Subskrybuj nas na Youtube
Jednolita procedura dla wszystkich domów jednorodzinnych oraz szerszy katalog inwestycji niewymagających zgłaszania. To główne założenia kolejnej dużej nowelizacji prawa budowlanego, do której eksperci podchodzą jednak dość sceptycznie.
Projekt został właśnie wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, dlatego na bardziej szczegółową ocenę przepisów będzie trzeba jeszcze poczekać. Wiadomo już jednak, jakie kluczowe założenia przyjął resort rozwoju w najnowszej nowelizacji prawa budowlanego oraz innych ustaw. Nieco zaskakujące mogą być zwłaszcza te dotyczące budowy domów jednorodzinnych (o metrażach poniżej i powyżej 70 mkw.).
(Jeszcze) więcej swobody
Stworzenie ustawy deregulującej prawo budowlane, która ma usprawnić procesy inwestycyjne i jeszcze bardziej odformalizować procedury budowlane, wiceminister rozwoju Piotr Uściński zapowiadał na łamach DGP już pod koniec maja br. Nowe rozwiązania mają w założeniu odciążyć nie tylko inwestorów, lecz także organy administracji i nadzoru budowlanego. Co ciekawe, resort chce zrezygnować m.in. z „dualizmu prawnego różnicującego budowę budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy poniżej i powyżej 70 m2”. Nie wiadomo jeszcze, co dokładnie znajdzie się w projekcie, wygląda jednak na to, że kryterium metrażowe, które było jednym z flagowych propozycji ministerstwa, może stracić teraz na znaczeniu. Przypomnijmy, że chodzi o odformalizowanie procedur i stawianie małych domów mieszkalnych bez pozwolenia na budowę, jedynie na podstawie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Zgodnie z założeniami nowelizacji w ministerialnej propozycji ma się znaleźć m.in. przepis, który „ma na celu rozszerzenie wyłączenia możliwości zgłoszenia sprzeciwu tak, aby regulacje te dotyczyły wszystkich budynków mieszkalnych jednorodzinnych zwolnionych z pozwolenia na budowę”.
Deregulacja ma obejmować także rozszerzenie katalogu tych inwestycji, które nie wymagają uprzedniego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W niektórych przypadkach nie będzie konieczne nawet pozwolenie. Chodzi m.in. o część wolnostojących elektrowni wiatrowych. Prostsze ma być też budowanie zbiorników na wody opadowe i roztopowe. Resort rozwoju chce wprowadzić także możliwość nakładania kar za zwłokę w wydawaniu decyzji o pozwoleniu na przeprowadzenie rozbiórki. W drodze tej samej nowelizacji ma powstać tzw. Baza Projektów Budowlanych.
Samowole budowlane na horyzoncie?
Prawnicy na razie dość ostrożnie podchodzą do oceny propozycji resortu rozwoju, podkreślają bowiem, że pełny obraz zyskamy dopiero po publikacji projektów nowelizacji. Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy wskazuje, że jeśli w ustawie znajdzie się przepis umożliwiający stawianie wszystkich budynków mieszkalnych na podstawie uproszczonej procedury (tak jak obecnie w przypadku małych domów), to mogłoby to oznaczać przyspieszenie budowy. Ale jednocześnie znacząco wzrosłoby ryzyko krajobrazowego chaosu.
- Obowiązujące od początku 2022 r. zgłoszenie na specjalnych zasadach budowy domu o powierzchni zabudowy do 70 mkw. bez kontroli ze strony starosty stanowi duże ryzyko dla inwestorów, którzy m.in. biorą na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy i składają pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Dotychczas dokonano ok. 600 takich zgłoszeń, co świadczy o tym, że inwestorzy wybierają uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłaszają budowę domu bez uproszczeń, jakie wprowadzono od 3 stycznia 2022 r. dla domów o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Procedura ta sprowadza starostę do roli odbiorcy zgłoszenia. Wszelkie nieprawidłowości po rozpoczęciu budowy mają wykrywać organy nadzoru budowlanego, które są mocno obciążone pracą. Ryzykujemy zatem dalszym pogłębieniem się chaosu w zabudowie i powstaniem kolejnych samowoli budowlanych - podkreśla Piotr Jarzyński.
Przerzucanie odpowiedzialności
Z kolei dr Marcin Włodarski, radca prawny i partner w kancelarii LSW Bieńkowski, Laskowski, Leśnodorski, Melzacki i Wspólnicy, ocenia, że kolejne „uproszczenia” i „ułatwienia”, o których mówi resort rozwoju, to w rzeczywistości przerzucanie odpowiedzialności z urzędników administracji architektoniczno-budowlanej na inwestora lub kierownika budowy. Jak wyjaśnia, teoretyczne odformalizowanie - czyli brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę - zostaje zastąpione zgłoszeniem, do którego trzeba z kolei opracować plan sytuacyjny i projekt architektoniczno-budowlany.
- Zamiast „narażać” urzędnika na ryzyko zatwierdzenia wadliwego projektu budowlanego, ustawodawca całą odpowiedzialność za ewentualne niedociągnięcia w projekcie zrzuci na kierownika budowy poprzez składanie stosownych oświadczeń - mówi dr Włodarski. I dodaje, że doprowadzi to do anarchii. Warto pamiętać, że to inwestor zatrudnia kierownika budowy i to inwestor mu płaci, więc pokusa wyraźnego nacisku na kierowników budowy ze strony inwestora będzie duża. - Do tej pory zgodność projektu oceniał urzędnik, który był niezależny od inwestora, i to on odpowiadał za prawidłowość postępowania. Teraz nie będzie mógł nawet zgłosić sprzeciwu od realizacji niezgodnej z przepisami inwestycji - wyjaśnia dr Włodarski.
Prawnik podkreśla też, że po zmianie przepisów może się okazać, że administracja architektoniczno-budowlana będzie doszukiwała się niezgodności w już istniejących (i zamieszkanych) budynkach. Tymczasem ewentualnych błędów powinno się szukać nie po zakończeniu inwestycji i sprzedaży, ale na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę.
- Ministerstwo nadal nie widzi konieczności doprecyzowania przepisów dotyczących „starej, rewolucyjnej” nowelizacji z końca 2021 r. Wspomnę tu choćby o sprzedaży domów poniżej 70 mkw., ich wynajmie, przebudowie. Resort nadal nie widzi ryzyka budowy osiedla domów jednorodzinnych poniżej 70 mkw. „w celu zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych” - kwituje dr Włodarski.
OPINIA
Dr Tomasz Ludwik Krawczyk adwokat i partner w kancelarii GRK Legal
Niektóre inwestycje mogą mieć iście gargantuiczne rozmiary
/>
Zwolnienie budowy domów jednorodzinnych na własne potrzeby zobowiązku uzyskania pozwoleń na budowę, moim zdaniem, ma sens. A70 mkw. powierzchni to dla domu jednorodzinnego bardzo niewiele. Zatem nie widać powodów, aby limit ten utrzymywać.
Jednak obowiązująca od stycznia 2022 r. nowelizacja jest potencjalnie groźna winnym aspekcie. Wyłączyła ona bowiem także prawo zgłoszenia przez organy administracji sprzeciwu od zgłoszenia budowy, jeżeli planowana inwestycja okazałaby się sprzeczna zprawem, wtym postanowieniami planu miejscowego lub decyzji owarunkach zabudowy. Władza publiczna -uzasadniając to „odciążeniem administracji” -zwolniła się zatem wpewnym zakresie zobowiązku dbałości oład przestrzenny ibezpieczeństwo. Nałożony na inwestora obowiązek przestrzegania powyższych przepisów przy budowie domu jednorodzinnego na własne potrzeby stał się zaś iluzoryczny, bo pozbawiony sankcji. Ze względu na nikłe zainteresowanie procedurą zgłoszeń budowy domów jednorodzinnych „wcelu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora” szkody związane tym aspektem nowelizacji wpraktyce się nie ujawniły.
Jednak spodziewany wzrost popularności „domów bez pozwoleń”, będący następstwem zniesienia limitu metrażu, może niestety skutkować większą liczbą zgłoszeń, awśród nich także większą liczbą zgłoszeń budów niespełniających wymogów wzakresie zgodności zprzepisami. Zważywszy, że prawo nie przewiduje maksymalnej powierzchni użytkowej „domu jednorodzinnego”, niektóre inwestycje zgłoszone na podstawie planowanej nowelizacji mogą mieć iście gargantuiczne rozmiary inaruszać ład przestrzenny wsposób rażący.
Podsumowując, jeżeliby wraz zlikwidacją limitu powierzchni zrezygnować zkontroli wniosków wramach instytucji sprzeciwu, to byłbym za. Jeżeli jednak odebranie organom administracji prawa do wniesienia sprzeciwu miałoby być utrzymane, to obawiałbym się nowelizacji. Podobnie z planowaną liberalizacją budowy niektórych urządzeń, np. małych wiatraków: wzakresie rezygnacji zpozwolenia na budowę -jestem za, wzakresie rezygnacji zobowiązku dokonania zgłoszenia -przeciw, zpowodów, októrych wspomniałem.
Etap legislacyjny
Projekt wpisany do wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów
