Maciej Król, radca prawny, manager w Olesiński & Wspólnicy
Laura Brajer, associate w Olesiński & Wspólnicy
Obowiązująca od 1 lipca nowa ustawa deweloperska (czyli ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) wprowadziła wiele zmian w procesie sprzedaży lokali i domów jednorodzinnych powstałych w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, które znacząco poprawiają pozycję nabywców. Jednocześnie wprowadziła przy tym drobną zmianę w definicji samego nabywcy, przez co znacząco zawęziła swój zakres podmiotowy - wyłączając z ustawowej ochrony wszystkich przedsiębiorców, którzy kupują od dewelopera lokal bądź dom jednorodzinny w celu związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. [ramka]
Jak zmieniła się definicja i zasięg parasola ochronnego
Dotychczasowa ustawa deweloperska (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; dalej: stara ustawa) za nabywcę uznawała „osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona była do przeniesienia na nią prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego, oraz zobowiązywała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Zatem obowiązki z ustawy musiały być przez dewelopera spełnione niezależnie od tego, czy zawierał umowę z osobą prywatną, czy z przedsiębiorcą. Jedynym wyjątkiem była sytuacja, w której lokal bądź dom jednorodzinny nabywany był przez osobę prawną (np. spółkę akcyjną) bądź jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której przepisy przyznają zdolność prawną (m.in. spółka komandytowa, spółka jawna).
Zgodnie z nową ustawą deweloperską nabywcą jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub - w określonych przypadkach ‒ przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów objętych zakresem ustawy deweloperskiej, a więc m.in. umowę deweloperską i umowę przeniesienia własności lokalu. Nabywcą jest więc albo osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej i zawodowej, albo osoba, która taką działalność prowadzi, ale omawianą umowę zawiera bez bezpośredniego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Podobnie jak przed nowelizacją, z definicji nabywcy wyłączone są osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, której przepisy przyznają zdolność prawną. ©℗

Problem z identyfikacją

Wprowadzone przez ustawodawcę kryterium celu związanego bądź niezwiązanego z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową budzi jednak w praktyce poważne wątpliwości interpretacyjne. Niejednokrotnie bowiem deweloperzy nie będą mieli pewności, jaki status ma osoba kupująca. A więc czy będzie nabywcą, któremu przysługuje parasol ochronny, czy nie.
Są oczywiście sytuacje, w których kwestia ta jest jasna, np. gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal usługowy, w którym następnie nabywający go przedsiębiorca otworzy restaurację. Podobnie bez wątpienia nabywcą nie będzie osoba kupująca nieruchomość z przeznaczeniem na najem. Problem pojawia się wtedy, gdy przeznaczenie lokalu jest niejednoznaczne, np. gdy klient kupuje lokal na cele mieszkalne, ale planuje w jego części utworzyć gabinet, w którym będzie prowadzić działalność zawodową. Niestety ustawodawca nie wyjaśnił, czy w takim przypadku należy brać pod uwagę przeważający cel zakupu nieruchomości, czy też może zamiar choćby częściowego wykorzystania lokalu na cel związany z działalnością gospodarczą lub zawodową przesądza o tym, że kupujący nie jest nabywcą. Jako wskazówkę interpretacyjną można wziąć pod uwagę prawo unijne, w tym w szczególności tzw. dyrektywę konsumencką. W odniesieniu do lepszego egzekwowania i unowocześnienia unijnych przepisów dotyczących ochrony konsumenta, w przypadku umów o mieszanym celu (czyli takich, które częściowo służą wykonywaniu działalności gospodarczej, a częściowo zaspokajaniu potrzeb prywatnych, przy czym ten drugi cel jest przeważający) należałoby zapewnić kontrahentowi ochronę konsumencką.

Działalność niezarejestrowana

Problem pojawi się również w sytuacji, gdy osoba, która kupuje lokal, prowadzi niezarejestrowaną działalność. Może być np. tak, że osoba kupuje mieszkania, remontuje je, a następnie sprzedaje. Zgodnie z definicją z nowej ustawy deweloperskiej nabywcą nie jest osoba, która zawiera z deweloperem umowę w związku z działalnością gospodarczą lub zawodową, ale, co istotne w omawianym przypadku, ustawodawca nie uzależnił statusu przedsiębiorcy od wpisu do odpowiedniego rejestru - Centralnej Ewidencji Informacji o Działalności Gospodarczej czy Krajowego Rejestru Sądowego. Zatem osoby, które prowadzą niezarejestrowaną działalność gospodarczą i kupują lokal w celach zarobkowych, też mogą zostać uznane za przedsiębiorców niebędących nabywcami. Niestety ustawodawca nie doprecyzował tej kwestii i najprawdopodobniej zostanie ona rozstrzygnięta w orzecznictwie sądów.
Dlaczego kwestia statusu nabywcy jest tak ważna? To, kim jest kupujący, ma istotne znaczenie dla obowiązków dewelopera, a zatem wywiera wpływ także na ponoszone przez niego koszty. Chodzi tu m.in. o:
  • obowiązki dotyczące zapewnienia środków ochrony wpłat,
  • obowiązek odprowadzenia składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • przepisy dotyczące umowy rezerwacyjnej,
  • obowiązek wpisu roszczeń do ksiąg wieczystych,
  • obowiązki informacyjne.
Powyższe obowiązki mają zastosowanie wyłącznie w procesie sprzedaży lokalu bądź domu na rzecz nabywcy.

