Choć przed miesiącem Ministerstwo Finansów zapewniało, że nie prowadzi prac nad dodatkowym opodatkowaniem funduszy inwestujących w mieszkania, to właśnie zapowiedział to premier. Deweloperzy twierdzą, że nie rozwiąże to żadnych problemów
Premier Mateusz Morawiecki zapowiedział w weekend w radiu RMF FM, że rząd nie porzucił pomysłu obłożenia nowym podatkiem inwestujących w mieszkania. Miałby on objąć zarówno fundusze PRS (Private Rented Sector), jak i osoby indywidualne.
- Nie mamy żadnego bardzo konkretnego projektu, ale już rok temu zapowiadaliśmy nałożenie opłat, przede wszystkim na fundusze. Na tych inwestorów, którzy kupują po 100, 200, 500 mieszkań jednocześnie, powodując, że popyt utrzymuje się taki sam, ale podaż się zmniejsza. Pracujemy nad tym, aby poprzez opłatę PCC, podatek od czynności cywilnoprawnych, w przypadku takich spekulacyjnych zakupów kilkudziesięciu czy kilkuset mieszkań jednocześnie, ten inwestor był dodatkową opłatą obłożony - mówił premier, dodając, że obostrzenia miałyby też objąć indywidualnych inwestorów posiadających co najmniej kilka mieszkań.
Minister rozwoju i technologii, Waldemar Buda, pytany w Radiu Puls o wypowiedź swojego szefa, powiedział, że dla niego hurtowe zakupy zaczynają się powyżej pięciu mieszkań. Dodał też, że możliwe jest wprowadzenie ograniczenia pozwalającego w danym roku kupić jedno mieszkanie.
Kancelaria premiera po szczegóły rozwiązania odsyła nas do resortu finansów.
- Ministerstwo Finansów we współpracy z Ministerstwem Rozwoju i Technologii prowadzi prace dotyczące możliwości wykorzystania rozwiązań funkcjonujących w podatku od czynności cywilnoprawnych dla celów szczególnego opodatkowania tzw. pakietowego zakupu mieszkań - otrzymujemy w odpowiedzi.
Tymczasem jeszcze przed miesiącem to samo ministerstwo zapewniało, że nie prowadzi prac nad wprowadzeniem podatku dla funduszy inwestujących w mieszkania. Co wydarzyło się od tego czasu, że zmieniono stanowisko?
- Prowadzone prace są odpowiedzią na obserwowane na rynku mieszkaniowym zjawisko zakupów pakietowych ograniczających dostępność mieszkań dla osób kupujących nieruchomości na własne cele mieszkaniowe - wyjaśnia resort finansów.
Kropla w morzu mieszkań
Pomysł obłożenia podatkiem inwestujących w mieszkania powraca co jakiś czas od ponad roku. Wolumen transakcji zawartych z funduszami w 2021 r. wyniósł 623 mln euro. W 2022 r. - 265 mln euro. Poza niepewnością co do regulacji prawnych do tego spadku przyczyniły się także wysokie koszty finansowania inwestycji i ceny materiałów budowlanych.
Polski Związek Firm Deweloperskich broni funduszy. Wyjaśnia, że nie nabywają one spekulacyjnie nieruchomości, ale inwestują w powstawanie mieszkań na wynajem, których brak silnie teraz odczuwamy. Widać to po wzrostach czynszów.
- Ponownie podkreślamy, że liczba lokali posiadanych przez fundusze inwestycyjne jest niewielka. Zgodnie z danymi JLL na koniec 2022 r. sektor PRS posiadał 10 800 lokali, przy 1,2 mln ogółem przeznaczanych na wynajem. To mniej niż 1 proc. - wskazuje Sebastian Juszczak, prawnik PZFD.
W tym roku stan posiadania funduszy ma się zwiększyć o 4700 lokali. Zdaniem PZFD wprowadzenie zapowiadanego podatku wraz z istniejącymi ograniczeniami w postaci zakazu amortyzacji czy podatku od przychodów z budynków skutecznie zablokuje rozwój rynku, który, według deweloperów, miałby realną szansę wpływu na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków.
PZFD, broniąc funduszy, walczy o swój interes. Rok 2022 r. nie był dla branży zbyt dobry. W 2023 r. wchodzi ona w pesymistycznym nastroju z powodu załamania popytu. Z danych Otodom Analytics wynika, że deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej, a pod względem liczby transakcji wrócili do poziomów z lat 2013-2014. Wobec niskiego zainteresowania nabywców, wzrostu kosztów materiałów budowlanych i robocizny, trudności w pozyskiwaniu finansowania oraz wysokich kosztów obsługi długu prawie 100 proc. przedsiębiorców zrzeszonych w PZFD deklaruje ograniczenie planów inwestycyjnych w tym roku. A 48 proc. z nich tnie inwestycje o ponad połowę. Według prognoz w 2023 r. ma ruszyć budowa 60-70 tys. mieszkań. W ubiegłym roku było to 108 tys., a w 2021 r. - 166 tys.
