Nabywcy mieszkań będą lepiej chronieni na wypadek plajty dewelopera czy banku. Branża przestrzega jednak, że luki i legislacyjne wątpliwości będą wywoływać spory
Wchodząca jutro w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, zastąpi dotychczasową ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445).
Jak mówi nam Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego, obsługującego DFG, uruchomienie funduszu to „bardzo duża zmiana dla klientów deweloperów”.
- Oznaczać będzie pełną ochronę środków wpłaconych na poczet zakupu domu czy mieszkania w budowie. Oczywiście trzeba pamiętać, że DFG obejmie inwestycje, których sprzedaż rozpocznie się nie wcześniej niż 1 lipca, czyli w dniu wejścia w życie ustawy - tłumaczy.
- W przypadku gdy deweloper przed tą datą zawarł choć jedną umowę na mieszkanie, wobec całego przedsięwzięcia stosowana będzie jeszcze przez dwa lata stara ustawa deweloperska, a nabywcy zyskają większą ochronę dopiero od 1 lipca 2024 r. - zastrzega UOKiK.
Składki na DFG wyniosą 0,45 proc. wartości wpłat dokonywanych na otwarte rachunki powiernicze i 0,1 proc. dla rachunków zamkniętych.
Kluczowe prawa konsumentów
UOKiK wśród korzyści z ustawy wymienia m.in.: lepszą ochronę osób kupujących domy lub mieszkania od deweloperów i pełny zwrot wpłaconych pieniędzy w sytuacji upadku firmy deweloperskiej i zaprzestania budowy czy upadku banku - jeśli gwarancje z BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym rachunku powierniczym.
DFG zadziała też, gdy klient odstąpi od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie, np. gdy deweloper nie przeniesie na niego własności lokalu w terminie określonym w umowie.
Nowe regulacje wzmacniają też pozycję konsumentów w starciu z deweloperami, gdy zostaną stwierdzone wady istotne i nieistotne. Przykładem tych pierwszych będą przede wszystkim wady konstrukcyjne, dotyczące dachu, ścian, instalacji zewnętrznych i wewnętrznych. - Jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to trzy szanse), to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy - wskazuje UOKiK.
Jeśli natomiast deweloper w trakcie odbioru nie uzna wady istotnej, klient będzie mógł wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. Gdy potwierdzi ona istnienie wady istotnej, nabywca także będzie mógł odstąpić od umowy. A jeśli deweloper nie odda mu wpłaconych środków w ciągu 30 dni, zwrotem pieniędzy zajmie się DFG.
Przepisy usprawniają też procedurę eliminowania wad nieistotnych, zwiększając presję na dewelopera, aby je terminowo usunął. - Jeżeli deweloper uznał wadę nieistotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to trzy szanse), to nabywca będzie mógł ją usunąć na koszt dewelopera - objaśnia UOKiK.
Obowiązki inwestorów
Ustawa zobowiązuje deweloperów m.in. do gromadzenia wpłat klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych - zamkniętych lub otwartych.
W pierwszym przypadku bank wypłaca przedsiębiorcy pieniądze dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę. Na rynku dominują jednak rachunki otwarte, z których pieniądze trafiają do dewelopera stopniowo, zgodnie z harmonogramem prac na budowie. Dla konsumenta - zdaniem urzędu - do tej pory oznaczało to realne ryzyko straty w sytuacji, gdy firma przerwie budowę lub upadnie, a bank przekazał jej już pieniądze z takiego rachunku.
Deweloperzy będą odprowadzać do DFG składki od wpłat klientów na rachunki powiernicze.
Nowa ustawa deweloperska reguluje też m.in. umowy rezerwacyjne i nadzór nad wydatkowaniem środków z rachunków powierniczych.
Umowy rezerwacyjne - zaznacza UOKiK - do tej pory nie były uregulowane. Teraz opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. - W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na rachunek powierniczy. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę - opisuje urząd.
Ustawa zwiększa też zakres nadzoru instytucji prowadzącej rachunek powierniczy nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności powiązano z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił w miarę postępów na budowie - tylko za ukończony etap. W przypadku otwartych rachunków powierniczych ostatnia transza płatności do dewelopera nastąpi już po przeniesieniu własności lokalu na konsumenta, w drodze aktu notarialnego.
Deweloperzy przestrzegają
Na ciemne strony nowej regulacji zwraca natomiast uwagę branża deweloperska. Jak podkreśla Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, ustawa - poprzez składki na DFG i nowe obowiązki - podniesie ceny mieszkań o ok. 2-3 proc.
W jego ocenie redakcja przepisów, w tym niedookreślone pojęcie wady istotnej, będzie generować szereg problemów i może prowadzić do licznych sporów między konsumentami a deweloperami. Wymienia w tym kontekście głównie umożliwienie nabywcy odstąpienia od umowy deweloperskiej ze względu na istotną wadę lokalu. 30 dni na zwrot pieniędzy nabywcy to - jego zdaniem - za krótki okres. Jak dodaje, utrudnione będzie wejście przez inwestora w spór na temat tego, czy odstąpienie od umowy miało podstawy. - Jeżeli nie oddamy pieniędzy w tym terminie, w ostatecznym rozrachunku narazimy się na zablokowanie przez bank wypłaty transzy - argumentuje.
I podkreśla: - Oliwy do ognia dolewa fakt, że nowa treść ustawy - inaczej niż dotychczas - traktuje odpowiedzialność dewelopera za wady nieruchomości w zakresie, który nie jest uregulowany wprost w ustawie.
Jak mówi, stara ustawa wskazywała, że w takich przypadkach stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi z kodeksu cywilnego. - W nowej natomiast tego sformułowania zabrakło - podkreśla mec. Dziąg. Według niego rodzi to wątpliwości, czy nadal należy stosować w takich sytuacjach przepisy o rękojmi, czy też zasady ogólne odpowiedzialności kontraktowej. - Szczególnie że umowa deweloperska - w orzecznictwie - nie jest traktowana jako umowa sprzedaży, ale jako inny rodzaj umowy przenoszącej własność, o którym mówi art. 155 k.c. - dodaje.
Perspektywa banków
Jak nowe przepisy wpłyną na banki? Norbert Jeziołowicz, dyrektor Zespołu Bankowości Detalicznej i Rynków Finansowych Związku Banków Polskich, mówi, że już od roku banki prowadzą, wraz z UFG, intensywne prace nad wdrożeniem nowych regulacji. - Zaangażowany w nie był także ZBP. Termin jednego roku na stworzenie DFG od podstaw może się wydawać nawet długi, ale biorąc pod uwagę zakres działań obejmujących budowę nowej struktury informatycznej oraz niezbędnych procedur/regulaminów i procesu testów, jest on niezwykle wymagający dla wszystkich stron tego procesu - przyznaje.
Jak dodaje, inicjatywa założenia mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz wpłat na DFG zawsze będzie wychodziła od dewelopera. - Akurat w obecnej sytuacji rynkowej mamy do czynienia ze zmniejszeniem popytu na kredyty hipoteczne, tak więc zapewne raczej nie należy się spodziewać lawinowego napływu wniosków o otwarcie rachunków już w pierwszych dniach funkcjonowania nowych przepisów - zauważa Jeziołowicz.
I podsumowuje: - DFG, w założeniu inicjatorów, miał być narzędziem do zwiększania poziomu bezpieczeństwa nabywców mieszkań i ochrony ich środków. Jest to niewątpliwie cel słuszny i co do zasady zachęcający konsumentów do nabywania mieszkań. Przyszłość pokaże, czy koszty związane ze składkami nie będą stanowiły utrudnienia w dostępie do mieszkań, a więc jak to rozwiązanie będzie oceniane przez konsumentów.
Z kolei Anita Makowska, analityk biznesu w Archicom, ocenia, że dotychczasowa ustawa nie zabezpieczała nabywców w tak kompleksowym stopniu jak nowa, jednak - jej zdaniem - „rynek pokazał, iż stosowane do tej pory rozwiązania są wystarczające”. Jak argumentuje, w ostatnich latach nie zaobserwowaliśmy też fali upadłości deweloperów czy bankructw banków. Samą ideę uważa za słuszną, ale „w proponowanej formie i stawce zbyt kosztowną”, co przy wysokich cenach gruntów i wzroście kosztów budowy sprawi, że rozpoczynanie nowych inwestycji w wielu przypadkach stanie się nieopłacalne. A to z kolei - zaznacza - przełoży się na jeszcze większy spadek podaży, a tym samym docelowo na wzrost cen mieszkań. ©℗
OPINIA
Przełomowa zmiana w ochronie kupujących mieszkania
/>
Mówimy o przełomowej zmianie w ochronie kupujących mieszkania na rynku pierwotnym. Długo konsumenci oczekiwali na należącą się im ochronę inwestowanych środków. Ustawa jest bardzo potrzebna, ponieważ wprowadza nowy rodzaj bezpieczeństwa nabywców mieszkań. W praktyce w sytuacji krytycznej dla finansów dewelopera - czyli jego upadłości - środki konsumentów będą chronione przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wierzę, że środowisko deweloperów będzie aktywnie propagować wiedzę o zmieniającym się prawie wśród swoich klientów. Ochrona tego rynku zależy bowiem od wielu podmiotów. Każda upadłość dewelopera, w trakcie trwania inwestycji, może oznaczać dramat ludzi, którzy zostają bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, za to z kredytem na wiele lat. Dotychczasowe przepisy nie zapewniały pełnej gwarancji odzyskania w takiej sytuacji wszystkich zainwestowanych środków. Od jutra to się zmienia. ©℗
Ustawa może przysporzyć problemów
/>
Nowa ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie do wszystkich inwestycji, w których do 30 czerwca nie rozpoczęto sprzedaży i nie podpisano umowy deweloperskiej. Niestety po miesiącach analiz widzimy nieścisłości i błędy, które nie tylko wpłyną na ceny lokali, lecz mogą być także czynnikiem spowalniającym nowe inwestycje mieszkaniowe.
Już w lipcu nabywcy zauważą kluczowe zmiany przy podpisywaniu umów rezerwacyjnych: (1) na ich podstawie deweloperzy nie będą mogli pobierać opłat rezerwacyjnych w wysokości większej niż 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego; (2) załącznikiem do umowy rezerwacyjnej będzie prospekt - ze znacznie rozbudowanymi informacjami o przedsięwzięciu deweloperskim.
Wielu problemów, choć dopiero za ok. dwa lata, przysparzać będzie nowa procedura odbioru lokali. Tutaj widzimy wiele ryzyk zarówno po stronie nabywcy, jak i dewelopera. Z analiz PZFD wynika, że nowa ustawa pozbawiła nabywców ochrony wynikającej z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej - kwestia ta powinna zostać zaadresowana przez ustawodawcę.
Reasumując, nowe przepisy niosą wiele, w założeniu korzystnych rozwiązań, dla nabywców, jednak w mojej ocenie dotychczasowa ustawa deweloperska z 2011 r. zapewniała wystarczającą ochronę nabywców i brak było podstaw do wprowadzenia tak znaczących zmian. ©℗
Etap legislacyjny
Ustawa wchodzi w życie 1 lipca 2022 r.
