Resort rozwoju zaprezentował poprawiony projekt nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie ma w nim kontrowersyjnej zmiany dotyczącej opłaty za wzrost wartości nieruchomości
Jak informowaliśmy na początku września w DGP, pierwotna wersja projektu miała wprowadzić rewolucję w sposobie naliczania tzw. renty planistycznej. Obecnie opłatą tą można obciążyć właściciela domu lub działki, jeśli postanowił on sprzedać nieruchomość, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego. Wówczas gmina - w drodze decyzji administracyjnej - może (ale nie musi) zażądać uiszczenia sumy sięgającej 30 proc. owego wzrostu (może to być jednak mniejsza kwota).
Resort rozwoju zaproponował, by renta planistyczna była pobierana zawsze w przypadku wzrostu wartości działki czy domu i w oderwaniu od planów sprzedaży. Taka zmiana prawa mogłaby zdemolować finanse wielu ludzi, bo wysokość opłaty miała wynieść równe 30 proc. wartości wzrostu, a nie każdy mógłby skorzystać z opcji rozłożenia należności na raty.
Wywłaszczanie po cichu
Najwyraźniej nie tylko eksperci wypowiadający się na łamach DGP dostrzegli takie zagrożenie, bo w toku opiniowania do pierwotnej wersji projektu zgłoszono mnóstwo krytycznych uwag. I to zarówno ze strony samorządów i innych resortów, jak i organizacji pozarządowych. Niebezpieczeństwo wprowadzania quasi-opodatkowania dostrzegła chociażby Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Wskazywała, że zastępowanie dotychczasowej stawki maksymalnej procentem obligatoryjnym pozbawia gminy możliwości dostosowania renty do lokalnych uwarunkowań.
- Sytuacja taka może de facto skutkować wywłaszczaniem nieruchomości objętych decyzjami planistycznymi gmin. Osoby, których nie będzie stać na poniesienie tych opłat z innych źródeł, będą zmuszone do zbycia tych nieruchomości wyłącznie dla potrzeb uregulowania należności z tytułu opłaty planistycznej. Negatywne konsekwencje mogą bardziej dotknąć mniej zamożną część społeczeństwa, w tym osoby, które są właścicielami danych nieruchomości od wielu pokoleń i nie zamierzają w dającej się przewidzieć przyszłości zarówno zmieniać sposobu zagospodarowania tych nieruchomości, jak i zarabiać poprzez ich sprzedaż - podkreślała w uwagach organizacja.
W pierwotnym założeniu wpływy z nowej renty planistycznej miały być dochodem własnym gminy. Jednak pomysł nie spodobał się nawet przedstawicielom samorządu.
- Założenie, że opłata planistyczna ma wymusić obrót nieruchomościami, jest jakimś horrendalnym nieporozumieniem - w jakim demokratycznym kraju można administracyjnie przymuszać do obrotu ziemią poprzez nakładanie ciężarów quasi-podatkowych? - pytał retorycznie w uwagach prezydent Gliwic. Podkreślał też, że nie ma żadnej gwarancji, że wpływy z opłaty rzeczywiście przełożą się na rozwinięcie infrastruktury w danym regionie, bo nie ma przepisów, które nakładałyby na gminę obowiązek spożytkowania środków w określonym celu.
Hamulec dla rozwoju
W toku uzgodnień do pomysłu zawartego w projekcie negatywnie odniosło się Ministerstwo Klimatu i Środowiska, które postulowało pozostanie przy obecnie obowiązujących przepisach. Zaznaczało, że zmiana potencjalnie mogłaby spowodować, że właściciele gruntu nie będą chcieli zmieniać jego przeznaczenia, jeśli wiązałoby się to ze wzrostem wartości i koniecznością uiszczenia renty. Zdaniem resortu oznaczałoby to ryzyko zahamowania rozwoju wielu obszarów na terenie całego kraju.
Podobne zastrzeżenia zgłaszało też Ministerstwo Kultury i Dziedzictwa Narodowego.
- Zaproponowane zmiany (…) mogą osłabiać aktywność planistyczną gmin na obszarach o wykształconej strukturze funkcjonalno-przestrzennej, gdzie wzrost wartości nie zrównoważy w odpowiednim stopniu kosztu naliczenia opłaty. Projekt nie eliminuje także obecnej fikcji opłaty planistycznej, wynikającej z jej niepowiązania z faktycznymi kosztami realizacji ustaleń planu miejscowego - wskazywał resort.
Decyzja dobra, ale…
Jak ocenia Michał Siembab, radca prawny i partner w kancelarii GKR Legal, ministerstwo słusznie zrezygnowało z pomysłu wprowadzenia quasi-podatku, który stanowiłby nadmierne obciążenie dla właścicieli nieruchomości.
- Jeśli nie dojdzie do jakichś kolejnych zmian w projekcie, będziemy mieli zachowane status quo, jeśli chodzi o samą konstrukcję opłaty planistycznej, z zastrzeżeniem zmian co do ustalania wysokości odszkodowania - wyjaśnia prawnik.
Michał Siembab zaznacza, że pozostawienie w projekcie nowelizacji propozycji, by wysokość opłaty była ustalana na dzień wejścia w życie planu miejscowego (lub jego zmiany), a nie w odniesieniu do dnia sprzedaży nieruchomości, to przejaw niekonsekwencji projektodawców.
- Spowoduje to, że opłata planistyczna może zostać - przynajmniej w jakiejś części - oderwana od zysku uzyskiwanego przez sprzedającego nieruchomość. Tymczasem ratio legis tych przepisów jest właśnie to, że zbywca zyskiem uzyskanym ze sprzedaży (związanym ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek wejścia w życie planu) powinien podzielić się z gminą w formie opłaty planistycznej - wyjaśnia mec. Siembab.
Prawnik w taki sam sposób patrzy na kwestię obliczania wartości odszkodowań za zmniejszenie wartości nieruchomości, które mają być ustalane w ten sam sposób.
- Skoro ustalenie odszkodowania powiązane jest ze sprzedażą nieruchomości, to powinno zostać ustalone na dzień sprzedaży. W przeciwnym razie wysokość odszkodowania nie będzie uwzględniać zmian cen pomiędzy wejściem w życie planu a sprzedażą, co spowoduje, że w konkretnej sytuacji odszkodowanie może nie odzwierciedlać różnicy pomiędzy uzyskaną ceną a ceną, którą właściciel mógłby uzyskać, gdyby do wejścia w życie planu nie doszło - kwituje ekspert.
Nowa wersja projektu nowelizacji została przekazana do ponownych konsultacji.©℗
/>
Etap legislacyjny
Projekt w trakcie ponownego opiniowania i konsultacji
