Ziemia od lat jest najlepszą inwestycją! Nic więc dziwnego, że w ostatnim czasie jest jeszcze bardziej pożądanym dobrem. Polacy szukają bezpiecznych metod, by chronić i pomnażać swoje oszczędności, a właściciele gruntów zwiększają ich wartość. Przekształcenie działek czy dzielenie ich na mniejsze lub skupowanie gruntów rolnych to tylko nieliczne, możliwe rozwiązania, które stosuje się by ziemia była jeszcze droższa. Urzędnicy zatem mają ręce pełne pracy, a same procedury, jak można się domyśleć, nie są łatwe i szybkie, ale od lat praktykowane. Jednak za rogiem są już zmiany, które mogą wywrócić do góry nogami ten wypracowany schemat. Czy będzie lepiej?
Kolejne zmiany w Decyzjach o warunkach zabudowy.
Czy będzie lepiej?. W dużej mierze zależy dla kogo, ale przepisy, które prawdopodobnie będę wprowadzone powinny w szczególności zainteresować:
- wszystkich właścicieli działek rolnych bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- inwestorów, którzy szukają atrakcyjnych ziem pod nowe projekty,
- pośredników w obrocie nieruchomościami, którzy powinni być na bieżąco, aby jak najlepiej doradzać swoim klientom - podkreśla Adam Parzusiński z Hectares (www.hectares.pl)
To dobry czas by uregulować swoje sprawy ziemskie i zdążyć przed wejściem w życie nowych przepisów. Główne zmiany to między innymi wydawanie warunków zabudowy tylko pięć lat, a nie na czas nieokreślony jak jest teraz oraz wprowadzenie nowego planu ogólnego. Od warunków zabudowy "odralniających" działkę będzie płaciło się rentę planistyczną wynoszącą aż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości, a Gminy będą mogły jej żądać również z chwilą uzyskania przez inwestora ostatecznego pozwolenia na budowę. Brzmi ciekawie? Zależy dla kogo.
Od blisko 20 lat funkcjonuje jeden system planowania przestrzennego. Obecnie dużą rolę w działaniu polityki przestrzennej Polski odgrywają tzw. Wuzetki, czyli Warunki zabudowy. Ta uproszczona procedura, dzięki której można wybudować dom jednorodzinny, blok mieszkalny czy budynek usługowy, pomaga inwestorom i właścicielom ziemskim na jakiekolwiek działanie w temacie budowy lub przygotowania działki pod sprzedaż. Warunki zabudowy można otrzymać o wiele szybciej i na ich podstawie zacząć działać, a w międzyczasie gromadzić pozostałe dokumenty. Z decyzjami warunków zabudowy na co dzień spotykają się nie tylko architekci i urzędnicy w wydziałach architektoniczno budowlanych, ale i pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Jak mówi Monika Myszka Doradca ds. nieruchomości z GRUPA PARTNER Nieruchomości ,,W swojej portfelu posiadamy 90% działek, które nie są objęte Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Trafiają do mnie klienci, którzy nie mają pomysłu na działkę. Wtedy, razem z zespołem, analizujemy daną nieruchomość i wydobywamy z niej potencjał. Często pomagają nam w tym uzyskane Decyzje o warunkach zabudowy”.
Pod koniec stycznia 2022 r. na stronie rządowej pojawił się projekt Ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Miał to być kolejny krok do wprowadzenia ładu przestrzennego w Polsce. Oprócz próby usprawnienia procedury uchwalenia, bądź zmiany Miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego pod lupę wzięto właśnie warunki zabudowy (WZ). W propozycji zmiany pojawił się zapis, aby Decyzje WZ były wydawane na czas określony. Jak uzasadniają to pomysłodawcy - chcą wyeliminować z obiegu Decyzje sprzed kilku, kilkudziesięciu lat. Ustawa nowelizująca wprowadza nowy termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy, ale 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna, to dla wielu deweloperów może być zbyt krótki czas. Po jego upływie decyzja wygaśnie, oznacza to, że inwestorzy nie będą mogli ubiegać się na jej podstawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Dlatego warto już teraz uregulować stan prawny ziemi. Co prawda wygaśnięcie będzie dotyczyło również decyzji, które aktualnie pozostają w obrocie prawny, ponieważ warunki zabudowy, które będą prawomocne przed dniem wejścia w życie ustawy nowelizującej, wygasną w ciągu 5 lat, ale termin ten będzie liczony od dnia wejścia w życie przepisów.
Obecnie Decyzje o warunkach zabudowy są jeszcze bezterminowe, jedynie uzyskanie ostatecznego pozwolenia na budowę lub uchwalenie Miejscowego planu może wyeliminować je z użycia. Co jest jeszcze istotne, chcąc uzyskać Warunki zabudowy nie trzeba sprawdzać zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż nie jest on aktem prawa miejscowego i na jego podstawie nie wydaje się Decyzji administracyjnych. Aby uzyskać pozytywną Decyzję WZ należy spełnić warunki określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Patrząc na zbliżające się zmiany można założyć, że wydłuży się czas załatwiania niezbędnych przy budowie formalności. Ustawodawca chce zminimalizować problem przypadkowego zagospodarowania terenów nieobjętych planami miejscowymi. Planowane związanie warunków zabudowy z planem ogólnym (obecnie studium), budzi jednak obawy co do możliwości zagospodarowania terenów w przyszłości. Adam Parzusiński, ekspert nieruchomości gruntowych, prawnik z Hectares: “inwestorzy, którzy planują w dalszej perspektywie swoje inwestycje, powinni wystąpić o ustalenie warunków zabudowy przed wejściem w życie ustawy nowelizującej. Wówczas unikną wielu kosztów i problemów, a szanse na dokończenie projektu w terminie będą o wiele większe. W naszej pracy pomagamy otrzymać klientom takie decyzje i reprezentujemy ich interesy w postępowaniach, gdyż zdajemy sobie sprawę z tego, że wielu osobom ten proces może sprawiać trudności, a samo wypełnienie wniosku skutecznie zniechęcić do starania się o WZ. Są dwa rozwiązania w obecnej sytuacji:
- zlecić ekspertom zajęciem się tym tematem,
- lub poszerzyć i uporządkować swoją wiedzę na temat Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na jednodniowym szkoleniu online, który można zakupić na stronie www.hectares.pl/sklep Kurs online: “Przekształcenie działki rolnej na budowlaną” Warunki zabudowy krok po kroku - szkolenie online jest odpowiedzią na to, aby przygotować się do nadchodzących zmian. Warto poznać procedurę [WZ] warunków zabudowy krok po kroku i zwiększyć wartość swojej działki jeszcze przed nowelizacją ustawy i uniknąć chodzby opłaty planistycznej od WZ.
Kolejną niezwykle ważną i interesującą kwestią jest plan wprowadzenia zgodność Decyzji WZ z Planem Ogólnym, który ma zastąpić dotychczasowe Studium uwarunkowań kierunków i zagospodarowania przestrzennego. W praktyce oznacza to, że oprócz spełnienia wymogów narzuconych przez Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka musi być położona na terenie przeznaczonym pod zabudowę, czyli nie uzyskamy WZ do uzupełnienia zabudowy. Taki zapis prawny zmniejszy ilość wydawanych wuzetek, z tego względu, że nie każda nieruchomość spełni wszystkie wymogi. Ustalenie warunków zabudowy na wniosek złożony po dniu 1 stycznia 2026 r. będzie możliwe tylko, jeśli w danej gminie wszedł w życie plan ogólny. Tym samym, jeżeli gmina nie uchwali planu ogólnego przed tą datą, niemożliwe będzie wydanie nowych decyzji o warunkach zabudowy.
Obecnie gdy inwestor uzyska WZ, a następnie sprzeda nieruchomość wraz z ostateczną Decyzją nie jest naliczona renta planistyczna, czyli zwolniony jest z jednorazowej opłaty, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość tej nieruchomości wzrosła. Zgodnie z zapowiedziami i ten przepis ma ulec zmianie, więc zarówno w przypadku wzrostu wartości nieruchomości przy Miejscowym planie i WZ Wójt, Burmistrz, Prezydent Miasta będzie mógł naliczyć opłatę, czyli tak zwaną rentę planistyczną. Co jednak istotne, opłata planistyczna będzie stosowana tylko w przypadku, gdy cała procedura ustalania warunków zabudowy zostanie przeprowadzona na nowych zasadach. Innymi słowy, nowe przepisy nie będą stosowane, w przypadku gdy wzrost wartości nieruchomości nastąpi na skutek decyzji o warunkach zabudowy, wydanej na wniosek złożony przed dniem 1 stycznia 2026 r.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu jest ważna nie tylko w przypadku zamiaru budowy domu. Musimy ją uzyskać także, gdy myślimy o podziale nieruchomości, a działka nie jest objęta Miejscowym planem. Dzięki Wuzetce możemy z nieruchomości rolnej wydzielić działkę o powierzchni mniejszej niż 3000 m2. Mimo, że decyzje WZ są niżej w hierarchii ważności niż Miejscowy plan to odgrywają bardzo dużą rolę w procesie inwestycyjnym.
Wiceminister Piotr Uściński w jednym z wywiadów podkreślił, że aż 2/3 naszego kraju nie jest pokryte planami miejscowymi. Zatem jeśli jesteś właścicielem ziemskim i nie masz warunków zabudowy to warto o to zadbać jak najszybciej, aby nie płacić renty planistycznej. Podobnie jeżeli jesteś inwestorem i zamierzasz kupić grunt, który nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego.
Jak wynika z opinii ekspertów wielu inwestorów nadal boi się inwestować w grunty i pracy z działkami. Najchętniej inwestują oni w sprawdzone pod kątem fizycznym i prawnym tereny. Na co dzień spotykamy się z różnymi problemami klientów, związanych z działkami. Jak mówi Aleksandra Wastag, urbanista specjalista ds. analizy i chłonności gruntów w Hectares ,,Grunt to dobra analiza nieruchomości, wtedy każda jej wada i zaleta zostanie zauważona”. Nic dziwnego, że istnieje obawa w inwestowanie w działki, ponieważ w grę wchodzi często rozporządzenie sferą majątkową z dorobku życia. “Pomimo tego, iż nieruchomości to wdzięczny i na miarę bezpieczny obiekt do inwestowania, to nie oznacza, iż ich zakup nie wiąże się z pułapkami na polu prawnym. W naszej Kancelarii nierzadko mamy do czynienia z problemami natury administracyjnej, która w toku uregulowania prawnego nieruchomości dla możliwości wzniesienia budynków wymaga wnikliwej analizy. Wczesny etap analizy czy nieruchomość nie będzie wiązała się z niepotrzebnymi wydatkami bądź długimi postępowaniami administracyjnymi ułatwia proces decyzyjny w zakresie zakupu nieruchomości. Zaleca się zatem, aby osoby zainteresowane dokonaniem zakupu nieruchomości kierowały kroki do specjalistów w zakresie prawnym w celu zweryfikowania potencjalnych problemów i w dalszej kolejności - uniknięcia ich oraz dodatkowych kosztów z tym związanych” - zwraca uwagę adwokat Natalia Kornecka.
Jeśli posiadasz działkę, która jest bez Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warto zastanowić się teraz nad rozpoczęciem procedury uzyskania WZ już teraz. Jest to dobra okazja, aby zdążyć przed zmianą przepisów. Według zapowiedzi Rządu zmiany mogą wejść w życie początkiem 2023 r.
"Zmiany przepisów wpłyną na rynek nieruchomości gruntowych i są krokiem w celu uporządkowania ładu przestrzennego w naszym kraju. Zyskają Ci Inwestorzy na rynku nieruchomości którzy śledzą, analizują rynek" mówi Adam Parzusiński - ekspert nieruchomości gruntowych, prawnik, prowadzący szkolenie “12 strategii inwestowania w nieruchomości gruntowe” na którym poruszane są zagadnienia które dotyczą segmentu rynku nieruchomości gruntowych. Kolejna edycja szkolenia stacjonarnego odbędzie się wkrótce w Warszawie a więcej informacji na ten temat można przeczytać na www.hectares.pl/szkolenie