Gdy osoba kupuje lokal mieszkalny, nabywa zarówno udział w nieruchomości wspólnej, jak i wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przepisów, w tym te związane z rękojmią za wady. Ustawowy okres rękojmi za wady dla nieruchomości wynosi pięć lat i biegnie od daty wydania rzeczy, czyli najczęściej od dnia podpisania protokołu odbioru mieszkania. Co jednak w sytuacji, gdy w budynku wielomieszkaniowym następuje sukcesywne wyodrębnianie lokali, a tym samym protokoły odbiorów poszczególnych mieszkań podpisywane są w różnych dniach?
Laura Waloszczyk, radca prawny, szefowa działu nieruchomości w kancelarii Gut & Wspólnicy
O ile dla samego lokalu liczenie okresu rękojmi będzie proste, to dla nieruchomości wspólnej, która przecież stanowi jedność, może się okazać bardziej skomplikowane. Dlaczego? Otóż okres rękojmi dla poszczególnych udziałów we współwłasności, przysługujących kolejnym nabywcom lokali, będzie biec odrębnie. Niestety ze stratą dla dewelopera. Brak jest bowiem regulacji, która wyraźnie wskazywałaby, że w sytuacji sukcesywnego wyodrębniania lokali rękojmia za wady nieruchomości wspólnej biegnie od daty podpisania protokołu odbioru pierwszego mieszkania. Wątpliwości w tym zakresie nie rozwiał również Sąd Najwyższy, który w uchwale z 23 września 2004 r. (sygn. akt III CZP 48/04) nie ustosunkował się do zadanego pytania, „w jaki sposób należy ustalać początek biegu terminu zawitego, wynikającego z art. 568 par. 1 k.c., a zwłaszcza, czy określa go data sprzedaży (ściślej: wydania) pierwszego czy ostatniego lokalu mieszkalnego?”. Należy zatem przyjąć, że do czasu uregulowania tej kwestii przez ustawodawcę występuje niekorzystna dla dewelopera sytuacja, tj. odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej w praktyce może być dłuższa niż pięć lat. [przykład 1]
przykład 1
Różny okres odpowiedzialności
W budynku mieszkalnym wyodrębnionych zostało 10 lokali. Pięć z nich zostało wydanych nabywcom 1 stycznia 2020 r., a pozostałych pięć – 1 stycznia 2022 r. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi, w tym za wady nieruchomości wspólnej wobec pierwszej grupy nabywców, będzie istniała do 1 stycznia 2025 r., natomiast względem drugiej grupy – do 1 stycznia 2027 r. A zatem odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej będzie trwała łącznie siedem lat.
przykład 2
Odmienne żądania
W nieruchomości wspólnej wystąpiła wada. Deweloper na żądanie jednego nabywcy obniżył mu cenę (w stosunku do udziału we współwłasności). Następnie z żądaniem usunięcia tej wady wystąpił drugi nabywca. W tej sytuacji usunięcie wady nieruchomości przez dewelopera powoduje, że nabywca, któremu deweloper obniżył cenę, jest wzbogacony kosztem dewelopera. ©℗
A co w sytuacji, gdy roszczeniem nabywcy w ramach rękojmi za wady nieruchomości wspólnej byłoby żądanie obniżenia ceny? Wtedy deweloper dokonuje takiego obniżenia stosownie do wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a tym samym pozostali nabywcy, którzy z roszczeniem nie występują lub termin przysługującej im rękojmi już upłynął, nie otrzymują od dewelopera żadnych świadczeń. Gorzej, jeśli takim roszczeniem objęte jest żądanie usunięcia wady. W takiej sytuacji bowiem również inni nabywcy uzyskują korzyść. A to dlatego, że świadczenie polegające na usunięciu wady jest niepodzielne.
Uzasadnione zastrzeżenia budzi także kwestia możliwości dochodzenia odmiennych roszczeń przez poszczególnych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej i wynikający z tego konflikt interesów. Powstaje tutaj pytanie o zakres odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, gdy nabywcy występują z różnymi żądaniami. [przykład 2]
Warto przy tym pamiętać, że nowelizacja ustawy z 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 287), która wchodzi w życie 1 stycznia stycznia 2023 r., nie zmienia sytuacji ani dewelopera, ani konsumenta w powyższym zakresie. Dotyczy ona bowiem rękojmi za wady towaru, tj. co do zasady rzeczy ruchomej, a powyższe rozważania odnoszą się do rękojmi za wady nieruchomości.©℗
Podstawa prawna
• art. 568 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1360; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2339)
