Brak kredytów ograniczył popyt na mieszkania [RAPORT]

Osłabienie akcji kredytowej prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym; powodzeniem cieszą się lokale o niższym standardzie, z niższej półki cenowej - wynika z raportu. Eksperci wskazują na zmniejszenie o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych; perspektywy na ten rok są optymistyczne.

W opublikowanym w środę raporcie przygotowanym przez ekspertów Metrohouse, Credipass i RynekPierwotny.pl za IV kw. br. wskazano na szereg zmian, jakim poddawany jest rynek mieszkaniowy. Zdaniem ekspertów ponadprzeciętne nagromadzenie negatywnych czynników, takich jak wybuch wojny w Ukrainie, szybko rosnąca inflacja i stopy procentowe, nowe wymagania KNF, a wraz z nimi znaczące obniżenie możliwości finansowania zakupów kredytem, przełożyły się na dzisiejszy obraz rynku nieruchomości.

"Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z dużym osłabieniem akcji kredytowej, która w rezultacie prowadzi do spadku transakcji na rynku mieszkaniowym. Grupami klientów są osoby posiadające zasoby gotówkowe oraz kredytobiorcy posiłkujący się znacznie niższymi kwotami kredytów, pozwalającymi jedynie na uzupełnienie brakującej kwoty do zakupu" - tłumaczy cytowany w informacji prasowej poświęconej raportowi Marcin Jańczuk z sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse, współautor raportu.

Jak wskazał, statystyki pokazują, że w przypadku stolicy średnia kwota zaciąganego kredytu wynosi 372 tys. zł i jest niższa o 88 tys. zł od wyniku sprzed 12-stu miesięcy.

Według danych Metrohouse prawie połowa (48 proc.) nabywców mieszkań na rynku wtórnym dokonuje transakcji w celach inwestycyjnych. "Większość z nich zapewne już wkrótce wystawi zakupione lokale na rynek najmu, który w dalszym ciągu cieszy się wysokim zainteresowaniem wśród klientów" - przekazano.

Jak twierdzą eksperci Metrohouse, do grupy rodzimych najemców dołączyli uchodźcy z Ukrainy, coraz częściej Białorusini i przedstawiciele innych nacji, często z dalekiej Azji.

"Zapaść na rynku kredytów sprawia, że wynajem mieszkania to jedyna droga do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wśród grupy osób, która jeszcze do niedawna planowała zakup mieszkania" - wskazano. Jak pokazuje Indeks Popytu będący częścią raportu, klienci zdają się oczekiwać na lepszy moment do wejścia na rynek; liczba aktywnych uczestników rynku pozostaje na niskim poziomie.

Z raportu wynika, że nagromadzenie wielu niekorzystnych czynników na rynku mieszkaniowym prowadzi do spadku cen nominalnych. Taką sytuację eksperci zaobserwowali w czterech na sześć obserwowanych przez Metrohouse największych miastach w Polsce. W pozostałych dwóch miastach (Warszawa, Gdańsk) ceny pozostały na zbliżonym poziomie do obserwowanego w III kw. 2022 r.

"Znaczenie tańsze mieszkania, bo o 9,5 proc., nabywamy w Łodzi, gdzie za m kw. płaciliśmy ostatnio 6206 zł. Warto zwrócić uwagę, że w tym mieście sprzedający znacząco schodzą z ceny już na etapie ekspozycji oferty (średnio o ponad 6 proc.)" - podkreślono. Jak dodano, w porównaniu do sytuacji sprzed 12-stu miesięcy największe wzrosty cen zachowane są w Łodzi (7,7 proc.), natomiast w Poznaniu średnia jest niższa niż przed rokiem.

Jak zauważa Jańczuk, wraz z ograniczeniem w dostępie do kredytów, szczególnym powodzeniem w ostatnich miesiącach cieszą się mieszkania o niższym standardzie, z niższej półki cenowej, co także może mieć wpływ na kształtowanie się średnich cen.

Z raportu wynika, że w przeciwieństwie do rynku wtórnego, na rynku nowych mieszkań mamy do czynienia z kontynuacją wzrostów. Najwięcej w porównaniu do III kw. 2022 r. ceny wzrosły w Gdańsku (3,5 proc.) i we Wrocławiu (3,1 proc.), gdzie za m kw. mieszkania od dewelopera należało zapłacić średnio odpowiednio 11 883 zł i 11 908 zł. Jedyną spośród największych polskich miast metropolią, w której odnotowano spadek (-1,9 proc.) była stolica. Jak podano, spadkowe zmiany z IV kw. 2022 r. były spowodowane przede wszystkim wyprzedażą warszawskich nowych lokali kosztujących ponad 15 000 zł/m kw.

Jak wskazali eksperci, w przypadku Warszawy niemal jedna piąta mieszkań sprzedanych przez deweloperów od października do grudnia 2022 r. kosztowała ponad 15 tys. zł/mkw. Analogiczne wyniki z Krakowa i Gdańska były zbliżone do 10 proc.

W ocenie ekspertów rok 2022. był bardzo trudny na rynku kredytów hipotecznych. W ub.r. było osiem podwyżek stóp procentowych, a wliczając te z końca 2021 r., to była seria 11 podwyżek. Osłabiło to możliwości finansowe klientów do pożyczania pieniędzy z banków.

"Dane rynkowe wskazują, że mamy do czynienia ze zmniejszeniem o połowę wypłaconych kredytów hipotecznych. W całym 2022 r. było to zaledwie 45 mld zł wobec prawie 87 mld zł w 2021 r." - podano. Zdaniem ekspertów, "perspektywy na rok 2023 są bardziej optymistyczne".

"Wiele wskazuje, że sytuacja powinna ulec zmianie na lepsze. Rada Polityki Pieniężnej już od czterech posiedzeń nie wykonała ruchu w górę ze stopami procentowymi, co mogło by wskazywać na pewną stabilizację ich poziomu" - podano. Jak dodano, z tego powodu Komisja Nadzoru Finansowego zaczęła się zastanawiać nad zmniejszeniem bufora w liczeniu przez banki zdolności kredytowej. Dodatkowo banki rozpoczęły już proces zmiany stawki referencyjnej w oprocentowaniu kredytu na parametr WIRON, który jest niższy niż poprzedni WIBOR.(PAP)

autor: Aneta Oksiuta

aop/ pad/