Kubicki: Jeśli chcemy mieć tańsze mieszkania, to proponuję przyjrzeć się regulacjom [WYWIAD]

Też chciałbym, żeby wszystko było cudownie na naszych osiedlach, wszędzie drzewa, wspaniałe place zabaw. Ale bądźmy poważni. Firmy budujące mieszkania prowadzą działalność nastawioną na zysk. Z Michałem Kubickim deweloperem od 1995 r. rozmawia Sebastian Stodolak.

To nieścisłość. Mieszkań poniżej 25 mkw. od dawna nie można budować. To reguluje ustawa. Mniejsze lokale – co ważne: użytkowe – mogą funkcjonować jako mikroapartamenty objęte 23-proc. podatkiem VAT. Z prawnego punktu widzenia nie różnią się one niczym od sklepu czy pokoju hotelowego.

To się pewnie zdarza, ale co pan proponuje? Zakazać budowy lokali mniejszych niż 25 mkw.? Wie pan, jak by to wpłynęło na hotelarstwo? Przecież obecnie standard dwugwiazdkowy to pokoje o powierzchni 12 mkw., trzy gwiazdki – 13 mkw., a 25 mkw. to dopiero cztery czy pięć gwiazdek. Ceny wynajmu pokoi poszłyby w górę i nikogo poza wąską grupą nie byłoby na nie stać. Rozumiem, że w regulacjach chodzi o to, by wszystkim się wygodnie mieszkało, ale trzeba być realistą. Proszę spytać o metraże ludzi, którzy w latach 80. czy na początku 90. mieli swoje pierwsze mieszkanie. To były często 30-letnie kawalerki po 17 mkw.

No, było wspaniale za PRL. Też chciałbym, żeby wszystko było cudownie na naszych osiedlach, wszędzie mnóstwo drzew, wspaniałe place zabaw. Bądźmy jednak poważni. Jeśli chcemy zmusić deweloperów do budowy większej liczby dużych mieszkań, to nie możemy zapomnieć o tym, że za tym idą koszty. Deweloper prowadzi działalność nastawioną na zysk.

Nie, naturalną reakcją jest ograniczenie produkcji. Natomiast te dane o marżach to, proszę wybaczyć, fikcja. One się biorą z raportów finansowych publikowanych przez duże giełdowe firmy deweloperskie. Każda z nich ma bardzo duży bank ziemi, czyli grunty skupione wiele lat temu po znacznie niższych cenach. Dzisiaj są one warte trzykrotnie więcej. Gdyby wziąć pod uwagę ich obecną, a nie dawną wartość, marże okazałyby się znacznie niższe.

Chwileczkę. To jedna ze składowych tworzenia zysku: kupno gruntu w niskiej cenie. Dlaczego powinniśmy brać pod uwagę dzisiejszą wartość gruntów, na których budują deweloperzy?

Grunt kupowany dekadę temu powinien zostać przeszacowany do aktualnej wartości – wtedy marże wyszłyby znacznie niższe. Poza tym wysokie marże na pewno nie dotyczą małych i średnich deweloperów. Ja prowadzę małą spółkę, choć działam od 27 lat i wybudowałem 2,4 tys. mieszkań. Małe i średnie firmy deweloperskie są na krawędzi upadku. Gdy przedsiębiorcy kupowali grunty w 2020 r. czy w 2021 r., opierali się na rachunku ekonomicznym, zakładającym właśnie takie wysokie marże, jak pan wskazuje. Kupowali je nie ze środków własnych, a np. z emisji obligacji, oprocentowanych trzymiesięcznym WIBOR plus 3–4 proc. marży, a sam WIBOR był poniżej 1 proc. Innymi słowy, koszt zaciągnięcia długu wynosił 4 proc. Dzisiaj WIBOR to niemal 7 proc., więc koszt spłaty obligacji wzrósł do 10–11 proc. Tyle że deweloper nie może w związku z tym podnieść cen swoim klientom. Koszty mu rosną i on musi to przełknąć.

Nie tylko my, ale dziś tylko z nas robi się chłopców do bicia. Dlaczego nikt nie zarzuca firmie Porsche, że każdy sprzedany egzemplarz jej auta to zysk netto 20 tys. euro?

Jeśli chcemy mieć tańsze mieszkania, to proponuję przyjrzeć się regulacjom, które windują ich ceny.

Widać nie zna pan tych regulacji, skoro pan tak mówi. Na papierze możemy zadekretować, żeby każdy mieszkał w pałacu z parkiem, a po przełożeniu tego na projekt sprawa się sypie. Weźmy place zabaw. Taki plac musi znajdować się co najmniej 10 m od okien, ale nie może też znajdować się pod płotem sąsiada. Bardzo często nie ma więc gdzie go umiejscowić i kończy się tym, że deweloper stawia gdzieś jakąś jedną zabawkę, by zadośćuczynić przepisom. To absurd.

Przecież nie ma większego znaczenia, czy plac zabaw jest oddalony od okien 10 czy 7 m – hałas i tak dotrze do mieszkań, a osiedle z fajnym placem zabaw jest atrakcyjniejsze niż z jego atrapą. No, ale ci, co wymyślają regulacje, sądzą, że wystarczy je wyśrubować i będzie pięknie.

Jak to więcej gruntu? Kupuje się to, co ludzie sprzedają. Proszę też pamiętać, że grunty to najbardziej ograniczony zasób – nie da się ich doprodukować. Co więcej, dostęp do gruntów jest też ograniczany poprzez biurokrację. W Warszawie mimo tej małej ustawy reprywatyzacyjnej mamy bardzo dużo ziemi, której stan prawny jest wciąż nieuregulowany ze względu na niejasności co do prawowitego właściciela. Inną kwestią są plany zagospodarowania przestrzennego, których zwyczajnie brakuje. W efekcie mamy konieczność starania się o warunki zabudowy, co trwa i generuje koszty, poza tym jest arbitralne i tworzy mocno korupcyjną atmosferę. Ostatnio otrzymałem taką decyzję po 1,5 roku oczekiwania. Jak składałem wniosek, rynek rozkwitał, wszyscy się o mieszkania zabijali, a jak już dostałem, to rynek jest martwy. Ten proces od kupna działki do wbicia łopaty w ostatnich latach wydłużył się o minimum 50 proc. Doszło do tego, że przy decyzji np. o tym, czy mogę, czy nie mogę budować w województwach nadmorskich, stroną postępowania jest urząd morski czy Wody Polskie. Pół roku postępowań. I ja jako deweloper mam teraz budować, a zwłaszcza budować tanio?

Właśnie. Miejsca parkingowe. Tutaj też obowiązują minimalne odległości – od elewacji i od sąsiada minimum 10 m. To sprawia, że trzeba budować parkingi podziemne, które są ogromnym kosztem. Łatwiej i taniej stawiać budynek bezpośrednio na fundamentach, niż wkopywać się w ziemię i robić dodatkową kondygnację albo dwie. Dzisiaj proponuje się wprowadzenie 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie, bo przecież niektóre rodziny mają dwa auta. A ja się pytam, gdzie te miejsca utworzyć? Jedna kondygnacja w ziemi to 20 proc. wyższa cena od metra mieszkania. Dwie kondygnacje to o 40 proc. wyższa. Jak można myśleć o takich przepisach i jednocześnie zarzucać deweloperom, że sprzedają drogo? A teraz dochodzą jeszcze normy energooszczędnościowe związane z polityką klimatyczną.

Ale wdrażamy je z większym zapałem niż bardziej rozwinięte gospodarki UE, jak chociażby państwa skandynawskie.

Wprowadzamy wyższe normy, co tylko podnosi koszty. Dawniej okna były dwuszybowe, dzisiaj są trzyszybowe. Ściany muszą mieć grubszą warstwę styropianu, co z jednej strony podnosi koszty materiału, z drugiej ogranicza powierzchnię dostępną do sprzedaży o 5 cm na każdej ścianie. Nie widzę przyszłości mieszkaniówki w szczególnie różowych barwach. Na problemy regulacyjne nakładają się problemy kosztowe, rosnące ceny energii czy robocizny. Ukraińcy, którzy pracowali na budowach, walczą teraz na froncie i po wojnie zostaną pewnie odbudowywać swój kraj, a to ich zwiąże z własnym rynkiem nie na 5, a na 15 lat.

Tak. Deficyt rąk do pracy oraz presja na coraz wyższe płace w budownictwie utrzymają się. Nie chciałbym, by to źle zabrzmiało, ale prawda jest taka, że we wszystkich krajach, które osiągnęły niespotykany rozwój, jak np. Zjednoczone Emiraty Arabskie, nie płacono najwyższych możliwych pensji. Premier był uprzejmy powiedzieć 10 lat temu, że za miskę ryżu ludzie będą pracować. To się nie spełniło.

Nie, oczywiście. Tyle że pod wpływem czynników niezależnych, takich jak demografia czy wojna, idziemy w zupełnie drugą stronę, ale ze wszystkimi konsekwencjami. Jako firmy nie jesteśmy w stanie zbudować niczego znaczącego w tym kraju, jeżeli nasze koszty cały czas rosną. Ceny energii nie spadają, ceny gazu nie spadają. Przedsiębiorstwa płacą za nie czterokrotnie, pięciokrotnie więcej niż osoby fizyczne. Więc co robi rząd? Podnosi płacę minimalną, żeby nas dobić.

Murarz czy elektryk zarabiają bardzo dobrze, ale pani, która myje okna przed oddaniem bloku, proszę wybaczyć, na więcej niż minimalną liczyć nie może. Do tego wszystkiego dochodzą ograniczenia w finansowaniu inwestycji. Polskie prawo zabrania korzystania ze środków klientów, nakładając dodatkowo obowiązek utworzenia rachunków powierniczych dla każdego projektu. Owszem, ustawa deweloperska eliminuje z rynku oszustów i złodziei, nie przeczę, ale jest skonstruowana tak, że bardzo mocno wpływa na charakter funkcjonowania rynku jako całości, ograniczając konkurencję. Ponadto wysokie koszty inwestycji sprawiają, że nikogo nie stać na finansowanie jej ze środków własnych, więc jedyną opcją jest kredyt bankowy, a ten zdrożał. Jeśli 5 lat temu koszt kredytu stanowił 5–6 proc. projektu, to dzisiaj jest to dwa razy tyle. Kolejna sprawa to podatki, od daniny solidarnościowej po składkę zdrowotną. Ktoś, kto nie prowadzi działalności gospodarczej, raczej tego ostatniego nie odczuje. A w wyniku Polskiego Ładu składkę zdrowotną płaci się de facto od obrotu. Niektórzy ludzie mający firmy produkcyjne płacą po kilkanaście tysięcy złotych miesięcznie takiej składki. To jest po prostu chore. Obecna sytuacja jest trudna nie tylko dla klientów, lecz także dla deweloperów.

Myli się pan. Mamy bankructwa nawet dużych firm deweloperskich.

W listopadzie pytano mnie, czy ceny spadną. Sądziłem, że spadną do wakacji o 15 proc. Na razie to się nie dzieje. Mieszkania nie tanieją. Po prostu się ich nie buduje.

Wprost wspaniale. Proszę sobie przypomnieć, czym skutkowały dotychczasowe programy mieszkaniowe w stylu Rodzina na swoim. Skokowym wzrostem cen. Jeśli ten program wejdzie w życie albo jeśli wejdzie w życie program Kredyt 2 proc., który zapowiedział obóz rządzący, to gwarantuję panu, że w ciągu pół roku nie będzie w ogóle dostępnych w jego ramach mieszkań, bo ceny realizacji pójdą tak w górę, że żadne lokum nie będzie się kwalifikować. My, oczywiście, jako deweloperzy nie obrażamy się, gdy państwo nam dopłaca, ale spróbujmy popatrzeć na sytuację obiektywnie i przyjrzyjmy się projektowanym kryteriom programu Kredyt 2 proc. Owszem, z takiego programu skorzystają ci, co jeszcze nie mają żadnego mieszkania, ale co z tymi, którzy np. odziedziczyli mieszkanie gdzieś na wsi? Oni o mieszkanie w dużym mieście ubiegać się nie będą mogli. Czy to sprawiedliwe? Mam wątpliwości. Myślę natomiast, że istnieją sposoby, by zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce.

