Mamy swoją rolę na rynku najmu

Chcemy się skupić na najmie instytucjonalnym. Widzimy naszą rolę w zwiększeniu puli mieszkań – mówi Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości SA, i zapowiada projekty m.in. w miastach, do których nie docierają inni gracze na rynku

Jakie są zasady wykupu mieszkania wynajmowanego w ramach Funduszu Mieszkań dla Rozwoju?

Wojciech Caruk, prezes PFR Nieruchomości SA / Materiały prasowe

Dojście do własności oferujemy w 14 lokalizacjach, a okres wykupu mieszkania to 25 lat. Oferta jest skierowana do najemców, którzy nie chcą zaciągać kredytu lub nie mają zdolności kredytowej. Dla tych, którzy chcą stać się właścicielami od razu, pojawia się też możliwość zakupu mieszkania w programie „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Najemcy nie muszą jednak korzystać z możliwości wykupu. Mogą pozostać przy najmie instytucjonalnym.

Jako pierwsi pełną ofertę wykupu mieszkania otrzymają mieszkańcy osiedla Gdynia Puszczyka. Co stoi za wyborem tej lokalizacji?

Gdynia, Wałbrzych czy Biała Podlaska, które są kolejne na liście, to projekty najlepiej przygotowane operacyjnie do przedstawienia oferty najemcom. Nie wszędzie jest to od razu możliwe. Czasami jest to kwestia założenia ksiąg wieczystych, uzyskania operatu, przygotowania odpowiednich dokumentów lub rozliczenia inwestycji. Samo rozliczenie nie należało ostatnimi czasy do najłatwiejszych z uwagi na rosnące ceny materiałów budowlanych czy robocizny. Generalni wykonawcy przychodzili do nas i mówili: słuchajcie, nie możemy skończyć projektu, dopłaćcie nam, bo dokończenie budowy przestało nam się opłacać. To wymaga podpisania aneksów do umów, a niektóre z nich nadal negocjujemy. W przypadku Gdyni inwestycja jest już zamknięta. Zorganizowaliśmy warsztaty z najemcami, podczas których wyjaśnialiśmy zasady wykupu mieszkań. Każdy zainteresowany najemca otrzymał cennik z informacją, ile jest warte mieszkanie, które wynajmuje.

Na jakiej podstawie ustalono stawki za metr kwadratowy oferowane przy wykupie?

Za każdym razem robimy to tak samo. Wybieramy w przetargu rzeczoznawcę, który wykonuje operaty szacunkowe. Na podstawie takiego operatu ustalamy ceny mieszkań. Ustalamy cenę jednostkową dla każdego w zależności od jego atrakcyjności. Inaczej będzie wycenione mieszkanie z oknami na północ, inaczej z oknami na południe, na parterze czy na ostatnim piętrze.

Musimy mieć jednak świadomość, że operat szacunkowy ma swoją datę ważności. To, że przedstawiliśmy teraz średnią stawkę 7,7 tys. zł za 1 mkw. mieszkania na osiedlu Gdynia Puszczyka, nie oznacza, że taka cena będzie obowiązywać za kilka lat. Najemcy otrzymali informację, że oferta jest ważna do końca 2023 r. Kiedy operat traci ważność, mamy obowiązek wykonania nowego. Jednocześnie władze spółki handlowej nie mogą sprzedawać własności tej spółki poniżej wartości rynkowej, a wartość rynkową – z zastrzeżeniem terminu – określa właśnie operat.

A co z dopłatami do umowy najmu z dojściem do własności, nad którymi pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii?

Kiedy przepisy wejdą w życie, dopłaty obejmą najemców, którzy zdecydowali się na wykup mieszkania. Warto tu dodać, że opcja najmu z dojściem do własności działa już od dwóch lat na naszym osiedlu w Białej Podlaskiej. Ci najemcy – po wejściu w życie przepisów szykowanych przez ministerstwo – również skorzystają z dopłat. Warto podkreślić, że będą to nowe dopłaty, które będą dodatkowym wsparciem. Nasi najemcy dochodzący do własności korzystają i nadal będą korzystać z dopłat do czynszów. Dziś to kilkaset złotych miesięcznie – czasem blisko 800 zł. Ta podwójna dopłata jest bardzo atrakcyjną ofertą.

Najemcy mieszkań należących do Grupy PFR, którzy zyskają możliwość wykupu i potencjalne dopłaty z budżetu państwa, powinni czuć się szczęściarzami?

Preferuję rozmowę o liczbach. W rozmowach prowadzonych od początku roku z najemcami staram się unikać emocji i wartościowania. Liczby są mierzalne, możemy skorzystać z zewnętrznych danych i po prostu łatwiej jest rozmawiać. Działamy na zasadach rynkowych, czyli pokazujemy wartość rynkową danej nieruchomości.

Powiedzmy też otwarcie, że zamrożenie przez PFR Nieruchomości czynszów najmu do końca 2025 r. również ma istotny wpływ na sytuację naszych najemców. Szukając rozwiązania, które daje poczucie bezpieczeństwa finansowego, i dysponując prognozami inflacyjnymi na kolejne dwa lata, uznaliśmy, że to będzie dobry sposób na to, aby utrzymać czynsze najmu w ryzach. Oczywiście beneficjentami będą również ci, którzy zdecydują się na umowę najmu z dojściem do własności. Ich czynsze również będą zamrożone.

Dlaczego nie będzie kontynuacji oferty najmu z dojściem do wykupu?

Chcemy skupić się na najmie instytucjonalnym. Widzimy naszą rolę w zwiększeniu puli mieszkań w tym segmencie rynku. Chcemy też kontynuować realizacje w miastach, do których bardzo często nie docierają inne podmioty. Z różnych powodów. W najmie instytucjonalnym bardzo istotne jest utrzymanie ciągłości. Naturalne więc, że kapitał przyciągają przede wszystkim duże miasta, z dużą populacją, gdzie kolejka poszukujących czy oczekujących na mieszkania jest długa. No ale są też miasta, w których liczba osób mogących wynajmować mieszkania, jest mniejsza. I nawet jeżeli w takich miejscach biznes, jakim jest najem instytucjonalny, mógłby zaistnieć, jest postrzegany jako bardziej ryzykowny, a przez to nie jest realizowany. To jest przestrzeń dla nas. To też przestrzeń do dalszej współpracy ze spółkami Skarbu Państwa poprzez rozwijanie budownictwa na wynajem w nieruchomościach do nich należących. Traktujemy mieszkania jako infrastrukturę do rozwoju państwa, regionów, miast. Nadal poszukujemy też możliwości zakupu mieszkań od deweloperów. Nie jest to łatwe i nie będzie, bo gdy jest duży popyt na mieszkania, deweloperzy niechętnie rozmawiają z funduszami.

Pamiętajmy, że nie każdego będzie stać na mieszkanie. Ważne jest to, by na rynku była oferta skierowana do różnych grup społecznych. Na tym rynku powinni działać deweloperzy, samorządy inwestujące w powiększanie zasobu komunalnego, TBS oraz fundusze, które powinny dostarczać różnorodną ofertę. PFR Nieruchomości właśnie w rozwoju najmu instytucjonalnego widzi swoją rolę.

DZR

Organizator: