu grzywną.

Podobnie jest przy wynajmie mieszkania, również można narazić się na grzywnę. Ustawa stanowi, że kopia świadectwa energetycznego musi być dołączana przy zawarciu umowy najmu. Ani nabywca, ani najemca nie będzie mógł zrzec się chęci otrzymania dokumentu.

Świadectwo energetyczne. Jaka kara za brak?

Za niewywiązanie się obowiązku posiadania świadectwa energetycznego przy umowach grozi kara grzywny. Grzywna za sprzedaż czy wynajem mieszkania bez świadectwa energetycznego może wynieść od 20 zł do nawet 5 tysięcy złotych.

Świadectwo energetyczne. Jaki jest koszt sporządzenia dokumentu?

Koszty świadectw energetycznych wykazują znaczną różnorodność, uwzględniając m.in. charakterystykę obiektu oraz jego metraż. W przypadku mieszkań, należy być gotowym na wydatek przynajmniej 300 złotych, podczas gdy koszt świadectwa dla domu może wynieść co najmniej 1000 złotych.

Brak świadectwa energetycznego. Kłopotu z wynajmem, zakupem i sprzedażą mieszkania

Znając obostrzenia i konsekwencje można sobie wyobrazić sytuację, w której brak świadectwa energetycznego zniechęci nabywcę do zakupu danej nieruchomości, utrudni właścicielowi sprzedaż mieszkania, czy też z uwagi na braki formalne przy zawieraniu umowy najmu nie dojdzie do jej zawarcia (np. brak kopii świadectwa mimo żądania najemcy).