Tak powiedzieliby moi koledzy z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Niech rząd nie przeszkadza, a będziemy budować. Ja mam inne pomysły. Po pierwsze, zmienić politykę gruntową. Deweloperzy kupują ziemię od osób prywatnych lub od samorządów. Wiadomo, że osoba prywatna chce sprzedać jak najdrożej. Ale czy taką samą postawę muszą wykazywać np. miasta? Miasta, sprzedając działki deweloperom, mogłyby im mówić: słuchajcie, dostaniecie rabat, ale na tej przestrzeni zbudujcie tak i tak, tyle a tyle mieszkań, przy czym część z nich przeznaczcie na cele komunalne.

Owszem, np. w Hiszpanii. Miałem z Hiszpanami spółkę, znam sytuację z pierwszej ręki.

Kupują. Ale faktycznie w Polsce obawa, że w tych mieszkaniach komunalnych zamieszka „element”, może być tak wielka, że sąsiednie lokale wystawione na rynek nie będą się sprzedawać. Ta obawa nie musi być zasadna, ale takie mieszkania mają u nas taką, a nie inną opinię. Tkwimy więc w sytuacji, w której każdy – nawet samorządy – chce zarabiać. Trudno jest więc zaoferować ludziom mniej gęstą i bardziej doświetloną, z większą liczbą atrakcji formę mieszkalnictwa. Warto jednak dostrzec zalety pomysłu hiszpańskiego. Dzięki niemu unika się tworzenia gett ludzi biednych, społeczeństwo jest bardziej egalitarne.

I to nie jest aż taki zły pomysł.

Poważnie. Mieszkanie plus mogłoby być dobrym rozwiązaniem. Problem w tym, że dotąd nie było. Tanie mieszkania na wynajem okazywały się drogimi mieszkaniami. Jednym z błędów PFR jest to, że zamiast budować mieszkania gdzieś, powiedzmy, w Radzyniu Podlaskim, konkuruje z deweloperami w dużych miastach, gdzie są drogie grunty i wykonawstwo, bo w dużym mieście jest duży popyt. Nie da się tanio. No, ale rozumiem, że łatwiej jest wybudować 600 mieszkań w Katowicach niż po 60 w 10 małych miasteczkach.

Tak może być. Tyle że polskie małe miasta naprawdę potrzebują inwestycji. Liczba firm deweloperskich jest tam znikoma, że jak bankier słyszy, iż chcesz tam budować, to prosi o zmianę tematu. Nie da kredytu. W rozruszaniu inwestycji w mniejszych ośrodkach pomogłoby też, nawiasem mówiąc, obniżenie progu regulacyjnego.

Nie. Ci, którzy tak mówią, nie patrzą w statystyki. Fundusze inwestujące pod wynajem, czyli PRS, to np. w Warszawie od 2 do 3 proc. nowych mieszkań. Nie mają one większego znaczenia dla ich dostępności, a jeśli już, to pozytywne, bo faktem jest, że zainwestowały w wiele projektów rozpoczętych przy niskich stopach procentowych, które w przeciwnym wypadku byłyby zagrożone upadłością. Natomiast myślę, że mieszkań budowanych pod wynajem będzie przybywać na modłę zachodnioeuropejską. Pokolenie Z nie jest już tak przywiązane do własności jak my. Woli podróżować, doświadczać świata. Nie chce kredytu na 35 lat.

On się znajdzie. Mamy już nawet pierwsze firmy ze stuprocentowo polskim kapitałem, które mają po kilkaset mieszkań na wynajem. W Niemczech są firmy, które mają nawet po 25 tys. mieszkań pod wynajem. To jest skala, w kierunku której będziemy zmierzać. W tym kontekście warto się zastanowić nad umożliwieniem ludziom tworzenia trustów inwestycyjnych, REIT. Obecnie wiele osób inwestuje w deweloperkę indywidualnie i to są bardzo ryzykowne działania. Wiele z tych osób nigdy nie widzi finalizacji, bo np. ekipa budowlana nagle znika i nie sposób znaleźć zastępców. A jak jest finalizacja, to nie ma klientów, bo architekt zaprojektował coś ładnego, ale niepraktycznego.

Z prawnego punktu widzenia nie, chociaż temat ten funkcjonuje w debacie od dekady. Polacy mają na lokatach ponad 300 mld zł, które mogliby ulokować w takich funduszach i rozruszać rynek budowlany. Na przykład nawet generalny wykonawca mógłby stać się deweloperem. Kupi działkę i sprzeda konkretnemu trustowi, bez konieczności budowy całej struktury deweloperskiej. Na rynku będzie większa konkurencja.

Obstawiałbym lobby państwowe. Takie trusty byłyby konkurencją dla państwowych funduszy. To jednak oczywiście tylko moje domysły.

Proszę się przejechać na Pragę Północ w Warszawie w okolice przebiegu linii metra. Ileż tam jest niezagospodarowanych kamienic. To nie są pojedyncze przypadki, to nawet 25 proc. budynków przy danej ulicy. I odpowiada za to nieuregulowany stan prawny tych budynków. Minęło 30 lat od zmian ustrojowych, było tyle czasu, by doprowadzić do tego, by miasto stało się ich właścicielem, by wynajmowało je komercyjnie czy tworzyło tam mieszkania komunalne. Stracone trzy dekady.

A może byśmy zapytali tych ludzi, dlaczego nie chcą wynajmować swoich mieszkań? Czy to na pewno ich fanaberia? A może są inne tego przyczyny? Jeśli są bogaci, to trudno zakładać, że lekką ręką pozwalają, by jakaś część ich kapitału stała bezczynnie. Nie tak robi się pieniądze.

Że może ustawa o ochronie lokatorów wciąż jest problemem.

Jeśli ktoś chce komuś wynająć mieszkanie, to chyba nie po to, aby go stamtąd wyrzucić. Jednak czasem dochodzi do sytuacji, w której właściciel ma problem z lokatorem, bo ten niszczy mu mieszkanie albo nie płaci. I to jest potężny problem, bo prawo stoi po stronie niepłacącego i wandala. Najem okazjonalny, czyli wymóg poświadczonego notarialnie oświadczenia, że wynajmujący ma w razie czego lokal awaryjny, wcale tego problemu nie rozwiązuje w praktyce.

Bo w realnym życiu, aby wyegzekwować umowę najmu okazjonalnego, trzeba iść do sądu. I poczekać trzy lata. Jestem jednak przekonany, że mieszkań prywatnych nikt nie opodatkuje, bo zbyt wielu polityków jest właścicielami kilku, a może nawet kilkunastu nieruchomości. Strzeliliby sobie w kolano. Jeśli pojawią się nowe podatki, to raczej będą dotykać funduszy zagranicznych.

Estetyka i brak pomyślunku. Przejedźmy się po dowolnym polskim mieście. Niektóre pomysły na zabudowę są co najmniej kuriozalne. Budowanie bloków okno w okno, wciskanie ich na siłę w każdy metr kwadratowy. Nie wiem jednak, czy da się wszystkich deweloperów uwrażliwić na te kwestie, żeby myśleli jakoś bardziej, powiedzmy, społecznie. Zwłaszcza ci duzi giełdowi deweloperzy, którymi kierują menedżerowie, bo oni zawsze będą kierować się wynikiem finansowym, a nie tym, czy aby ich inwestycje nie zasłaniają komuś widoku z okna.

Przyznaję, że nie wiem. Może z czasem coś się zmieni. Nasza deweloperka ma 30 lat. Wciąż się uczymy. Gdzie nam do Francuzów, Niemców albo Hiszpanów. ©℗