JLL prognozuje, że pracę w budownictwie i okolicznych branżach straci 100 tys. ludzi.
Lokale są, brakuje środków
Deweloperzy problem polskiego rynku mieszkaniowego diagnozują inaczej niż rząd. Według nich przeszkodą nie jest kłopot z dostępnością mieszkań, lecz problem z dostępnością do finansowania ich zakupu. Potwierdzeniem tego są dane BIK.
- Utrwalił się trend spadkowy w kredytach mieszkaniowych. W listopadzie 2022 r. w ujęciu liczbowym wynik był bardzo zły - banki udzieliły tylko 6615 kredytów. W ujęciu wartościowym to 70,7 proc. mniej niż przed rokiem. Można więc już chyba powiedzieć, że mamy epokę lodowcową na rynku kredytów mieszkaniowych - podsumowuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk grupy BIK.
W tej sytuacji każdy klient jest na wagę złota, a klient, który kupuje setki mieszkań, tym bardziej. Anna Paluch, posłanka PiS i szefowa sejmowej podkomisji budownictwa oraz gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, uważa, że rząd zrobił dużo, aby wesprzeć budownictwo mieszkaniowe. Wylicza zmiany w prawie, które jej zdaniem ułatwiają proces inwestycyjny zarówno deweloperom, jak i gminom, ale także gwarantują tym ostatnim wsparcie publiczne przy budowie mieszkań. To m.in. Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, dzięki któremu ponad 3 mld zł ma zasilić projekty gmin z zakresu odnowy substancji mieszkaniowej nawet do 80 proc. inwestycji. To również ustawa lokal za grunt, która umożliwia udzielenie publicznego wsparcia przedsięwzięciom z zakresu budownictwa socjalnego i komunalnego.
- Zdarza się jednak, że gminy lokale zbudowane dzięki temu wsparciu sprzedają, a następnie prywatny już właściciel odsprzedaje je dalej, kasując zysk. To nie powinno tak być, dlatego propozycję obłożenia takich transakcji dodatkowym podatkiem uważam za jak najbardziej słuszną, zarówno w odniesieniu do inwestorów indywidualnych, którzy kupują większą liczbę mieszkań, jak i w przypadku funduszy inwestujących w mieszkania - mówi posłanka Paluch.
Jej zdaniem, jeśli ktoś kupuje jednorazowo po kilkaset mieszkań, to oczywistym jest, że ogranicza przez to dostępność klientom indywidualnym. Zadaniem rządu jest wspierać Polaków w zakupie mieszkania. Robi to poprzez takie programy, jak Mieszkanie bez wkładu własnego, ale również poprzez ułatwienie dostępności, a zapowiadany podatek, według Anny Paluch, tę dostępność ułatwi.
Deweloperzy mają jeszcze nadzieję, że rząd pomysł nowego podatku ostatecznie odrzuci, zwłaszcza że eksperci podatkowi nie widzą prawnej możliwości obciążenia transakcji objętych VAT podatkiem PCC (patrz: ramka). Dobrych dla budowlanki informacji dostarcza „Monitoring cen mieszkań w IV kwartale 2022 r.” przygotowany przez analityków banku PKO BP.
„Coraz bardziej prawdopodobny wydaje się scenariusz, w którym gorsza koniunktura na rynku nie będzie długotrwała, a kolejny rok przyniesie powrót wzrostowego trendu cen” - piszą analitycy banku. Ta konkluzja nie ucieszy klientów. Jeśli chodzi o tempo wzrostu cen mieszkań, Polska jest w czołówce UE.
OPINIA
Piotr Paśko partner w firmie doradztwa podatkowego MDDP
Nowy podatek może być niezgodny z prawem UE
Dopóki nie poznamy szczegółów propozycji, ciężko będzie ocenić to rozwiązanie. Sam pomysł na „dodatkowy” PCC budzi jednak poważne wątpliwości co do zgodności zprawem UE. Obecnie, gdy występuje obowiązek zapłaty VAT od konkretnej transakcji, PCC nie jest należny. Wynika to zprawa UE. VAT jest podatkiem harmonizowanym na poziomie UE i, aby zrealizować ten cel, państwa członkowskie nie mogą wprowadzać innych niż VAT podatków obrotowych, zpewnymi wyjątkami (np. akcyza). Zdaniem Trybunału Sprawiedliwości UE dany podatek może być ztej perspektywy niedopuszczalny nawet wtedy, kiedy nie wszystkie jego elementy konstrukcyjne są podobne do VAT. To sprawia, że dowolność we wprowadzaniu tego typu regulacji jest mocno ograniczona. Trzeba też pamiętać, że państwa członkowskie nie powinny wprowadzać podatków dyskryminujących określone kategorie podatników. Nowe regulacje podatkowe nie mogą zakłócać konkurencji na rynku izaburzać równego traktowania.