Wprowadzanie w błąd

Nie można jednak wykluczyć, że w pewnych sytuacjach kupujący będą próbować wprowadzać deweloperów w błąd co do swego statusu - by zyskać lepszą ochronę. Co zatem, jeśli deweloper podpisze umowę deweloperską z klientem twierdzącym, że kupuje lokal na swoje własne potrzeby, a dopiero potem okaże się, że w istocie przeznaczył go na cele działalności gospodarczej?
Z definicji legalnej umowy deweloperskiej jednoznacznie wynika, że umowa deweloperska może zostać zawarta tylko pomiędzy deweloperem a nabywcą. Można więc z tego wysnuć wniosek, że przedsiębiorca, który nabywa lokal na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową, nie może zawrzeć umowy deweloperskiej. A nawet jeśli taka umowa zostanie zawarta, to nie będzie ona traktowana jako umowa deweloperska. Przede wszystkim nie będzie podlegała pod zakaz stosowania postanowień niekorzystnych dla nabywców. Ma to takie znaczenie, że jeżeli umowa, która jest umową deweloperską, zawiera postanowienia, które są mniej korzystne niż przepisy ustawy, to postanowienia niekorzystne będą mogły zostać uznane z tego powodu za nieważne i zastąpione przez odpowiednie przepisy ustawy. W razie sporu sądowego, niezależnie od tego, jak zostanie nazwana umowa pomiędzy przedsiębiorcą a deweloperem o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu bądź domu jednorodzinnego na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, sąd może potraktować taką umowę jako umowę przedwstępną lub umowę nienazwaną o treści zbliżonej do umowy deweloperskiej zawartą pomiędzy dwoma przedsiębiorcami.

Rada: zatroszcz się o oświadczenie

Zmiany w definicji najemcy determinują konieczność każdorazowego pozyskania przez dewelopera informacji od osoby, która zamierza zawrzeć umowę o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu bądź domu jednorodzinnego, czy będzie ona wykorzystywać tę nieruchomość na cele prywatne, czy też na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Rekomendujemy, by każda umowa deweloperska i przedwstępna zawierała oświadczenie, że jej stroną jest nabywca, który nie będzie wykorzystywał lokalu na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, lub oświadczenie, że strona nie jest nabywcą i kupuje lokal na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.

Skutki fałszywej deklaracji

Trzeba dodać, że oświadczenie, o którym mowa powyżej, nie będzie stanowić podstawy do odpowiedzialności za złożenie fałszywego oświadczenia w rozumieniu art. 233 ustawy z 6 czerwca 1997 r. ‒ Kodeks karny (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1138), ponieważ znajduje on zastosowanie wyłącznie wtedy, gdy nieprawdziwe oświadczenie składa się w toku postępowania przed organem (sądem, organem ścigania, organem administracji publicznej). Nie oznacza to jednak, że strona umowy nie poniesie żadnych konsekwencji, jeżeli złoży fałszywe oświadczenie.
Zauważmy bowiem, że w razie podania nieprawdziwej informacji o celu nabycia lokalu bądź domu strona umowy może narazić dewelopera na szkodę. Przede wszystkim zawarcie umowy deweloperskiej naraża dewelopera na większe koszty niż zawarcie umowy przedwstępnej. Są to m.in. koszty:
  • składki na DFG (nawet w przypadku korekty umowy deweloper jej nie odzyska, bo zgodnie z art. 49 ust. 4 nowej ustawy deweloperskiej składka przekazana na fundusz nie podlega zwrotowi),
  • obsługi rachunku powierniczego,
  • zawarcia umowy deweloperskiej (musi zostać zawarta przed notariuszem, zawiera odrębnie płatny wniosek wieczystoksięgowy, opłatom podlega też wpis roszczenia o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu; koszty pokrywane są po połowie przez dewelopera i nabywcę).
W takiej sytuacji zasadniczo deweloper będzie mógł się domagać rekompensaty na zasadach ogólnych. Warunkiem jej uzyskania będzie oczywiście udowodnienie przez dewelopera, że w wyniku złożenia wadliwego oświadczenia poniósł szkodę. Konieczne będzie też określenie jej wysokości. ©℗
poleca