Ustawa deregulacyjna. Deweloperzy krytycznie oceniają wchodzące w życie zmiany

Obowiązkowe 1,5 miejsca postojowego na 1 mieszkanie i więcej ogólnie dostępnych przestrzeni rekreacyjnych – to niektóre z wchodzących w życie w piątek zmian w przepisach.

Ustawa deregulacyjna (Dz.U. z 2023 r. poz. 803 ze zm.) nowelizuje przepisy w sumie kilkunastu ustaw. W zdecydowanej większości przypadków na korzyść przedsiębiorców, bo taki też był zamiar uchwalenia tej ustawy. Natomiast jedna branża ocenia zmiany krytycznie. Chodzi o deweloperów, na których nałożono sporo nowych obowiązków. Tu bowiem ustawodawca kierował się, przynajmniej w założeniu, przede wszystkim interesem lokatorów.

Chodzi głównie o zmiany w ustawie o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 ze zm.). Poza określeniem minimalnej powierzchni, którą w inwestycjach mieszkaniowych deweloper musi przeznaczyć na działalność usługową czy handlową (5 proc.), wprowadzono też współczynniki udziału powierzchni czynnych biologicznie. Ustawa wymaga, by część z nich, przeznaczona do wypoczynku, nie była grodzona i pozostała dostępna dla wszystkich, nie tylko dla mieszkańców danej nieruchomości.

Deweloperów najbardziej boli jednak centralny wskaźnik liczby miejsc parkingowych – 1,5 miejsca na mieszkanie poza centrum miasta i 1 miejsce w centrum.

– Zabije to wszystkie projekty, które zostały zaplanowane w zgodzie z prawem, które właśnie przestało obowiązywać – mówi Maciej Wandzel, członek zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

To przez niezmieniony przepis (art. 5 ust. 3), który mówi, że poza pewnymi wyjątkami każdy projekt musi być zgodny ze studium, a tam mamy współczynniki parkingowe inne niż wprowadzone przez ustawę deregulacyjną.

– Zatem wszędzie tam, gdzie współczynnik jest inny niż 1,5, nie będzie można zrealizować żadnej inwestycji mieszkaniowej, bo byłoby to sprzeczne z ustawą – podsumowuje Maciej Wandzel.

Drugi zarzut to blokada podaży. Wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie sprawia, że planowane inwestycje trzeba przeprojektować. To wydłuży czas ich realizacji i oznacza wzrost ceny metra kwadratowego mieszkania.

– To jest problem bardzo trudny do rozwiązania, zwłaszcza takiego, który zadowoli wszystkich zainteresowanych. Są inwestycje, jak np. budynki z lokalami na wynajem, gdzie miejsc parkingowych można by zrobić mniej, niż przewiduje ustawa. Jednakże na dużych osiedlach, nawet tych nowych, mamy nierzadko do czynienia z dramatycznym niedoborem miejsc postojowych – mówi dr Wojciech Jarczewski, dyrektor Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Mieszkania zamiast biur

Gdyby nie wskaźnik miejsc parkingowych, deweloperzy deregulację oceniliby dobrze. Z trzech do sześciu lat wydłużyła się ważność uchwały o ustaleniu inwestycji mieszkaniowej. Dopuszczono też możliwość przekształcania centrów handlowych i biurowców na nieruchomości mieszkaniowe oraz budowę mieszkań na terenach przeznaczonych pod galerie handlowe. Choć w niektórych miastach może to oznaczać wzrost inwestycji mieszkaniowych, to raczej niezbyt duży.

– Sądzimy, że już wkrótce mogą być pojedyncze przypadki przekształcenia pustych obiektów handlowych lub biurowych na mieszkania. Nie spodziewalibyśmy się jednak lawinowych zmian. Lokalizacje pod mieszkaniówkę muszą spełniać wiele warunków, innych niż lokalizacje komercyjne, w szczególności centra handlowe. Musi być w sąsiedztwie odpowiednia infrastruktura, np. szkoły czy komunikacja – mówi Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjna i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.

Jerzy Ptaszyński, dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum Amron, możliwość przekształceń biurowców czy galerii na mieszkania ocenia z mieszanymi uczuciami.

– To zmiana, która niesie zarówno szanse, jak i zagrożenia. Z jednej strony potencjalnie daje szansę „uzdrowić” obszary zdegradowane czy też takie, gdzie zdecydowanie dominuje jedna funkcja, np. biurowa, tak jak w przypadku warszawskiego Mordoru. Z drugiej strony można się jednak obawiać wypierania innych funkcji przez mieszkaniówkę. Generalnie można niestety powiedzieć, że ta zmiana to kolejny etap rozmontowywania systemu planowania przestrzennego w Polsce. Potencjalnie ze szkodą dla jakości przestrzeni i jakości życia mieszkańców – komentuje ekspert.

Postępowania niekoniecznie dwuinstancyjne

Jeśli chodzi o prowadzenie biznesu, to jedną z nowości jest częściowa rezygnacja z dwóch instancji w postępowaniu administracyjnym. Chodzi o sytuacje, gdy strona zgadza się z rozstrzygnięciem. Wówczas oczekiwanie na upłynięcie terminu odwołania nie będzie konieczne.

Mecenas Agnieszka Soja, partner w kancelarii SPCG, uważa, że to krok w dobrym kierunku, ale wskazuje na pewne nieścisłości.

– Przepis wskazuje bowiem, że ostateczną staje się decyzja organu I instancji, przy której odstąpiono od uzasadnienia z powodu uwzględnienia żądania strony, zamiast stanowić, że ostateczną jest decyzja w całości uwzględniająca żądanie strony, przy której z tego właśnie powodu organ odstąpił od uzasadnienia – zauważa.

Pojawi się także możliwość pisemnego zrzeczenia się prawa do odwołania od decyzji administracyjnej przez stronę jeszcze przed rozpoczęciem biegu terminu na złożenie odwołania. Dotychczas trzeba było z tym czekać do rozpoczęcia biegu terminu – zauważa Anna Wyrzykowska z kancelarii WKB. To rozwiązanie może dotyczyć także sytuacji, w której żądanie strony nie zostało uwzględnione w całości, ale strona nie zamierza się od niej odwoływać.

– Jeżeli będą prawidłowo stosowane, zmiany powinny wpłynąć na przyśpieszenie procesu administracyjnego. W szczególności pozytywnie mogą je odebrać inwestorzy budowlani – stwierdza Marcin Kembłowski z kancelarii WKB.

Większe uprawnienia procesowe zyskają także organizacje pozarządowe zrzeszające przedsiębiorców. Na wniosek zainteresowanego będą one mogły dołączać do prowadzonych postępowań albo nawet w imieniu przedsiębiorcy same je wytaczać.

Prasa lokalna w tarapatach

W ustawie wprowadzono także limit cen za ogłoszenia publikowane w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, który ma się stać docelowym medium np. do informowania przez komornika o licytacjach. Budzi to zaniepokojenie wydawców prasy lokalnej. Oznacza bowiem znaczne uszczuplenie dochodów mediów, w których dotychczas przeważnie publikowano obwieszczenia komornicze. Stawki za publikację w monitorze nie będą mogły przekroczyć 20 proc. minimalnego wynagrodzenia.

– Regulacja dotyczy ogłoszeń w takich postępowaniach, jak np. uznanie osoby zaginionej za zmarłą, poszukiwanie spadkobierców czy poszukiwanie wierzyciela przed złożeniem świadczenia do depozytu sądowego. Celem ogłoszeń dokonywanych w tych postępowaniach powinno być jak najszersze rozpowszechnienie informacji, a krąg odbiorców się zmniejszy – negatywnie te zmiany ocenia Agnieszka Soja.

Na zmianach zyskają z kolei sprzedawcy napojów alkoholowych. W sytuacji gdy ich zezwolenie na sprzedaż wygaśnie, będą oni mogli wyzbyć się całego zapasu. Do tej pory rozprowadzanie alkoholu po utracie koncesji nie było możliwe nawet w takiej sytuacji. ©℗